珠海國資委控股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司(世聯(lián)行,002285.SZ)1月11日就股權(quán)轉(zhuǎn)讓全資子公司深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司及受讓孫公司股權(quán)一事,回復(fù)深圳證券交易所出售原因是為了實(shí)現(xiàn)公寓管理業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。
自去年7月,珠海國資委旗下珠海大橫琴集團(tuán)有限公司控股世聯(lián)行之后,接連剝離世聯(lián)行業(yè)務(wù)虧損小貸業(yè)務(wù)和長租公寓業(yè)務(wù)。
世聯(lián)行表示,2020年借著引入國有法人股東的契機(jī),該公司啟動了新一輪的發(fā)展戰(zhàn)略,明確了構(gòu)建“大交易+大資管”雙核協(xié)同發(fā)展的業(yè)務(wù)體系!按筚Y管”業(yè)務(wù)重新回到輕資產(chǎn)專業(yè)服務(wù)能力上,其中公寓管理業(yè)務(wù)從中資產(chǎn)模式為主,轉(zhuǎn)為聚焦到輕資產(chǎn)模式。
長租公寓超過八成項(xiàng)目為中資產(chǎn)模式
根據(jù)2020年12月30日公告,世聯(lián)行擬與全資子公司世聯(lián)集房、寧波江北華燕智輝實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)簽署《關(guān)于轉(zhuǎn)讓深圳世聯(lián)集房資產(chǎn)管理有限公司股權(quán)之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,世聯(lián)行擬向華燕智輝轉(zhuǎn)讓其持有的完成資產(chǎn)重組后世聯(lián)集房100%的股權(quán)及對應(yīng)的所有權(quán)益,目標(biāo)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓價格為5.3億元。
世聯(lián)集房是世聯(lián)行主募集資金投資項(xiàng)目“長租公寓建設(shè)項(xiàng)目”的實(shí)施主體。
世聯(lián)行控股股東珠海大橫琴集團(tuán)有限公司的全資子公司珠海大橫琴創(chuàng)新發(fā)展有限公司(作為優(yōu)先級有限合伙人,以下簡稱“大橫琴創(chuàng)新”)擬與華燕智輝(作為普通合伙人)及其他有限合伙人(作為劣后級有限合伙人)共同設(shè)立珠海橫琴華琴實(shí)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙),作為承接華燕智輝在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》項(xiàng)下全部權(quán)利、義務(wù)的主體。其中,大橫琴創(chuàng)新認(rèn)繳前述主體49.5%的出資份額。
世聯(lián)行表示,整個市場還處于初步發(fā)展階段,行業(yè)集中度低,綜合成本較高,尤其是重資產(chǎn)和中資產(chǎn)模式。從2015年末開始在經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、租賃需求旺盛的一二線城市,采用以中資產(chǎn)模式為主部署公寓業(yè)務(wù)。截至2020年12月,在管項(xiàng)目約140個,約82%的項(xiàng)目為中資產(chǎn)模式,剩下的除了幾個項(xiàng)目為重資產(chǎn)模式外,其他均為輕資產(chǎn)模式。
自該公司開展公寓業(yè)務(wù)以來,中資產(chǎn)模式快速實(shí)現(xiàn)了規(guī);l(fā)展,構(gòu)建了該公司在集中式長租公寓行業(yè)的競爭優(yōu)勢;但中資產(chǎn)模式前期需要投入大量的資本、回收期長,在目前市場環(huán)境下,對整體經(jīng)營帶來一定壓力。
截至2020年9月30日,世聯(lián)集房總資產(chǎn)為10.22億元,凈資產(chǎn)為-10.35萬元;2020年前三季度世聯(lián)集房業(yè)務(wù)收入4.4億元,凈虧損2.089億元。
目前,市場上公寓業(yè)務(wù)的運(yùn)營模式主要包括“持有-運(yùn)營”(重資產(chǎn)模式)、“租賃-運(yùn)營”(中資產(chǎn)模式)以及“委托運(yùn)營”(輕資產(chǎn)模式)三種模式。
“持有-運(yùn)營”模式即通過自建開發(fā)或者外購的物業(yè),打造公寓產(chǎn)品提供出租運(yùn)營服務(wù);“租賃-運(yùn)營”模式 即通過租賃取得物業(yè)的管理權(quán)(通常為整棟,或整棟中的幾層),經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后,統(tǒng)一出租管理的一種模式;“委托運(yùn)營”模式即受托方為委托方持有或者租賃的物業(yè)提供運(yùn)營管理服務(wù)(不需要改造裝修投入),從而收取一定服務(wù)費(fèi)的模式。
各市場主體依據(jù)自身資源和行業(yè)背景的不同,選擇不同的運(yùn)營模式,其中 重資產(chǎn)模式以政府、開發(fā)商、基金公司等主體為主,中資產(chǎn)模式以及輕資產(chǎn)模式以服務(wù)商為主 。
此次出售世聯(lián)集房股權(quán)的同時又受讓世聯(lián)集房43家子公司股權(quán),是為了實(shí)現(xiàn)公寓管理業(yè)務(wù)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型這一戰(zhàn)略目的。
受讓的世聯(lián)集房43家子公司中,23家公司為已解約項(xiàng)目的公司(無項(xiàng)目),7家公司為尚未營業(yè)公司,剩余13家公司為在運(yùn)營項(xiàng)目公司,共含25個項(xiàng)目,主要為輕資產(chǎn)模式公寓項(xiàng)目,其余少部分為酒店短租運(yùn)營項(xiàng)目、自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目等。
魔方接手?
值得注意的是,這筆交易中除了有大橫琴兜底,還有另一長租公寓運(yùn)營商魔方公寓的身影。
魔方公寓是魔方(中國)生活服務(wù)集團(tuán)在中國境內(nèi)的全資公司,業(yè)務(wù)覆蓋北上廣深等20個主要城市。
優(yōu)先級合伙人大橫琴創(chuàng)新持有49.5%股權(quán)的華琴實(shí)業(yè),合伙人之中還有南京魔方佳弘公寓管理有限公司,持有華琴實(shí)業(yè)18.5%股權(quán)。南京魔方的投資資金主要來源于其母公司魔方(中國)投資有限公司。魔方(中國)投資有限公司注冊資本33,697.3235萬美元,實(shí)繳資本14,075.9593萬美元。截至2020年9月30日,魔方(中國)投資有限公司的凈資產(chǎn)為7.58億元。
根據(jù)公告,南京魔方2019年度、2020年截至9月均無營業(yè)收入,且凈利潤分別虧損2748.2元和976.31元。
另一由華平投資控股的燕鷺(上海)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)中,魔方中國持股28.78%。燕鷺上海2020年截至9月份,無營業(yè)收入,虧損35.95萬元。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,或許真正買入世聯(lián)行長租公寓項(xiàng)目的是魔方中國。公告披露南京魔方和燕鷺上海都是劣后級合伙人。優(yōu)先級合伙人是風(fēng)險厭惡型,需要保障本金以及相對較低的固定收益率,其本金的保障實(shí)質(zhì)上由劣后級合伙人承擔(dān)。而劣后級合伙人正好相反,屬于風(fēng)險愛好型,期望利用較少的資金在項(xiàng)目投資中獲得較大的收益,同時也承擔(dān)著較大的投資風(fēng)險。
截至1月11日,世聯(lián)行收于4.56元/股,跌幅3.8%。
來 源:澎湃新聞
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