房訊網(wǎng)訊 6月24日，第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇在北京富力萬麗舉辦，以"開拓新渠道 開創(chuàng)新生態(tài)"為主題。論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，房訊指數(shù)研究院與全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，聚集新周期下商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)與發(fā)展，探索品牌引領(lǐng)下行業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新趨勢，以品牌力量推動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程。
木棉匯集團(tuán)有限公司董事長閔杰在論壇上發(fā)表主題演講，分享了高存量時(shí)代的產(chǎn)業(yè)招商與產(chǎn)辦運(yùn)營。他表示，中國城市化發(fā)展已進(jìn)入拐點(diǎn)區(qū)域：從城市開發(fā)為主，轉(zhuǎn)型為以城市運(yùn)營為主，在這一過程中，產(chǎn)生了很多被低估的商辦和產(chǎn)辦物業(yè)，表現(xiàn)為租金收益率低、運(yùn)營粗放、資產(chǎn)被低估等。木棉中國提出高效解決方案，即為業(yè)主提供"空間升級(jí)"與"運(yùn)營升級(jí)"服務(wù)，為租戶提供"拎包入駐"的優(yōu)質(zhì)"辦公體驗(yàn)"，通過載體優(yōu)化、租賃優(yōu)化以及坪效優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)樓宇價(jià)值的提升。
以下是閔杰演講內(nèi)容整理：
隨著城市化進(jìn)程的加快，城市中心尤其是一線城市中心新增土地已處于極度稀缺的狀態(tài)，率先進(jìn)入存量時(shí)代。中國城市發(fā)展已進(jìn)入拐點(diǎn)區(qū)域：從城市開發(fā)為主，轉(zhuǎn)型為以城市運(yùn)營為主。這是一個(gè)不可逆的趨勢，包括商業(yè)、寫字樓、住宅等，都需要去適應(yīng)這個(gè)趨勢，積極探索資產(chǎn)的更新與升級(jí)。
高存量時(shí)代木棉提出資產(chǎn)增值解決方案
目前，寫字樓產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)進(jìn)入高存量時(shí)代。2020年全國寫字樓總建筑面積達(dá)到6.28億平方米，預(yù)計(jì)2022年總建筑面積將增至7.06億平方米，產(chǎn)業(yè)園市場存量規(guī)模更為驚人，近十余年，全國工業(yè)用地成交總建筑面積達(dá)到了127.89億平方米，每年都保持著十億級(jí)的成交供應(yīng)量。
在高存量時(shí)代，存量資產(chǎn)中有大量的資產(chǎn)是被低估的。全國被低估的產(chǎn)辦物業(yè)預(yù)計(jì)在4.3億平方米以上，而北京和上海被低估產(chǎn)辦物業(yè)也在2000萬平方米以上。被低估有三種情況，一是租金收益率低，二是運(yùn)營粗放，三是資產(chǎn)價(jià)值被低估。
針對(duì)大量存量資產(chǎn)被低估的情況，木棉中國提出解決方案：為業(yè)主提供"空間升級(jí)"與"運(yùn)營升級(jí)"服務(wù)，為租戶提供"拎包入駐"的優(yōu)質(zhì)"辦公體驗(yàn)"，在幫助業(yè)主增加收入、為租戶降低辦公成本的同時(shí)，形成新的辦公文化，實(shí)現(xiàn)樓宇社會(huì)價(jià)值提升和資產(chǎn)增值。在這一過程中，木棉中國采用的模式是通過投資+招商+運(yùn)營，最后實(shí)現(xiàn)租金溢價(jià)或銷售溢價(jià)分成。
以運(yùn)營服務(wù)實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益提升
在產(chǎn)品運(yùn)營期間，木棉中國將對(duì)樓宇建筑實(shí)行載體優(yōu)化、租賃優(yōu)化以及坪效優(yōu)化三項(xiàng)重要服務(wù)，提升運(yùn)營期間收益；最終通過市場銷售、交易或者資產(chǎn)證券化的形式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)化，提升退出收益。
