隨著疫情影響減弱,二手房交易量在上半年呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的特點(diǎn),但同比有所下降。在北京、上海、廣州等地走訪了解到,今年上半年,二手房房?jī)r(jià)整體仍呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì),下半年商品住宅交易料將保持平穩(wěn)。
改善需求支撐6月成交反彈
保利投顧研究院監(jiān)測(cè)顯示,上半年全國(guó)22個(gè)城市二手住宅成交超61萬(wàn)套,同比下降16%,低于往年同期水平。但隨著疫情影響趨弱,在供應(yīng)增多、學(xué)區(qū)房交易旺季等因素帶動(dòng)下,6月份各地二手房成交量同比出現(xiàn)增長(zhǎng),達(dá)到近年來(lái)同期高位。其中,一線城市和部分核心二線城市成交量均創(chuàng)階段性峰值,體現(xiàn)出三大特征:
一是逐步走出疫情影響,二季度復(fù)蘇勢(shì)頭明顯。記者走訪了上海多個(gè)市郊區(qū)發(fā)現(xiàn),二手房掛牌價(jià)格雖然節(jié)節(jié)上漲,但成交價(jià)格普遍保持平穩(wěn)。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),上海5月份成交攀升到2.8萬(wàn)套,為2016年10月份以來(lái)的新高。6月份雖有所降溫,但交易量仍達(dá)到2.6萬(wàn)套。仲量聯(lián)行分析認(rèn)為,二季度,因疫情延遲的購(gòu)房需求逐步得到釋放,同時(shí)大量新增供應(yīng)為購(gòu)房者提供了更多選擇,因而出現(xiàn)上海商品住宅成交量顯著回升。
隨著北京突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別降至三級(jí),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也開始活躍起來(lái)。鏈家雙橋門店經(jīng)紀(jì)人張鐵強(qiáng)表示,其所在的轄區(qū)上半年房?jī)r(jià)變化不大,剔除“疫情影響看房,導(dǎo)致前一段成交下降”的因素,整個(gè)二季度的交易在好轉(zhuǎn)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月份北京二手房成交均價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲8%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù),北京6月份二手住宅價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),市場(chǎng)均價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降0.51%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說(shuō),北京疫情再次暴發(fā)導(dǎo)致部分中介暫停營(yíng)業(yè),購(gòu)房者入市步伐延后。
二是改善需求釋放,買方議價(jià)空間增加。廣州德誠(chéng)行地產(chǎn)公司中介人員李繼英最近每天都要把房源信息在朋友圈發(fā)一遍。他表示,現(xiàn)在放盤的人很多,市場(chǎng)價(jià)成交很難,想迅速脫手只能放低價(jià)。近期剛換房的廣州市民王先生介紹,其所購(gòu)買的二手房掛出來(lái)有大半年,成交價(jià)比掛牌時(shí)低了100萬(wàn)元。
同樣的情況也出現(xiàn)在北京。張鐵強(qiáng)說(shuō),現(xiàn)在買方的議價(jià)空間在增大,他負(fù)責(zé)的朝陽(yáng)區(qū)雙惠苑小區(qū)一套房子年前掛牌價(jià)為450萬(wàn)元,現(xiàn)在已降至420萬(wàn)元,客戶準(zhǔn)備出400萬(wàn)元,基本與房東達(dá)成一致了。
而在上海,隨著市場(chǎng)復(fù)蘇,改善型需求的釋放,許多中介業(yè)務(wù)員的普遍感受是,總價(jià)在300萬(wàn)元內(nèi)的剛需房源,議價(jià)空間在縮小。5月份后,500萬(wàn)元左右的房源開始活躍,千萬(wàn)元以上二手房議價(jià)空間則在5%以上,和年前差別不大。
三是學(xué)區(qū)房托底,帶動(dòng)量?jī)r(jià)齊增。盡管市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房的預(yù)期有所分化,但學(xué)區(qū)房交易旺季的到來(lái),帶動(dòng)了二手房交易量的增長(zhǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),受北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房新政影響,西城區(qū)5月份的成交量翻了3倍,達(dá)到1500套。
事實(shí)上,在北京“317”調(diào)控以來(lái),擁有用優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的西城支撐著北京二手房市場(chǎng)的成交。貝殼研究院的最新數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)下北京置換型購(gòu)房占比約50%,換房動(dòng)機(jī)由家庭結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的居住空間需求所激發(fā)。
“由于高單價(jià)的西城區(qū)成交占比大幅提升,西城區(qū)成交量在全市的比重從7%增長(zhǎng)到12%,帶動(dòng)成交均價(jià)明顯上漲。”貝殼研究院許小樂說(shuō),剔除西城區(qū)因素,5月北京二手房成交均價(jià)上漲3%左右。
上海今年小學(xué)和初中入學(xué)實(shí)行“公民同招”,且民辦學(xué)校采取搖號(hào)入學(xué),增加了入學(xué)的不確定性。一些家長(zhǎng)為確保子女能進(jìn)好的學(xué)校選擇優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房。因此,公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大漲幅。不少中介表示,今年學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲了10%-20%。
下半年住宅成交勢(shì)頭或有所放緩
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算,6月份,4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%,漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海、廣州分別上漲0.7%、0.4%、0.8%。從同比來(lái)看,6月份,一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.2%,漲幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。
招商證券認(rèn)為,一季度多地政府為對(duì)沖疫情帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)各類房地產(chǎn)支持政策,在短期提振了樓市交易,這在一線城市率先體現(xiàn)。
記者梳理發(fā)現(xiàn),在供給端,支持政策主要包括允許房企延期或分期繳納土地出讓金、辦理開竣工延期、調(diào)整商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整土地出讓競(jìng)買保證金比例、加大對(duì)企業(yè)的信貸支持、對(duì)企業(yè)實(shí)施稅費(fèi)支持政策以及加大土地供應(yīng)等。
