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房貸新規(guī)后 個別城市現(xiàn)“購房焦慮”
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2021-3-3 9:06:32
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[提要]受到2020年末出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響,廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張,同時放貸期限延長、利率上漲,購房者、特別是首套房購買者焦慮情緒加重,個別城市二手房市場甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”現(xiàn)象。

  受到2020年末出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響,廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張,同時放貸期限延長、利率上漲,購房者、特別是首套房購買者焦慮情緒加重,個別城市二手房市場甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”現(xiàn)象。

  專家建議相關(guān)部門出臺細(xì)則,精準(zhǔn)調(diào)控,在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時,保護(hù)剛需購房者合理需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

  部分大城市個人房貸額度緊張放款周期延長

  中國人民銀行、銀保監(jiān)會在2020年12月31日宣布,建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分5檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限,對超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期,并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

  民生銀行首席研究員溫彬等受訪人士認(rèn)為,近年來我國房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)取得成效,新增房地產(chǎn)貸款的占比持續(xù)回落,但仍有部分銀行機(jī)構(gòu)占比過高,建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,有利于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),進(jìn)一步增強(qiáng)金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

  貝殼研究院的分析認(rèn)為,新規(guī)設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況,意味著2021年市場投放的貸款額度不會有明顯變化。且新規(guī)對銀行的實際情況設(shè)定了過渡期,讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩(wěn)調(diào)整,避免過大變動。因此新規(guī)短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響。

  但記者采訪了解到,近日部分大城市出現(xiàn)個人住房貸款額度緊張、放款周期延長、資格審核更嚴(yán)格的情況。在廣州一家股份制銀行,房貸集中度管理新規(guī)出臺后,每名信貸客戶經(jīng)理只有500萬元人民幣的房貸額度。據(jù)調(diào)查,廣州市新建商品房商業(yè)貸款的平均放款周期已經(jīng)延長到2個月。

  而深圳一家股份制銀行收緊了對于按揭貸款人的資格審核,要求月入流水至少要覆蓋2倍月供,對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。

  與此同時,個別城市的住房貸款利率也出現(xiàn)上行。1月27日起,廣州市工農(nóng)中建四大銀行的個人住房貸款利率上調(diào)15個基點(diǎn),對應(yīng)新的利率為首套房5.2%、二套房5.4%。

  購房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現(xiàn)

  從開發(fā)商的角度來看,短期內(nèi)其銷售回款并未受到太大影響。廣東一家大型國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人說,新規(guī)出臺之后,有部分銀行的按揭貸款有所放緩,但由于公司所有項目都有多家按揭合作銀行,會根據(jù)各家銀行的額度情況靈活推薦客戶辦理按揭業(yè)務(wù)。與去年同期相比,公司回款情況總體上正常。但后期隨著銀行整體額度收緊,可能會對按揭客戶的回款速度帶來一定影響。

  不過在部分城市房價上漲背景下,個人房貸放款周期延長、利率上行,加上部分中介機(jī)構(gòu)推波助瀾,造成了一些購房者特別是首套房的剛需購房者焦慮情緒加重。

  在廣州、深圳等城市的二手房市場,“擔(dān)心房價漲、擔(dān)心利率漲、擔(dān)心銀行放不了款”困擾著不少購買者。廣州市民黃女士在天河區(qū)看中一套總價約400萬的二手房,首付三成,剩余七成準(zhǔn)備申請公積金貸款和商業(yè)貸款,中介表示目前情況下整個貸款流程至少要三個月,并稱賣家則希望盡快收回資金,建議她借過橋貸,否則將加價10萬元。

  也有中介機(jī)構(gòu)和按揭公司在簽訂購房合同時要求賣房業(yè)主簽署一份“告知函”,即告知賣房者有可能花更長時間等待銀行放款,若因銀行放款延遲導(dǎo)致交易超期,免除買方的違約責(zé)任。

  記者采訪發(fā)現(xiàn),在多方因素的共同作用下,個別一線城市核心區(qū)域的二手房市場甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”。

  在供不應(yīng)求的一線城市核心區(qū)域,二手房仍然是賣方市場,在放貸出現(xiàn)延緩的情況下,二手房市場賣家“挑客”現(xiàn)象凸顯。

  “最好全款、其次七成、謝絕三成”,這是代理廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城一套熱門房源的中介機(jī)構(gòu)給出的購房者條件。中介機(jī)構(gòu)表示該房源近7天內(nèi)有30人看房,“根本不愁賣,作為賣家肯定希望盡快回籠資金,因此‘挑客’是必然的!

  “這相當(dāng)于把首套房的購房者拒之門外,讓我們這些剛需感覺很受傷。”有購房者說。

  業(yè)內(nèi)建議出臺補(bǔ)充細(xì)則避免誤傷剛需

  受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房貸集中度管理制度的出臺對抑制部分城市房地產(chǎn)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極意義,但也要防止在執(zhí)行層面,把“好經(jīng)”念歪了,從而誤傷剛需購房者。

  財經(jīng)評論人譚浩俊說,監(jiān)管層出臺涉房貸款集中度管理,并不是限制商業(yè)銀行的正常經(jīng)營、限制商業(yè)銀行發(fā)放涉房貸款,而是想以此倒逼商業(yè)銀行調(diào)整與優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu),使信貸更多向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)傾斜,同時也明確表示對剛性需求仍然要積極支持。但個別銀行用“一刀切”的方式對待個人房貸,沒有體現(xiàn)政策初衷,把“好經(jīng)”念歪了。

  有廣州房產(chǎn)中介說,目前二線城市房價橫盤,三四線城市房價下跌,一線城市房子已經(jīng)成了“硬通貨”。雖然房貸新規(guī)對房價適當(dāng)打壓降溫,但是熱門板塊仍在繼續(xù)上漲。

  有受訪購房者表示,如果政策在執(zhí)行上不把“剛需”與炒房者區(qū)別對待,會造成“買得起的仍然買得起,買不起的更加買不起”。

  中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明說,相比剛需購房者,投機(jī)客往往有更多的資金渠道。因此,限制個人房貸可能無法精準(zhǔn)打到投機(jī)者的“七寸”,反而有可能誤傷剛需。他建議人民銀行和銀保監(jiān)等機(jī)構(gòu)可及時出臺補(bǔ)充細(xì)則,保護(hù)剛需購房者。

  招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議,對于居民合理的購房需求,尤其是購買首套住房,應(yīng)通過留出專門額度、提供合理利率等方式,繼續(xù)予以支持。

來源:經(jīng)濟(jì)參考報

編 輯:chenhong

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