疫情加速了長租公寓新一輪的“淘汰賽”。
業(yè)內(nèi)人士認為，這是市場正常的擇優(yōu)過程，長租公寓本身對企業(yè)整體能力的要求就高，這有利于讓那些擁有整合能力、精細化運營管理能力的品牌留存下來，租賃行業(yè)才能更加健康、長期發(fā)展。
市場凈化的過程中，有一股“暗流”仍值得廣大房東和租客警惕，那就是個別中小長租公寓，利用人們貪便宜的心理，做“長租短付、高收低出”生意，將自身推向危險的邊緣。
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高進低出，警惕租房騙局
8月7日，重慶市房地產(chǎn)協(xié)會房地產(chǎn)租賃專業(yè)委員會的一則文件，再次揭開了中小長租公寓市場的一角亂象。根據(jù)該文件顯示，品牌推廣名為“首資公寓”的重慶首資科技公司，存在“高進低出”（高租金向房東收房，低租金向租客出售）等現(xiàn)象，并提醒和建議消費者理性選擇公寓品牌。
這類亂象的中小長租平臺，在各地還有很多。
據(jù)市界報道，上海租客余飛，5月初和室友以低價年付的方式，從一家名叫上海捷驁的公司，租了一套位于上海松江的長租公寓。起初，他覺得自己撿了個大便宜。但僅過了兩個月，房東便找上門，說這家長租公寓老板跑路了，他已經(jīng)很久沒收到房租了。
在上海做育兒嫂的王阿姨，也遭遇了同樣的騙局。她以年付的方式租了一套房子。后來，長租公寓卷款逃跑，留下阿姨和房東面面相覷。因為涉及的租戶只有幾戶，證據(jù)又太少，報警之后，公安局沒有辦法以“合同詐騙”立案。最后，阿姨不得不和房東對半承擔了損失。維權無望。
另一位反映人王鑫，家在寧波的老人把房子交給了當?shù)匾患议L租公寓打理，之前家人曾打電話來征求他意見，告訴他業(yè)務員的拿房意愿很強烈，給他們打了一個多月電話了，給的租金也很高。業(yè)務員剛開始幾天打一個電話，后來一天打三四個電話；剛開始每月租金給到3200元，看王鑫的家人無動于衷，又把租金漲到了3800元。王鑫根據(jù)多年的經(jīng)商經(jīng)驗，覺得業(yè)務員過于殷勤，租金也給得過高，一定有貓膩，于是勸家人不要把房子租給他們。不過，畢竟和家人不在一個地方，高額租金對于已經(jīng)退休在家的老人吸引力巨大。等王鑫再打電話回老家確認時，發(fā)現(xiàn)老人已經(jīng)和長租公寓簽約了，租期5年，每3個月付一次房租。
這些長租公寓有著相同的特點。
第一，都是成立時間很短的新公司。余飛簽約的這家公司，全稱叫上海捷驁物業(yè)管理有限公司，成立于2019年8月6日；王阿姨簽約的叫上海楓巢蟻家實業(yè)有限公司，成立時間更短，2020年1月22日；王鑫家人簽約的寧波首資公寓管理有限公司，成立于2019年12月25日。第二，“運作”模式也基本一樣，利用租客們貪便宜的心理，做“長租短付、高收低出”的生意。
他們先成立一家長租公寓公司，通過高價在市場上收房，盡可能地擴充公司房源。有的還會入駐一些長租公寓平臺給自己引流，利用平臺不完善的入駐機制規(guī)避風險，同時串通平臺中介，脫離平臺進行簽約。
為了吸引更多的租客，他們開出的租金比市場均價低很多。與此同時，還會通過設置不同的付款方式，引導租客付更長租期的錢。例如，余飛租的這套房子，年付價格最低，3800元每月；半年付高一些，4200元每月；押一付三的話，租金會更高。
因為正規(guī)的長租公寓也會采取這樣的形式付款，所以一般不會引起租客的懷疑。“高收低出”，從表面看長租公寓虧死了，但實際上他們根本不會在乎作為二房東賺的那點差價，而是瞄準了房客的所有租金。等到盤子做到足夠大，長租公寓的老板就卷著錢跑了，只剩下房東和房客無語凝噎。
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學會區(qū)分、理性辨識，頭部平臺更受信賴
進入2020年，房屋租賃行業(yè)進一
步分化，洗牌進程加劇。如何打造自身競爭力成為眾多長租公寓運營者的關注焦點。
以蛋殼、自如為代表的頭部互聯(lián)網(wǎng)長租公寓品牌，均完成了在全國多城的布局，憑借著其在技術、資本和市場等多個方面的獨特優(yōu)勢，通過互聯(lián)網(wǎng)化的手段、精細化的運營方式以及多種融資渠道，逐漸站穩(wěn)腳跟，成為住房租賃市場中的壓艙石。
大品牌往往意味著實力和擔當，對房東和租客來講，也更值得信賴。
而隨著行業(yè)洗牌加劇，市場將進一步兩極分化。蛋殼、自如等頭部企業(yè)將獲得更多資金支持，更多用戶選擇，發(fā)展呈螺旋式上升；另一方面，一大批中小長租公寓企業(yè)，由于技術實力弱、資金缺乏等原因，在全行業(yè)的發(fā)展浪潮之中，根基不穩(wěn)，風雨飄搖，部分依靠“高進低出”模式，更是游走在暴雷的邊緣。
業(yè)內(nèi)人士分析，長租公寓行業(yè)的洗牌恰恰說明，這并不是一個沒有門檻的生意。面向未來，整個租賃市場需要的高品質的產(chǎn)品和服務，以及強大的資源整合能力和健康的市場秩序，那些在疫情影響下體現(xiàn)出堅韌生命力的平臺，才符合未來市場發(fā)展的需求。作者丨吳為
來 源： 二財
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