繼2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會為個人房貸設(shè)置紅線之后,近日,房貸額度收緊影響已經(jīng)非常明顯。記者采訪數(shù)家中介機構(gòu)獲悉,二手房成交客戶房貸業(yè)務(wù)目前還在進行,不過有些銀行暫停放款,有些銀行當(dāng)前房貸放款排隊等候時間延長,目前因處于政策消化期,等候放款的時間多數(shù)是沒有確定的,后續(xù)影響還需政策進一步明確。對于近期購房者而言,受政策影響買賣雙方可能交易時效拉長,建議買家對此要有心理準(zhǔn)備,并做好時間和資金的規(guī)劃。
不同銀行影響不同 交易中兩種情況可換銀行
去年12月31日,央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,分五檔設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo),其中房地產(chǎn)貸款占比,大型銀行不得超過40%,中型銀行不得超過27.5%,小型銀行不得超過22.5%,縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%,村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。個人住房貸款占比,大型銀行不得超過32.5%,中型銀行不得超過20%,小型銀行不得超過17.5%,縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%,村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%,并宣布自2021年1月1日起實施。
消息發(fā)布之初,業(yè)內(nèi)人士大多表示,“兩道紅線”設(shè)置了過渡周期,超出2個百分點內(nèi),過渡期為2年,超出2個百分點及以上的,過渡期為4年。此外,踩線的銀行為少數(shù),并且高出“紅線”的百分點不多,對全國房地產(chǎn)市場大局影響不大。不過,從1月執(zhí)行情況來看,處于政策消化期,往年銀行沖刺信貸“開門紅”的慣例節(jié)奏被打亂,對市場交易環(huán)節(jié)和買家心態(tài)的影響也開始顯現(xiàn)。
合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理湯麗娟對記者表示,房貸額度收緊對一月的市場和成交影響還比較明顯的。二手房成交客戶房貸業(yè)務(wù)目前都還是在進行中,遞申請并沒有停,不過有些銀行暫停放款,有些銀行放款排隊等候時間延長,以往是兩周左右放款,現(xiàn)在可能要一個月到兩個月,目前因銀行內(nèi)部也正處于政策消化期,要等候多久才能放款的時間多數(shù)是沒有確定的,后續(xù)可能會更加明確一些。
從受影響的情況來看,超紅線的銀行額度會非常緊張,四大國有銀行和沒有超紅線的銀行會相對好一些,大多表示只是放款時間延長,需要等候。事實上,每年年底的房貸額度都比較緊張,從去年第四季度開始,一些商業(yè)銀行的房貸額度就已經(jīng)開始緊張了。
鏈家興民分店商圈經(jīng)理萬元婕也表示,近期成交客戶會受到房貸額度收緊的影響,不同銀行的放款時間不一樣,放款至少2~3個月,甚至更長,部分商業(yè)銀行已經(jīng)停止接單。對市場的影響,以珠江新城為例,對于大標(biāo)的影響不大,因為這部分買家基本都是全款。但對于“剛需”的客戶、改善型的客戶而言,在觀望和博弈中選擇等待的多,不少想看看年后市場的行情。
如果因銀行原因暫時不能放款,是否可以選擇換銀行申請房貸呢?湯麗娟表示,如果房貸審批還沒有通過,或者還沒有去房管局完成過戶、抵押就可以換銀行申請。但如果已經(jīng)完成過戶,房屋變?yōu)樾沦I家名下,又抵押到新的銀行,就難以轉(zhuǎn)換銀行了。
房貸利率或呈上升趨勢
置換購房留意付款周期
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示,近期房貸收緊確實對二手業(yè)務(wù)開始產(chǎn)生一些影響,主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)。受政策影響買賣雙方可能交易時效拉長,即業(yè)主收款時間、客戶收樓時間延后。對置換客戶,甚至中長期來看不利于改善型客戶。因為時效的拉長肯定不利于其購置新房產(chǎn)。同時國家政策都是優(yōu)先保障首套剛需客戶的,預(yù)計未來首套房客戶受到的影響相對較小。
不少業(yè)內(nèi)人士表示,銀行貸款額度緊張,無論是首套房還是二套房,貸款利率都可能呈現(xiàn)上升趨勢。目前,銀行新發(fā)放的個人商業(yè)住房貸款利率為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)+加點值。具體加點值則會在確定區(qū)域差別化信貸政策規(guī)定的加點下限后,再綜合考慮銀行經(jīng)營情況、借款人風(fēng)險狀況和信貸條件等因素確定。人民銀行1月20日公布的 LPR為:1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65% ,均與前期持平,這也是自2020年5月以來LPR連續(xù)第9個月保持不變。最新消息顯示,工、農(nóng)、中、建四大行的首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp,二套房貸LPR+75bp,而此前則是首套房為LPR+40bp,二套房則是LPR+60bp,變更后首套房貸的利率為5.2%,而二套房則為5.4%。
對于近期想買房賣房的市民,湯麗娟建議,買家選擇貸款銀行時不再主要從利率方面考慮。相對而言,一些商業(yè)銀行在利率上可能會有些優(yōu)惠,但四大行一般會比較平穩(wěn),還是建議選擇個人房貸占比比較高的四大行。
萬元婕也表示,針對目前放貸收緊的情況,建議賣家注意收款時長,買房時效要對接好,避免因為付款周期長違約。買家根據(jù)自己需求,有適合的房子可以考慮入手,由于利率采用LPR+加點值方式確定,也要考慮利率會隨市場波動。
李茂喆則建議置業(yè)者理性看待房地產(chǎn),不要違背房住不炒的方針,按自身需求購房,勿使用違規(guī)方式、資金購房。業(yè)主、客戶在收款、收樓時效上應(yīng)有相應(yīng)預(yù)期,對于急需收款、收樓的客戶應(yīng)注意規(guī)劃時間。
來 源:廣州日報
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