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上海二手房市場“速凍”后大量中介正虧本關(guān)店
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021/11/4 9:30:28
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[提要]門庭冷落、成交慘淡,大量中介公司正因虧本裁員關(guān)店,上海二手房中介行業(yè)正在陷入艱難境況。

  “首套變二套,二套變?nèi)睢,上海二手房購房成本大幅增加,交易直線下滑;部分學(xué)區(qū)房價(jià)格‘腰斬’30%依然沒有人買,中介公司虧本經(jīng)營,大量裁員縮減門店,不少小中介公司關(guān)門倒閉。

  門庭冷落、成交慘淡,大量中介公司正因虧本裁員關(guān)店,上海二手房中介行業(yè)正在陷入艱難境況。

  “明珠小區(qū)學(xué)區(qū)房價(jià)格幾乎‘腰斬’,降了三分之一還是沒人買;我們公司9月份虧了5000萬元,有上市中介公司一個(gè)月虧了2億元關(guān)了200家門店,很多小中介公司已經(jīng)倒閉!泵鎸(duì)近兩個(gè)月市場現(xiàn)狀,上海浦東南路一家房產(chǎn)中介吳經(jīng)理對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者說。

  根據(jù)10月20日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上月從上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4,其中,北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月的上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%。這是上海20個(gè)月以來首次由漲轉(zhuǎn)跌,且與北廣深一線城市相比,上海二手房跌幅最高,達(dá)0.6%;市場也進(jìn)入極速“冰凍”狀態(tài)。

  市場速凍,中介現(xiàn)“關(guān)店潮”

  2021年1至9月上海二手房成交套數(shù)走勢圖。

  “前灘,整個(gè)9月沒有一套成交,10月份市場也不好。”上海浦東三林的一名中介人員說。

  在浦東南路,中國房地產(chǎn)報(bào)記者看到一家中介公司大門緊閉,門上貼著“旺鋪轉(zhuǎn)租”字條;這家房產(chǎn)中介隔壁的公司除了兩名工作人員外,也冷冷清清,整個(gè)下午沒有一名客戶過來。

  最近上海二手房成交一片低迷,環(huán)比8月份成交套數(shù)幾乎“腰斬”。來自上海鏈家房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,9月份上海全市二手房成交僅約1.2萬套,成交量環(huán)比下降33%,比2021年1月高峰期下降了73%;目前成交水平幾乎降至近幾年底部。

  “現(xiàn)在很多小中介都關(guān)門了,客戶看到這個(gè)情況不敢買,房東看到后也不想賣,小中介公司撐不住,要么裁員,要么關(guān)門。”上海浦東南路太平洋房產(chǎn)吳經(jīng)理對(duì)記者說。

  “浦東南路明珠小區(qū)對(duì)應(yīng)上海第一梯隊(duì)的明珠小學(xué),現(xiàn)在價(jià)格幾乎是‘腰斬,之前明珠小區(qū)30平方米的一房戶型可以賣500多萬元,現(xiàn)在390萬元都沒人要了!碧窖蠓慨a(chǎn)吳經(jīng)理搖搖頭,對(duì)目前的房產(chǎn)現(xiàn)狀表示無奈。

  記者在走訪上海多個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn),上海二手房不論是房價(jià)還是成交量均有大幅下降,即便是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)集中的徐匯區(qū)也是如此。10月30日,記者來到徐匯區(qū),位于汾陽路的汾陽小區(qū)對(duì)應(yīng)九年一貫制徐匯區(qū)位育實(shí)驗(yàn)學(xué)校,旁邊就是淮海路和上海音樂學(xué)院,祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理告訴記者:“徐匯學(xué)區(qū)房很少降價(jià),去年底到年初至少漲了30%,52平方米的房子總價(jià)為850萬-900萬元/套;現(xiàn)在也降了,52平方米總價(jià)750萬元,下降100多萬元”。

  在臨港新片區(qū),此前因新區(qū)政策與規(guī)劃利好不斷,不僅新房市場人才購房一票難求,二手房售價(jià)也水漲船高,今年上半年臨港滴水湖板塊部分次新房售價(jià)高達(dá)6萬-7萬元/平方米。調(diào)控下,臨港自貿(mào)區(qū)交易也在下滑,“9月份房貸申請(qǐng)很難,10月份也才放款4套,價(jià)格降了,部分二手房已經(jīng)跟一手房價(jià)格持平了!敝芙(jīng)理舉例說:“保利鈴蘭公館之前89平方米賣500多萬元,現(xiàn)在400多萬元,不到5萬元/平方米;東城原著92平方米三房戶型4萬元/平方米,一二手房持平了”。

