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50強(qiáng)房企9月份拿地總額下降近三成
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021/10/14 9:50:01
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[提要]相較于第一輪集中供地的火爆,第二輪集中供地拍賣陷入冰點(diǎn),多家近兩年激進(jìn)擴(kuò)張型房企直接退出戰(zhàn)局。截至目前,第二批集中土拍中,186宗土地撤拍、流拍。

  相較于第一輪集中供地的火爆,第二輪集中供地拍賣陷入冰點(diǎn),多家近兩年激進(jìn)擴(kuò)張型房企直接退出戰(zhàn)局。截至目前,第二批集中土拍中,186宗土地撤拍、流拍。

  據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2021年9月份,50家代表房企拿地總額同比下降26.0%。另據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,近半數(shù)百強(qiáng)房企土儲貨值同比下跌,其中,十強(qiáng)房企總土儲貨值下降3.6%,后50強(qiáng)的總土儲貨值下降超11%,更多源于資金鏈緊張。

  “一方面由于‘三道紅線’、房企投銷比不超過40%等政策的影響,同時(shí)拿地資金來源審查也更為嚴(yán)格,房企拿地節(jié)奏受到限制,大舉擴(kuò)張的概率不大!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報(bào)》表示,另一方面,隨著房地產(chǎn)市場監(jiān)管趨嚴(yán),以及融資環(huán)境收緊,疊加銷售端亦在限售限價(jià)等政策調(diào)控下,購房者置業(yè)意愿不足,房企銷售表現(xiàn)較不理想,一定程度上致使房企資金承壓,拿地意愿有所降低,拿地總額隨之下降。

  克制擴(kuò)張欲望縮減投資

  融資緊張、現(xiàn)金流緊縮之下,房企選擇采取“謹(jǐn)投資、促銷售”的策略。上市房企的中報(bào)業(yè)績發(fā)布會上,有近七成上市房企明確下半年仍將謹(jǐn)慎投資,主要策略包括“以銷定投”“多渠道投資”和“嚴(yán)控利潤率”等。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年1月-9月,TOP100房企拿地總額21456億元,同比下降9.8%。碧桂園、萬科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)及華潤置地占據(jù)TOP5位置,拿地金額均超過800億元。建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、卓越集團(tuán)及龍光集團(tuán)等區(qū)域性龍頭房企拿地轉(zhuǎn)為積極,新增拿地投資均在300億元以上。

  “恒大等負(fù)債壓力大,資金流動性不足的房企,首要任務(wù)是通過增加銷售回款、資產(chǎn)變現(xiàn)等方式降負(fù)債,拿地意愿較低!绷洪颉蹲C券日報(bào)》表示,當(dāng)前房企大規(guī)模擴(kuò)張或已不太可能,隨著房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢逐漸凸顯,未來的房企規(guī)模或?qū)⒂行碌呐盼弧?/P>

  在貝殼研究院高級分析師潘浩看來,部分房企“逆周期拿地”正是穩(wěn)健型比較常采用的操作方式,在競爭壓力較小的條件下,獲取性價(jià)比更高的土地資源,一方面使開發(fā)成本更可控;另一方面使項(xiàng)目能夠保持合理的利潤空間。

  “行業(yè)仍然會發(fā)展,市場競爭就是優(yōu)勝劣汰,適者生存。經(jīng)濟(jì)活動都會有周期,房地產(chǎn)也逃不脫周期規(guī)律。當(dāng)前,房地產(chǎn)市場處于下行階段,對于有融資優(yōu)勢的企業(yè)及財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè),可以加強(qiáng)研判,積極獲取優(yōu)質(zhì)地塊及收并購項(xiàng)目,適當(dāng)加速擴(kuò)張。但是,要保持適度杠桿,對市場保持敬畏!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水向《證券日報(bào)》記者表示,同時(shí),高杠桿、高負(fù)債、盲目多元化、經(jīng)營激進(jìn)的企業(yè)會落后甚至被淘汰。

  賣房還債是第一要務(wù)

  雪上加霜的是,今年下半年開始,部分房企美元債到期,還債壓力巨大。從目前公開信息來看,恒大、陽光100中國、藍(lán)光發(fā)展、新力控股、花樣年等多家房企涉及債務(wù)違約。

  近一周以來,地產(chǎn)債持續(xù)陰跌6天,中國地產(chǎn)美元債高收益MarkitIboxx指數(shù)也出現(xiàn)大幅下跌。尤其是自10月4日花樣年控股到期日未支付2021年票據(jù)剩余未償本金影響以來,多個(gè)中資地產(chǎn)美元債累計(jì)下跌幅度超過20%,業(yè)內(nèi)稱之為中資房企美元債的“至暗時(shí)刻”。

  不難看出,投資者對中資房企信用憂慮增加,這將直接導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果,一是出現(xiàn)拋售現(xiàn)象;二是房企難以再“借新還舊”,對資金鏈壓力大的房企將是重創(chuàng)。如果說今年前三季度的投資與美元債融資無關(guān),但自恒大事件以來,部分房企“借新還舊”的愿望恐怕要落空。

  對此,匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報(bào)》記者表示,發(fā)美元債主要看國際評級機(jī)構(gòu)的評級、市場氛圍以及該房企二級市場美元債債息率等因素,從目前債市來看,將對未來房企拿地造成影響,沒有錢自然沒有動力拿地。

  “部分房企流動性緊張,受融資環(huán)境較嚴(yán)以及市場下行等因素影響,融資困難,銷售回款不暢,企業(yè)資金鏈緊張,企業(yè)會更加謹(jǐn)慎投資,從而減少拿地。”劉水表示,在當(dāng)前市場調(diào)整期,房企的當(dāng)務(wù)之急是積極營銷,保障現(xiàn)金流,管控風(fēng)險(xiǎn),理性投資,規(guī)避高價(jià)地。

  在梁楠看來,隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控逐漸常態(tài)化,降負(fù)債及加速去化或已成房企當(dāng)前第一要務(wù),其運(yùn)營、銷售、開發(fā)等都將面臨考驗(yàn),因此需提升企業(yè)的運(yùn)營能力、加速銷售回款、以及合理控制開發(fā)節(jié)奏等。

  更重要的是,根據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì),截至2021年8月底,中資地產(chǎn)美元債存量規(guī)模為2097億美元,約等于1.35萬億元人民幣。而2021年、2022年、2023年,是中資地產(chǎn)美元債的三個(gè)償債高峰年,其中2022年將是最頂峰。

  換言之,對當(dāng)下資金鏈偏緊房企來說,要克制擴(kuò)張欲望,理性研判市場,賣房還債是第一要務(wù),先保證活下去才能談擴(kuò)規(guī)模發(fā)展。

  來源:證券日報(bào)

編輯:wangdc

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