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“三道紅線”滿月:房企急降杠桿 債轉(zhuǎn)股成趨勢
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-9-29 9:58:05
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[提要]重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則(以下簡稱“新規(guī)”),讓房企不得不降杠桿。

  重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則(以下簡稱“新規(guī)”),讓房企不得不降杠桿。

  9月25日,萬科(000002.SZ)董事會(huì)主席郁亮在媒體交流會(huì)上對新規(guī)表達(dá)了看法:“房企都站在同一起跑線,之前的優(yōu)勢都?xì)w零!

  8月20日,萬科和其余11家房企參與了住建部和央行在北京召開的座談會(huì)。

  記者多方了解,在這場座談會(huì)之后,新規(guī)在今年9月已先從這12家房企試點(diǎn)。

  監(jiān)管層給予約3年時(shí)間,12家試點(diǎn)房企要完成降負(fù)債的目標(biāo),還要每月上報(bào)整體負(fù)債情況。

  據(jù)房企人士透露,新規(guī)涉及的內(nèi)容不僅是盛傳的“三條紅線”,除了要求剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于70%、凈負(fù)債率不得高于100%、現(xiàn)金短債比不小于1倍之外,還要上交表內(nèi)外融資、權(quán)益口徑銷售金額等。

  9月14日,中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示,重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則前后醞釀了將近兩年時(shí)間。下一步,將會(huì)同住建部以及其他的相關(guān)管理部門,跟蹤評估執(zhí)行情況,不斷完善規(guī)則,穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

  與新規(guī)賽跑

  30天內(nèi),房企債券融資規(guī)模明顯收縮。

  貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,按發(fā)行日期來看,8月20日—9月20日房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元,比前一個(gè)月同期減少24.6%,規(guī)模收縮約1/4。

  另據(jù)中信證券研報(bào)顯示,盡管8月30個(gè)大中城市的商品房成交量維持在相對高位,但從100個(gè)大中城市的土地成交數(shù)據(jù)看,土地成交明顯遇冷,截至8月末,已明顯低于2019年同期水平。

  新規(guī)也給了試點(diǎn)外房企融資窗口期,但利率較高。

  比如,鑫苑置業(yè)在9月21日的1筆3億美元票據(jù),利率14.5%;當(dāng)代置業(yè)9月1日2筆1億美元票據(jù)利率最高為11.95%;同樣匯景控股增發(fā)的2500萬美元票據(jù)利率達(dá)到12.5%。

  9月25日,某中等規(guī)模房企財(cái)務(wù)人士對時(shí)代周報(bào)記者表示,隨著新規(guī)的逐步推行,資金以后會(huì)流向更為穩(wěn)健更為健康的房企,而負(fù)債高、杠桿高的房企融資會(huì)受到限制,這也是部分房企目前搶在窗口期發(fā)債置換債務(wù)的原因。

  “三條紅線會(huì)是長期趨勢!9月25日,三盛集團(tuán)總裁馮勁義向時(shí)代周報(bào)記者表示,公司會(huì)抓住窗口期盡快融資引進(jìn)戰(zhàn)略合作,但不會(huì)盲從規(guī)模,也不會(huì)對房地產(chǎn)融資和調(diào)控的放松抱任何幻想。

  事實(shí)上,近期多家房企用引入戰(zhàn)略投資者、上市拆分、出售資產(chǎn)等方式來降杠桿。

  9月,新規(guī)試點(diǎn)的房企中,中海地產(chǎn)、華僑城就宣布轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)或債權(quán)。

  國泰君安證券研報(bào)表示,及時(shí)出售低效股權(quán)、剝離不良資產(chǎn),可助力房企回籠資金、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

  國泰君安表示,尤其是經(jīng)營不善或處于虧損狀態(tài)的項(xiàng)目,對市場而言可能恰恰是投資機(jī)遇,存在逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的潛力。

  9月28日,某房企融資部負(fù)責(zé)人對時(shí)代周報(bào)記者判斷,融資成本較高的房企,未來可能面臨成本增加的問題,所以降杠桿仍會(huì)是眼下的首要工作,“多賣房,少拿地,放慢速度!