  對(duì)于目前上海二手房中介行業(yè)生存現(xiàn)狀,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,企業(yè)在市場好的時(shí)候按月成交2萬多套甚至3萬多套規(guī)模擴(kuò)張配置門店,現(xiàn)在市場只有1萬多套交易量,不需要過多門店,維持成本和負(fù)擔(dān)都很重,只能關(guān)門。

  同策研究院分析師黃鈺聘也對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,市場低迷的原因首先是受掛牌核驗(yàn)價(jià)影響,各中介展示的房源大幅減少,中介線上獲客能力大幅下滑;其次,“三價(jià)取低”信貸政策的實(shí)施加大了購房者現(xiàn)金支付能力,購房意愿下降。此外,房東出售房源意愿下降,市場觀望情緒較重。

  房貸依然緊,現(xiàn)金要求高

  二手房暴跌的背后是上海8月初起執(zhí)行的二手房“三價(jià)取低”政策,從8月6日起,上海各大銀行審核二手房貸款額度以“三價(jià)取低”為原則,即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)3個(gè)價(jià)格中,相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度。

  太平洋房產(chǎn)中介吳經(jīng)理表示,現(xiàn)在首套房購房者首付款需要60%-70%,以總價(jià)500萬元房子為例,過去首套房首付款35%是175萬元,剩下325萬元可以向銀行貸款,F(xiàn)在一套500萬元的房子評(píng)估價(jià)可能不到300萬元,以總價(jià)300萬元計(jì)算貸款65%金額為195萬元,首付款35%為105萬元,加上評(píng)估價(jià)之上超出的200萬元,首套房的首付金額為305萬元,為總房款500萬元的60%-70%。

  “對(duì)現(xiàn)金買房的要求高了,做投資的沒有現(xiàn)金炒房!碧窖蠓慨a(chǎn)吳經(jīng)理說,由于銀行貸款指導(dǎo)價(jià)普遍比交易中心核驗(yàn)價(jià)低很多,購房者能貸款的額度大幅縮水,無法承擔(dān)購房首付款的剛需購房者會(huì)選擇解約,導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。

  盧文曦對(duì)記者表示,貸款政策“三價(jià)取低”后,能貸款的金額少,首付比例變高,“首套變二套,二套變?nèi)睢保瑒傂瓒唐趦?nèi)不可能多出幾百萬元首付,交易進(jìn)行不下去、市場速凍,這是主要原因。

  針對(duì)二手房貸款難的現(xiàn)狀,記者采訪中信銀行上海浦東支行房貸相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)其表示:“目前二手房方面銀行沒有額度;一手房方面開發(fā)商有指定銀行,合作新盤也是一兩個(gè)月才能放款!

  記者致電工商銀行上海閔行支行了解情況,該行相關(guān)工作人員也表示,新房開發(fā)商有指定銀行放款比較快,二手房放款時(shí)間比較長,要看銀行節(jié)點(diǎn)和資金是否充足。

  對(duì)于目前一二手房房貸政策,中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,整個(gè)房貸方面,針對(duì)剛性需求的房貸有所加速;二手房市場獲得貸款有一定周期和難度。

  對(duì)于上海房貸政策和上海樓市的市場走向,盧文曦表示,房貸方面上海目前還沒有明顯放松,后續(xù)依然不太樂觀,至少今年第四季度不會(huì)有特別好的改善。新房市場從價(jià)格到供應(yīng)都受政府高度管控,新房成交方面沒有問題;二手房貸款一直比較緊,二手房會(huì)繼續(xù)速凍,下半年反轉(zhuǎn)的可能很小,明年上半年可能會(huì)緩一緩。

  “上海作為2400多萬人口的城市,市場需大于供,想在上海落戶買房的人很多,市場需求在,雖然取消了學(xué)區(qū)房,總得有個(gè)房才能上學(xué),沒有房子上不了學(xué),進(jìn)入10月份,看房子人又多了!碧窖蠓课輩墙(jīng)理說。

  同策研究院分析師黃鈺聘則表示,雖然目前各方消息稱房地產(chǎn)信貸現(xiàn)松動(dòng)信號(hào),但據(jù)調(diào)研情況顯示,上海各大銀行并未整體放松貸款審核,只是不同銀行或支行根據(jù)自身貸款額度作出的適當(dāng)調(diào)整。從截至10月前三周的二手房成交數(shù)據(jù)來看,成交量開始有回升跡象。

  來源:中國房地產(chǎn)報(bào)

編輯:wangdc

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