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樓市房價(jià)普漲難再現(xiàn),“不要低估政府治理樓市的智慧與韌性”
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-5 10:55:29
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[提要]對于房地產(chǎn)來說,長效機(jī)制就是趨勢的這條長河,不要低估政府治理樓市的智慧與韌性。

  金融治理能力正在跟上,我們每個(gè)人都要往前方看,不要成為那片無辜的雪花。

  元旦假期,朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中國第一富強(qiáng)城市了,按理說對金錢的渴望沒有那么強(qiáng)才對,為啥深圳女孩張口閉口就是“房子”呢?簡單說,房子太貴了,房價(jià)上漲帶來的財(cái)富收益太誘人了。對深圳來說,樓市在話題的榜首還會(huì)呆些日子,但就全國而言,微觀細(xì)節(jié)已折射出樓市的大趨勢。

  根據(jù)國家資產(chǎn)負(fù)債表中心數(shù)據(jù),2020年9月底,居民部門杠桿率首次超過60%,達(dá)到61.4%,同期上升6.3個(gè)百分點(diǎn);實(shí)體部門杠桿率達(dá)到270.1%,同期上升24.1個(gè)百分點(diǎn)。但貝殼數(shù)據(jù)顯示,去年很多省會(huì)城市,甚至國家中心城市,二手房價(jià)在下跌。自2017年10月,北京二手房價(jià)連跌了31個(gè)月。說明什么?過去那種貨幣超發(fā)、房價(jià)普漲的局面不再出現(xiàn)了。

  這是第一次。還有,現(xiàn)在房子很難賣,新盤“日光”已絕跡(除了價(jià)格倒掛的),這也是第一次。當(dāng)下,開發(fā)商賣房全靠中介和媒體渠道。有人說,未來能帶來客流的平臺(tái),要比開發(fā)商賺錢多了。某中介告訴我,現(xiàn)在的營銷方案,必須要有高大上的區(qū)域規(guī)劃,必須要有學(xué)位或地鐵加持,有的沒的都得往上靠,甭管什么時(shí)候落地,目的就是給客戶營造增值前景。

  否則,此盤非遇冷不可。另外,熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲,而租金卻在下跌,這種背離也是第一次。這預(yù)示著,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不支持房價(jià)上漲,老百姓收入不支持房價(jià)上漲,房價(jià)向均值回歸也是必然的?赡芎芏嗳瞬贿@么認(rèn)為,比如上面講的深圳的女生,或許上海女生、杭州女生,也不這么認(rèn)為。我們經(jīng)常說,時(shí)間是站在趨勢這邊的,盯著浪花卻忽視了長河的流向。

  對于房地產(chǎn)來說,長效機(jī)制就是趨勢的這條長河,不要低估政府治理樓市的智慧與韌性。很多人沒有感受到趨勢,只是因?yàn)橹未髧缗胄□r,采取了“慢變量”驅(qū)動(dòng)趨勢的手法,發(fā)力于無形之中、漸次加力。就拿資金面來說,過去,為了鼓勵(lì)住房消費(fèi),長達(dá)20多年,按揭利率低于實(shí)體利率,但趨勢在今年反轉(zhuǎn)了,按揭貸款利率開始高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率,彰顯了政策的態(tài)度。

  元旦前一天,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文,對房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款余額啟動(dòng)“五檔比例”控制,大型銀行二者占比分別不高于40%和32.5%,股份制銀行、城商行、村鎮(zhèn)行最高上限比例依次更低。繼2020年8月對房企融資啟動(dòng)“三道紅線”管控后,現(xiàn)在又對銀行啟動(dòng)“五檔比例”控制,房貸供需兩端雙雙擠壓,控制資金流向地產(chǎn)的比例,房貸利率大概率是要走高的。

  說明了什么呢?不再依賴地產(chǎn)了,不再支持樓市高增長了,大家要看到這個(gè)趨勢。過去,資產(chǎn)價(jià)格上漲快、思維節(jié)奏也很快,深陷“快”的世界里,多數(shù)人不自覺地“活在當(dāng)下”,趨勢有意無意地被撇開了。但是,誰也改變不了趨勢,更不能與趨勢為敵。長河里的一朵浪花,歷史中的一粒塵埃,落在一個(gè)人頭上,濺到一個(gè)人臉上,那就是泰山壓頂或大壩崩塌。

  體察我國的樓市,與發(fā)生泡沫危機(jī)的日本一樣,長期為動(dòng)物精神充斥,宗教般地篤信房產(chǎn)投資是“日不落”的安全墊,潮水般的投資情緒將風(fēng)險(xiǎn)沖淡。郭樹清主席不久前在文章中,特別提到“金融能力”這個(gè)詞,言指風(fēng)起青萍之末時(shí),有風(fēng)險(xiǎn)識別和判斷,提前鋪設(shè)預(yù)案。

  日本國家治理先進(jìn),仍無法避免危機(jī),陷入至今不可拔的“債務(wù)-通縮”螺旋。調(diào)控絕非一個(gè)部門之舉,全國上下要一盤棋,匹夫有責(zé)。歷史關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上,要守護(hù)14億人財(cái)富,又要風(fēng)險(xiǎn)軟著陸。金融治理能力正在跟上,我們每個(gè)人都要往前方看,不要成為那片無辜的雪花。

 。ㄔ}為《2021年,樓市高增長神話難再》,作者李宇嘉 系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

  來源:證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

編輯:wangdc

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