上海市發(fā)展改革委一級(jí)巡視員王扣柱表示,上海將出臺(tái)政策減輕房企入市成本壓力、提振企業(yè)投資信心。如今年開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目可延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),符合條件的房企還可延期繳納土地增值稅。
在需求端,支持政策主要聚焦于加大住房公積金支持力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款條件、支持人才購(gòu)房和降低人才落戶門檻等方面。3月份開始,多地人才政策密集出臺(tái):天津技能型人才落戶放寬、廣州、蘇州降低人才落戶門檻等。張大偉認(rèn)為,城市引才力度不斷加大,在一定程度上提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。
由于部分城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)顯著,一些熱門樓盤再現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象,推升了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。7月份以來(lái),深圳、杭州、寧波東莞等熱點(diǎn)城市相繼收緊出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。如深圳將落戶購(gòu)房年限延長(zhǎng)到3年,并提高二套房的首付比例,并加大征收交易稅費(fèi)等。
“收緊調(diào)控政策的城市,共同點(diǎn)是市場(chǎng)熱度高、房?jī)r(jià)明顯上漲,出現(xiàn)了炒作氛圍!睆埓髠フJ(rèn)為,過熱城市的樓市調(diào)控政策加碼說(shuō)明,隨著市場(chǎng)升溫,上半年以來(lái)維持樓市穩(wěn)定的政策取向可能在7月份開始轉(zhuǎn)變,抑制房?jī)r(jià)過快上漲的限制性政策將逐漸增加。
中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為,短期來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力,未來(lái)或?qū)⒂懈嗟貐^(qū)優(yōu)化調(diào)控政策,限購(gòu)、限貸等主體政策難現(xiàn)放松,以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示,2020年樓市整體穩(wěn)定不會(huì)受到太大影響,房?jī)r(jià)和地價(jià)的穩(wěn)定依然可期。
仲量聯(lián)行認(rèn)為,由于受疫情延遲的購(gòu)房需求已在大量新增供應(yīng)集中入市時(shí)釋放,且下半年需求端政策可能不會(huì)有實(shí)質(zhì)松動(dòng),加上宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性依然存在,預(yù)計(jì)2020年下半年住宅成交勢(shì)頭可能有所放緩。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),2020年下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)主要看信貸政策變化,房?jī)r(jià)過快上漲城市調(diào)控力度將持續(xù)加強(qiáng),監(jiān)管部門維持市場(chǎng)穩(wěn)定的趨勢(shì)不改。
宏觀經(jīng)濟(jì)影響預(yù)期 剛需人群壓力大
從二手房?jī)r(jià)格漲跌的城市數(shù)量來(lái)看,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為50個(gè),相比5月份的41個(gè)呈現(xiàn)增加的態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然二手房漲價(jià)的城市數(shù)量開始增多,但是不同的市場(chǎng)主體的預(yù)期也開始產(chǎn)生變化:中國(guó)指數(shù)研究院分析稱,中產(chǎn)階層因?yàn)橐咔轭A(yù)期收入不確定性增大以及短期購(gòu)買力受損,賣房的風(fēng)險(xiǎn)偏好有所降低;改善需求人群由于受到疫情的影響較小,同時(shí)有資產(chǎn)避險(xiǎn)需求,因而出現(xiàn)購(gòu)房意愿提升的現(xiàn)象。
記者走訪發(fā)現(xiàn),北京和廣州均出現(xiàn)剛需觀望、二手房放盤量增,但資產(chǎn)價(jià)格不降反增的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從剛需的角度來(lái)看,疫情影響使企業(yè)收入不穩(wěn)定,進(jìn)而影響員工收入。這導(dǎo)致目前的豪宅市場(chǎng)“一房難求”,而剛需房的銷售情況則較為一般,這種結(jié)構(gòu)性行情或延續(xù)到下半年。
“廣州樓市目前存在一定購(gòu)買力不足的因素,也有不少房東是因經(jīng)濟(jì)壓力被迫拋售的。”有市場(chǎng)分析人士指出,由于出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題的群體持續(xù)增加,二手房放盤量將進(jìn)一步增加、并維持高位。同時(shí),高凈值人群由于融資更為暢通,該群體將繼續(xù)以房地產(chǎn)作為保值渠道,進(jìn)一步購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,廣州二手放盤數(shù)量從去年初的4萬(wàn)多套,攀升到今年上半年的約8.7萬(wàn)套。地產(chǎn)分析人士鄧志浩表示,經(jīng)濟(jì)下行和資產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象同時(shí)存在,房?jī)r(jià)上漲和低價(jià)拋盤的情況也可能同時(shí)發(fā)生,這與經(jīng)濟(jì)下滑影響了就業(yè)和收入有關(guān)。
多名受訪房地產(chǎn)專家認(rèn)為,以北上廣為代表,下半年國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的二手房成交量將在房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的主基調(diào)下、在供應(yīng)增加的基礎(chǔ)上,成交量有所放大。但需求在新房供應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境下難現(xiàn)萎縮!爱(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,附著教育等稀缺資源且投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的投資標(biāo)的,仍將吸納市場(chǎng)資金,市場(chǎng)熱度還將延續(xù)!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。
基于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)影響存在不確定性,尤其是國(guó)外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性,可能會(huì)影響消費(fèi)信心。“我們只能靜觀其變,看后續(xù)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)的復(fù)蘇情況,才能判斷得更清楚一點(diǎn)。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉說(shuō)。
來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
編 輯:chenhong