街道老、小區(qū)老、房子老、設(shè)施老、生活環(huán)境差,老舊小區(qū)常見的“四老一差”不僅成為小區(qū)居民的一樁心事,也是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的一大心病。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場,城市更新及老舊小區(qū)改造成為全社會關(guān)注的熱點。在新的形勢下,老舊小區(qū)改造不僅是對現(xiàn)有住房質(zhì)量的改善,也是惠及民生、擴(kuò)大內(nèi)需、建立內(nèi)循環(huán)的重要舉措,對于城市區(qū)域價值發(fā)展具有長期深遠(yuǎn)的影響。但是,值得關(guān)注的是,老舊小區(qū)情況復(fù)雜、基礎(chǔ)薄弱、改造任務(wù)繁重,改造量大面廣,情況各異。同時,還存在居民意見統(tǒng)一難、部門單位協(xié)調(diào)難度大以及改造資金籌集難等問題,影響老舊小區(qū)改造的進(jìn)程與質(zhì)量。為此《中國消費者報》策劃采寫系列報道,旨在推動老舊小區(qū)改造加速,進(jìn)一步提升居民的幸福感。
政策拉動市場 老舊小區(qū)改造一直是城市更新的重要課題。據(jù)住建部統(tǒng)計,2019年,各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個,涉及居民352萬戶;2020年,各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶。2020年7月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱 《意見》)成為老舊小區(qū)改造的加速器。《意見》明確表示,到“十四五”期末,結(jié)合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波曾表示,很多老舊小區(qū)年齡都在20年以上,原來設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)比較低,后期管理、維護(hù)也不到位,存在不少問題。目前全國老舊小區(qū)共有近17萬個,建筑面積約40億平方米。
那么,全國老舊小區(qū)改造大概能拉動多大的市場規(guī)模?
據(jù)長江證券測算,老舊小區(qū)改造升級提速后,外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個品類的市場規(guī)模均會得到拉動,不同品類的產(chǎn)量拉動比例從2.2%到83%不等,塑料管道行業(yè)產(chǎn)值拉動最低約為78億元,保溫材料行業(yè)產(chǎn)值拉動最高可達(dá)1250億元。
那么全國40億平方米的老舊小區(qū),改造一共要花多少錢?廣發(fā)證券的分析師給記者算了一筆賬:參考廣州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈陽等六個試點改造城市的投資數(shù)據(jù),六城中每平方米投資強(qiáng)度最低的是淄博,為123.36元;最高的是沈陽,為372.02元;每平方米平均投資強(qiáng)度為215.18元。以這三個數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),計算全國40億平方米老舊小區(qū)改造的投資額,在不考慮加裝電梯的情況下,最低標(biāo)準(zhǔn)下全國投資額也可達(dá)到4934億元,平均標(biāo)準(zhǔn)下的全國投資額則為8607億元。
如果考慮加裝電梯單項附加的投資額,那么全國老舊小區(qū)改造的投資總額將達(dá)萬億元以上。河北、安徽等省份公布的改造計劃也顯示,未來老舊小區(qū)改造的每平方米投資強(qiáng)度在100-200元左右,與試點城市的投資數(shù)據(jù)相近。
改造工作升級 “目前國家大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作其實是個升級版,跟以前工作有相同的地方,但是更加綜合和全面。”住建部副部長黃艷進(jìn)一步解釋道。
按照《意見》要求,城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。
基礎(chǔ)類,主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施,以及光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)等。
完善類,主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè),包括拆除違法建設(shè),整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境,改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。
提升類,主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造,包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施,以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。
三大痛點待解 目前各地老舊小區(qū)改造水平不一,改造技術(shù)和交付標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。“老舊小區(qū)改造過程中,最大的難題是標(biāo)準(zhǔn)的制定。標(biāo)準(zhǔn)既需要理論模型支撐,也需要實踐應(yīng)用,最主要的是居民需要,以用戶思維重新構(gòu)建老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)體系,將老舊小區(qū)改造變成一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品去輸出!敝袊鞘锌茖W(xué)研究會理事長仇保興表示。
針對老舊小區(qū)改造過程中存在的問題,仇保興指出,老舊小區(qū)改造主要存在三大痛點:第一,改造資金存在困難;第二,改造過程中存在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問題;第三,住戶意見和滿意度問題。
比如,在老舊小區(qū)改造過程中,住戶意見不統(tǒng)一的問題非常常見。以加裝電梯為例,三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎,而三層以下的住戶則往往比較抵觸!昂芏嗬吓f小區(qū)改造意見不統(tǒng)一,主要和出資有關(guān)。因為目前的政策是誰受益、誰出資,于是產(chǎn)生了分歧。在實踐過程中發(fā)現(xiàn),如果對住戶居住條件真的起到改善作用,這一問題可能就會迎刃而解!背鸨Ed認(rèn)為!笆奈濉逼陂g的小區(qū)改造工作,與以往有何不同?
一是改造內(nèi)容不同。過去改造更多是單項改造,比如房屋節(jié)能、水電氣路等,F(xiàn)在更多的是綜合改造,基礎(chǔ)類包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升;完善類包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升,有條件的加裝電梯等;提升類包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給,比如養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生防疫、助餐等。
二是組織實施形式不同。過去,基本上是政府的單方面工作,此次改造從方式上要求多方參與。黃艷說:“我們希望居民達(dá)成一致意見后,向政府申請納入改造,并主動參與改造全程,實現(xiàn)共謀共建共管共評共享!
三是資金籌措方式不同。過去,資金來源主要包括地方財政、水電氣等專營單位出資,中央財政資金支持較少,居民個人出資也很少。“現(xiàn)在的改造資金來源將更多元,一方面,國家發(fā)改委、財政部已安排了中央補助資金;另一方面,鼓勵社會力量參與,幫助完善社區(qū)公共服務(wù)供給,并以服務(wù)設(shè)施長期運營收入作為盈利點!秉S艷表示。
四是改造的要求不同。過去,改造完成但長效管理機(jī)制沒能建立。這次的老舊小區(qū)改造的前提條件是,在項目納入改造計劃之時要把長效管理機(jī)制建立起來,包括物業(yè)管理模式、小區(qū)管理規(guī)約、居民議事規(guī)則等,保障改造成果。
來源:中國消費者報
編 輯:chenhong