在新冠疫情和下半年各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策的背景下，2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)仍表現(xiàn)堅(jiān)挺。

　　1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況”。其中顯示，商品房供需兩端以及房企到位資金等指標(biāo)均恢復(fù)較快，分別于三、四季度超過(guò)2019年同期。此外，自2020年2月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(國(guó)房景氣指數(shù))持續(xù)上升，并于12月達(dá)到全年峰值100.76，比11月份提高0.21點(diǎn)。

　　從需求端來(lái)看，2020年全國(guó)商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%；商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%。銷售規(guī)模刷新了5年來(lái)的歷史高點(diǎn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年全國(guó)商品房銷售的曲線呈現(xiàn)了“跌幅收窄、逐漸轉(zhuǎn)正”的態(tài)勢(shì)。疫情影響下，商品房銷售量?jī)r(jià)仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用。2021年，政府還需防范各類違規(guī)資金進(jìn)入樓市的風(fēng)險(xiǎn)；另外，房貸集中度政策或?qū)��?huì)對(duì)2021年樓市交易形成利空。

　　第一財(cái)經(jīng)記者觀察到，自2017年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售規(guī)模的增速整體放緩。從銷售面積來(lái)看，其增幅由2016年22.5%的高位，在2017年、2018年分別回落到7.7%、1.3%。2019年，全國(guó)商品房的銷售面積出現(xiàn)5年來(lái)的首次下降，去年，雖實(shí)現(xiàn)了觸底反彈，但總體保持平穩(wěn)。在銷售額方面，去年銷售額增長(zhǎng)8.7%，較之于2017年增長(zhǎng)13.7%，回落明顯。

　　同時(shí)，2020年商品房銷售均價(jià)為9860元/平方米，同比增長(zhǎng)5.9%，低于去年0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，商品房銷售量?jī)r(jià)均處于穩(wěn)定增長(zhǎng)區(qū)間，這符合房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。此外，在2021年年初，疫情影響下，商品房銷售量?jī)r(jià)仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)仍具備較強(qiáng)的銷售韌性。

　　分區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)是2020年唯一保持商品房銷售量?jī)r(jià)加速上漲的區(qū)域，成交體量約占全國(guó)的4成，成為拉動(dòng)全國(guó)整體成交量上行的“主力軍”。同時(shí)，西部地區(qū)成交規(guī)模保持增長(zhǎng)，中部地區(qū)則降速放緩但仍未及去年水平，東北部地區(qū)降幅最大。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)東部、中部、西部及東北部地區(qū)銷售面積同比分別為7.1%、-1.9%、2.6%及-5.8%。銷售額同比增長(zhǎng)分別為14.1%、1%、5.1%及-1.5%。其中，2020年?yáng)|部地區(qū)商品房量、價(jià)增速分別高于去年9個(gè)和8個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，隨著城市群的發(fā)展和各地密集出臺(tái)的人才引進(jìn)政策，東部一、二線城市人口流入增多，剛需和改善型購(gòu)房群體不斷擴(kuò)大；同時(shí)，2020年下半年以來(lái)，“三道紅線”的擴(kuò)圍，房貸集中度的實(shí)施，預(yù)售許可資金管控的升級(jí)，使得房企不得不以降價(jià)促銷等方式進(jìn)行應(yīng)對(duì)，疊加“穩(wěn)消費(fèi)”的宏觀背景，一定程度上刺激了購(gòu)房需求。

　　從供給端來(lái)看，2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增速較去年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　潘浩認(rèn)為，雖然房企資金狀況持續(xù)改善，但從長(zhǎng)期來(lái)看，房企到位資金增速仍處于穩(wěn)定區(qū)間。2020年上半年為幫扶企業(yè)紓困，在金融端，政府給予了相對(duì)積極的政策，使得房企融資情況得到短暫好轉(zhuǎn)，但隨著個(gè)別城市融資收緊，房企“三道紅線”政策以及銀行“兩道紅線”的相繼出臺(tái)，在融資及銷售回款等方面，限制了銀行貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的上限，這也釋放出2021年政府金融監(jiān)管較難放松的決心。

　　值得注意的是，雖然2020年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)到7%，但新開(kāi)工及竣工增速分別為-1.2%及-4.9%。

　　潘浩表示，這是由于房企融資渠道收緊，房企開(kāi)始采用高周轉(zhuǎn)的方式來(lái)增加現(xiàn)金流動(dòng)性。同時(shí)，當(dāng)前，竣工面積已經(jīng)達(dá)到近十年低位水平，在2020年較高的開(kāi)工面積拉動(dòng)下，2021年竣工面積降速或?qū)⒗^續(xù)收窄。

　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)稱，由于“穩(wěn)投資”依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要內(nèi)容，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速預(yù)計(jì)或可能出現(xiàn)微跌，但增幅將穩(wěn)定在5%-10%的區(qū)間。

來(lái) 源： 第一財(cái)經(jīng)  

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