  全口徑統(tǒng)計(jì)負(fù)債

  近日,多家新規(guī)試點(diǎn)房企相關(guān)人士對時(shí)代周報(bào)記者表示,監(jiān)管層8月20日在會(huì)上釋放了要建立房企全口徑融資體系的要求,目的就是為全方位了解房企負(fù)債情況,并以此客觀設(shè)定降負(fù)債的要求。

  近期多位房企人士告訴時(shí)代周報(bào)記者,目前得到的消息是,新規(guī)主要針對12家房企進(jìn)行試點(diǎn),明年將會(huì)逐步覆蓋更多房企,但短期內(nèi)不會(huì)推廣到全行業(yè)。

  “以往監(jiān)管層多數(shù)是對表內(nèi)融資、信貸等對房企采取一定手段,但房企表外的隱形債務(wù)還有很多!蹦撤科笕耸繉r(shí)代周報(bào)記者表示,有些房企把永續(xù)債計(jì)入權(quán)益,粉飾凈負(fù)債率指標(biāo),而按照全口徑來統(tǒng)計(jì)融資就會(huì)比較真實(shí)客觀。

  按該人士介紹,常見的表外融資有非并表項(xiàng)目,體現(xiàn)在報(bào)表中是計(jì)入長期股權(quán)投資;計(jì)入其他流動(dòng)負(fù)債中的短融、超短融等一年內(nèi)到期的債券等;還有永續(xù)債、優(yōu)先股、ABS等。

  各家房企的真實(shí)負(fù)債情況將按照踩線條數(shù)不同,被分為“紅、橙、黃、綠”四檔進(jìn)行管理。

  與萬科一起作為首批試點(diǎn)的房企有中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、綠地控股、新城控股、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、中梁控股、陽光城和華僑城。

  按照華創(chuàng)證券以及申萬宏源研究等機(jī)構(gòu)整理的數(shù)據(jù),恒大、融創(chuàng)、綠地處紅色檔;陽光城、中梁控股處橙色檔;碧桂園、萬科、新城控股處黃色檔;華僑城、中海、保利、華潤并未踩線處于綠色檔。

  每降一檔,企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值的上限增長5%,即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負(fù)債增速分別不超過5%、10%、15%。

  記者了解到,對于目前處在紅色檔房企,監(jiān)管部門要求其每年要實(shí)現(xiàn)降檔。

  近日,多位與會(huì)房企相關(guān)人士也對時(shí)代周報(bào)記者透露,會(huì)按照要求將真實(shí)的規(guī)模上報(bào)以換取更大的降負(fù)債空間。

  “監(jiān)管層態(tài)度比較堅(jiān)決!币晃磺|級房企人士向時(shí)代周報(bào)記者透露,有試點(diǎn)房企希望將地產(chǎn)以外多元化業(yè)務(wù)部分的負(fù)債,從有息負(fù)債管理中剔除,但監(jiān)管部門的反饋是“遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則”。

  債轉(zhuǎn)股成趨勢

  種種跡象表明,房企融資將向債務(wù)轉(zhuǎn)股權(quán)的方向發(fā)展。

  馮勁義對時(shí)代周報(bào)記者表示,“三道紅線”可以從債權(quán)和股權(quán)角度理解,新規(guī)希望房企少借債、增加股東權(quán)益。

  “監(jiān)管是穿透式的,無論房企做多少層架構(gòu)或者明股實(shí)債的方式借債,都會(huì)被識別!庇袅琳J(rèn)為,房企要進(jìn)行實(shí)打?qū)嵳{(diào)整,萬科正在加強(qiáng)財(cái)經(jīng)紀(jì)律方面的管理,包括財(cái)務(wù)紀(jì)律和投資紀(jì)律等。

  9月25日,中信資本某不具名執(zhí)行董事對時(shí)代周報(bào)記者稱,新規(guī)是為了避免房企負(fù)債過度增長,因此傳統(tǒng)的非標(biāo)債權(quán)融資將迎來重大挑戰(zhàn)。債權(quán)投資一般1―2年就要退出,但是股權(quán)投資的周期更長,未來趨勢就是擁抱真股權(quán)投資。

  國泰君安證券研報(bào)表示,股權(quán)融資不會(huì)帶來有息負(fù)債的增加,同時(shí)增厚權(quán)益,對企業(yè)負(fù)債水平的改善顯著。

  9月18日,國安信銀投資合伙人馬寧在某論壇上指出,房企拓寬股權(quán)融資模式是根本性解決房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的措施。

  在馬寧看來,房企股權(quán)融資拓新方向一是REITs(房地產(chǎn)投資信托基金);二是過去的房地產(chǎn)股權(quán)信托轉(zhuǎn)向優(yōu)先結(jié)構(gòu)信托和可轉(zhuǎn)股信托;三是房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。

  “不過債轉(zhuǎn)股的融資趨勢,也需要過渡期!鄙鲜鲋行刨Y本執(zhí)行董事表示。

   來 源:  時(shí)代周報(bào)  

編 輯:liuy

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