被列為“被執(zhí)行人”之際,鴻坤地產(chǎn)業(yè)績也出現(xiàn)大幅度下跌。
近日,北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱:“鴻坤地產(chǎn)”)卷入了一場法律糾紛,其被列為“被執(zhí)行人”的處罰。盡管鴻坤地產(chǎn)向法院提起了再審申請,但還是走到了聚光燈下。
公開資料顯示,鴻坤地產(chǎn)是一家以房產(chǎn)開發(fā)為主的復(fù)合型房產(chǎn)集團公司,具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
回溯2002年,鴻坤地產(chǎn)以城市運營商的身份,一舉拿下北京南城200萬平米的“西紅門”地塊,并成為該區(qū)域內(nèi)最大的“地主”。
十八年后的今天,鴻坤地產(chǎn)成為了西紅門區(qū)域的標(biāo)簽,別墅、商場、寫字樓、公園隨處可見鴻坤的身影。商業(yè)、產(chǎn)業(yè)與住宅相結(jié)合的“超級大盤”模式,也成為鴻坤地產(chǎn)的招牌。
2017年初,鴻坤地產(chǎn)喊出了2023年銷售千億的目標(biāo)。然而,快三年的時間過去了,鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模仍徘徊于200億,規(guī)模發(fā)展一直沒能提速?梢婙櫪さ禺a(chǎn)的“千億”路走得并不順暢。
陷法律糾紛成“被執(zhí)行人”
近日,據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示,京津冀地產(chǎn)巨頭鴻坤地產(chǎn)被列為“被執(zhí)行人”,案號為(2020)京0112執(zhí)7463號,執(zhí)行標(biāo)的為55821899元,執(zhí)行法院為北京市通州區(qū)人民法院。
此事緣何而起?據(jù)了解,2016年2月,鴻坤地產(chǎn)認繳環(huán)渤海創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基金管理有限公司(以下簡稱“環(huán)渤;鸸尽保30%股份。2017年3月,鴻坤地產(chǎn)將持有的環(huán)渤;鸸30%股權(quán)全部轉(zhuǎn)出,并明確約定全部的股東權(quán)利及義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方,協(xié)議簽訂后,受讓方已完成全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付,鴻坤地產(chǎn)也完全退出了環(huán)渤;鸸镜慕(jīng)營管理。
但是由于環(huán)渤;鸸緦用孢t遲未配合完成工商變更手續(xù),導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記遲遲沒有完成。2018年12月,鴻坤地產(chǎn)根據(jù)之前簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議配合受讓方完成了環(huán)渤;鸸竟蓹(quán)過戶的工商變更手續(xù)。
鴻坤地產(chǎn)方面稱,環(huán)渤海基金公司2018年9月因其與四川糖果通訊技術(shù)有限公司的糾紛被訴至法院,鴻坤地產(chǎn)被列為被告之一。根據(jù)判決書的記載,判決鴻坤地產(chǎn)在未出資的范圍內(nèi)與現(xiàn)股東一起承擔(dān)補充連帶責(zé)任。
鴻坤地產(chǎn)方面認為,鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議要求現(xiàn)股東深圳國津?qū)崢I(yè)發(fā)展有限公司完成了其應(yīng)承擔(dān)的注冊資本金的繳納,根據(jù)法律規(guī)定,鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)不需要再承擔(dān)任何判決責(zé)任。
目前鴻坤地產(chǎn)已經(jīng)據(jù)此事實情況向法院提起了再審申請,法院已經(jīng)受理且正在審理中。針對鴻坤地產(chǎn)被列為“被執(zhí)行人”事宜,鴻坤地產(chǎn)也依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向法院提起了執(zhí)行異議程序。
凈利潤下滑增收不增利
被列為“被執(zhí)行人”之際,鴻坤地產(chǎn)業(yè)績也出現(xiàn)下跌。
