過去一年里長租公寓行業(yè)頻繁“爆雷”,對(duì)其加強(qiáng)監(jiān)管已成各界共識(shí)。2021年伊始,北京打響了長租公寓“強(qiáng)監(jiān)管”的“第一槍”,對(duì)“長收短付”、租金貸等風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行了精準(zhǔn)打擊。
管住“三種資金”,從源頭上阻斷“資金池”
過去的一年中,長租公寓行業(yè)亂象頻發(fā),“雷聲”不絕于耳。而歷數(shù)這些前車之鑒,大部分都是禍起“資金池”。
一些長租公寓企業(yè)通過“長收短付”、押金、租金貸等預(yù)收資金形成“資金池”,以此作為企業(yè)瘋狂市場擴(kuò)張的現(xiàn)金流支撐。個(gè)別企業(yè)仗著有“資金池”,不計(jì)成本的高價(jià)攬收房源,甚至出現(xiàn)違背市場規(guī)律的“高收低出”。而“資金池”與企業(yè)市場拓展行為存在嚴(yán)重的期限錯(cuò)配,如同“十個(gè)鍋九個(gè)蓋”,一旦市場大環(huán)境出現(xiàn)變化,資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)激增。
“資金池”的上述資金來源中,最受詬病的就是租金貸。租客是租金貸的貸款主體,卻無法直接獲得貸款金額;貸款平臺(tái)替租客將全年的房租提前支付給長租公寓,而租客須向該貸款平臺(tái)按月償還租房貸款。這種模式下,一旦長租公寓企業(yè)“爆雷”,租客不僅要面臨押金“打水漂”、失去住處,還得繼續(xù)償還租金貸,否則就會(huì)影響個(gè)人征信。個(gè)別長租公寓企業(yè)為了更多地獲取租金貸資金,甚至強(qiáng)制、誘導(dǎo)租客使用租金貸,不少租客在不知情的情況下“被貸款”。
2月2日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市地方金融監(jiān)督管理局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》(以下簡稱“新規(guī)”)。其核心內(nèi)容,就是阻斷“資金池”的水源供給,讓長租公寓行業(yè)去杠桿。
新規(guī)提出“住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金,收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配”,這就禁止了“長收短付”。
新規(guī)還要求“押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管”,使得押金也不能用來充實(shí)“資金池”。
對(duì)于最受詬病的租金貸,新規(guī)明確規(guī)定“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的‘租金貸’資金撥付給住房租賃企業(yè)”,這就直接斬?cái)嗔俗饨鹳J流入“資金池”的通道。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次北京新規(guī)管住了上述“三種資金”,政策較為務(wù)實(shí),把此前長租公寓監(jiān)管的漏洞給補(bǔ)上了。此類政策有助于規(guī)范長租公寓的運(yùn)行,真正促進(jìn)長租公寓行業(yè)全面健康發(fā)展,減少長租公寓市場的各類風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。
或引發(fā)行業(yè)洗牌,倒逼長租公寓企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營
北京新規(guī)的出臺(tái),將使以往長租公寓“燒錢”跑馬圈地的粗放模式難以持續(xù),未來行業(yè)或出現(xiàn)一輪洗牌。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示,新規(guī)之下,一些通過“高收低出”、“長收短付”以及租金貸等違規(guī)模式擴(kuò)張的企業(yè)將逐步出局。特別是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大的中小長租公寓企業(yè),將逐步被淘汰,優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營環(huán)境。
“在租賃行業(yè)監(jiān)管日益完善的今天,企業(yè)只有聚焦自身運(yùn)營能力建設(shè)、迭代產(chǎn)品服務(wù),穩(wěn)健經(jīng)營才能長期深耕,租賃企業(yè)的核心競爭力是專業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的價(jià)值,這也是市場用腳投票的必然結(jié)果!秉S卉稱。
黃卉建議,長租公寓企業(yè)需要調(diào)整精細(xì)化經(jīng)營模式、聚焦單店盈利。一是規(guī)范資金使用制度,審查自身合規(guī)性;二是做好“以出定收”的成本管理,精細(xì)化運(yùn)營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次北京出臺(tái)的新規(guī),具有信號(hào)意義和行業(yè)示范效應(yīng)!邦愃普咭仓档萌珖渌鞘袑W(xué)習(xí)!彼硎,“尤其是上海、深圳等城市,在2020年二手房市場比較火熱的情況下,二手房出租也快速壯大。這些城市后續(xù)需要結(jié)合租賃市場的發(fā)展,積極出臺(tái)政策,真正促進(jìn)長租市場的健康發(fā)展。”
來 源: 中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)
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