載體優(yōu)化主要是建筑外部更新和建筑內(nèi)部升級(jí)。我們?cè)鴮?duì)2000多家入駐企業(yè)進(jìn)行交付標(biāo)準(zhǔn)訴求調(diào)研，得出的結(jié)論是50%以上的企業(yè)希望辦公空間能夠戶內(nèi)精裝+軟裝交付，可以拎包入駐。尤其是在疫情影響下，很多企業(yè)都不愿意自己花費(fèi)精力去裝修的�？臻g打造是樓宇招商和運(yùn)營的基礎(chǔ)，是非常重要的，好的空間給客戶的"驚喜"可以讓成交轉(zhuǎn)化率大于10%。
在租賃優(yōu)化上，木棉中國不僅搭建了基于項(xiàng)目的"鐵三角團(tuán)隊(duì)"，還基于項(xiàng)目的產(chǎn)品、營銷、運(yùn)管等需求構(gòu)建鐵三角系統(tǒng)，直接支持項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，同時(shí)公司建立支持平臺(tái)，支持"系統(tǒng)鐵三角"與"項(xiàng)目鐵三角"運(yùn)作，大大提升招商的效率。在客戶轉(zhuǎn)化率上，木棉中國在北京運(yùn)作的項(xiàng)目最高達(dá)到了50%，正是得益于整套機(jī)制帶來的高效。
坪效優(yōu)化通過運(yùn)營管理升級(jí)和物業(yè)管理升級(jí)實(shí)現(xiàn)。運(yùn)營中，大多數(shù)問題都源于"粗放"。例如疫情期間，很多企業(yè)需要免租或租金分期，如果是粗放的做法，"一刀切"，沒有免租或者沒有租金分期，這就會(huì)造成客戶的流失。所以運(yùn)營中不能忽略很多精細(xì)化的細(xì)節(jié)，木棉中國總結(jié)了運(yùn)營過程中5大類47項(xiàng)作業(yè)，對(duì)每一項(xiàng)都有細(xì)致的規(guī)范化的把握，有時(shí)甚至?xí)?xì)到分析每一個(gè)客戶，哪一類客戶怎么服務(wù)等。
運(yùn)營的最高標(biāo)準(zhǔn)是"不貳過"。木棉沉淀了龐大的運(yùn)營管理制度與舉措，并形成項(xiàng)目運(yùn)營案例庫與運(yùn)營寶典，包括了經(jīng)營管理一百項(xiàng)基本動(dòng)作，并且記錄了以前的成功經(jīng)驗(yàn)和錯(cuò)誤教訓(xùn)。在什么階段采用什么樣的手段，取得什么樣的成果，都會(huì)做總結(jié)記錄，進(jìn)而對(duì)運(yùn)營過程中的不同情況進(jìn)行有區(qū)別的修正與優(yōu)化。
在有限的成本下，如何實(shí)現(xiàn)效率最高，同時(shí)確保建筑整體體驗(yàn)感最佳狀態(tài)，木棉實(shí)施的分類管理法，用最大的專注去專注用戶專注的地方。一是一類空間，包括大堂、電梯間、衛(wèi)生間、地下停車場電梯間、電梯轎廂、走道等，木棉對(duì)客戶敏感度高的一類空間實(shí)施最細(xì)顆粒態(tài)的的精細(xì)化、人性化管理與維護(hù)。二是二類空間，指出租單元內(nèi)的空間，木棉對(duì)二類空間實(shí)施退租后24小時(shí)恢復(fù)的方式，確保最佳客戶體驗(yàn)。三是三類空間，包括非一、二類空間之外的區(qū)域，即客戶敏感度不高的區(qū)域，木棉對(duì)這類空間，會(huì)在確保保潔與安全的前提下，控制維護(hù)成本。
客戶大部分時(shí)間要的不只是服務(wù)，還有好的體驗(yàn)，木棉深悉這一點(diǎn)，推出全觸點(diǎn)客戶體驗(yàn)。在客戶從"潛在客戶"轉(zhuǎn)變?yōu)?成交客戶"，直至"收房入駐"、"經(jīng)營辦公"這一全過程，木棉中國針對(duì)與客戶的每一個(gè)觸點(diǎn)開展"體系化"、"標(biāo)準(zhǔn)化"的體驗(yàn)管理。無論是簽約前、簽約后，還是簽約后入駐前、入駐后，木棉將所有的場景找出來，給客戶以極致體驗(yàn)感，為客戶提供更多的增值服務(wù)和人文關(guān)懷。
2020年1月～2021年6月木棉（北京）出租率變化曲線
當(dāng)前，木棉中國累計(jì)服務(wù)園區(qū)數(shù)量43個(gè)，服務(wù)園區(qū)面積120萬平方米，服務(wù)覆蓋城市 20座，累計(jì)簽約入園企業(yè)2000家，入園企業(yè)累計(jì)納稅100億元。在運(yùn)營上也取得了很亮眼的成效，歷年平均入駐率 94%，入駐企業(yè)滿意度 93%，歷年累計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入 52億。希望把有更多的客戶、朋友可以體驗(yàn)我們的管理思路和服務(wù)，謝謝。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