根據(jù)2020年債券半年報顯示,報告期末,鴻坤地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入28.41億元,較上年同期的38.85億元下滑26.87%,營業(yè)成本較上年同期降低34.29%,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較上年同期降低60.94%,存貨周轉(zhuǎn)率較上年同期降低50.00%。
報告稱主要因為本期收入結(jié)轉(zhuǎn)減少,故營業(yè)收入和營業(yè)成本相應(yīng)降低,順帶導(dǎo)致應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率降低;利潤總額由上年同期10.79億元下滑至7.61億元,跌幅為29.47%;凈利潤為6.32億元,較上年同期的7.88億元下滑19.72%。
鴻坤地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)涵蓋房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營兩個業(yè)務(wù)板塊,最近三年,房產(chǎn)開發(fā)收入占主營業(yè)務(wù)收入95%以上,其余主要為物業(yè)經(jīng)營收入。
2019年,鴻坤地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入96.66億元,其中房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)收入94.16億元,其他業(yè)務(wù)收入2.50億元,主要為租金收入。
值得注意的是,財報數(shù)據(jù)顯示,鴻坤地產(chǎn)的毛利率從2018年的43.54%下滑至2019年的40.14%。毛利率下滑等因素導(dǎo)致鴻坤地產(chǎn)在營業(yè)收入實現(xiàn)近20%的增幅的同時,凈利潤下滑幅度卻達到22.87%,從11.7億元下降至9億元,息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA)同樣下滑超過15%。
負債率攀升融資成本高
從負債率來看,鴻坤地產(chǎn)在2017年末、2018年末和2019年末資產(chǎn)負債率分別為79.12%、79.38%和80.26%,資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)連續(xù)增長趨勢。據(jù)鴻坤地產(chǎn)年報,截止4月30日,鴻坤地產(chǎn)2020年已完成新增融資額12.45億元,并預(yù)計全年新增融資額為80億元。
不僅如此,鴻坤地產(chǎn)的籌資現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)兩年為負,2018年和2019年,鴻坤地產(chǎn)的籌資性現(xiàn)金流均為凈流出,分別為-12.69億元和-52.57億元。2019年,鴻坤地產(chǎn)的短期債務(wù)為114.7億元,而其持有的現(xiàn)金則僅有50.5億元,現(xiàn)金短期債務(wù)比為0.44倍。償債壓力較大。近幾年銀根收緊,大企業(yè)的融資難度都在加大,銷售額僅僅百來億的鴻坤更是難上加難。
今年5月,鴻坤地產(chǎn)旗下多只債券的中債隱含評級從“AA-”被下調(diào)至“A+”。此外,在下調(diào)之前,旗下“18鴻坤01”債券出現(xiàn)短期被集中報賣的現(xiàn)象,5月8日至5月25日,18天里被集中報賣12次。鴻坤地產(chǎn)籌資能力在減弱。
值得注意的是,在所有融資里面,銀行資金最便宜。越是資信高的房企,授信銀行規(guī)格越高,同時授信規(guī)模也大。
再來看鴻坤地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu),不難發(fā)現(xiàn),鴻坤地產(chǎn)的授信銀行規(guī)格普遍不高,有的竟然還是村鎮(zhèn)銀行;同時,2019年公司的銀行授信額度,不但沒增,反而降了近100億。
一般情況下,銀行都會對授信企業(yè)進行翔實的盡調(diào)。2019年銀行大幅調(diào)減鴻坤地產(chǎn)授信,一方面是因為管理層近來嚴控銀行信貸資金流向房地產(chǎn),但高達41%的降幅,從另一個側(cè)面也反映出了鴻坤地產(chǎn)不太樂觀的基本面。
2016年,鴻坤地產(chǎn)就已突破百億銷售額;2017年,則達到了147.13億元,同比增加35%;而2018年,則為170.5億元,同比增加不足16%;2019年,只有172億,同比增加僅不足1%。以此計算,若要完成2023年“千億目標(biāo)”,意味著至少需要每年都要達到42.45%的復(fù)合增長率。鴻坤地產(chǎn)壓力之大可見一斑,能否實現(xiàn)千億目標(biāo),《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。
來源:每日財報