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房貸利率從固定到浮動(dòng) 購(gòu)房群體應(yīng)理性選擇
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-8-26 8:33:34
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[提要]湊足首付,貸款買(mǎi)房,房貸利率是購(gòu)房者十分關(guān)心的話題。

  湊足首付,貸款買(mǎi)房,房貸利率是購(gòu)房者十分關(guān)心的話題。

  近日,中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等多家銀行接連發(fā)布公告稱,自8月25日起,對(duì)符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人住房貸款進(jìn)行批量轉(zhuǎn)換,統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)。貸款客戶可以通過(guò)指定渠道進(jìn)行自主轉(zhuǎn)換或選擇執(zhí)行原有利率計(jì)價(jià)模式。而根據(jù)央行此前公告,轉(zhuǎn)換工作原則上應(yīng)于今年8月31日前完成。

  房貸利率“換錨”,跟還是不跟?購(gòu)房者到了必須“二選一”的時(shí)候。

  房貸利率從固定到浮動(dòng)

  選擇什么樣的貸款利率,影響著月供的高低。

  此前,居民貸款買(mǎi)房主要參考央行發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率,再由貸款銀行給予一定程度的優(yōu)惠。去年8月,央行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制,隨后新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,今年則擴(kuò)展到存量房貸。

  多數(shù)人對(duì)“LPR”感到陌生。據(jù)了解,它是由包括大中小銀行在內(nèi)的18家銀行根據(jù)其對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率,按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成報(bào)價(jià),再由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心經(jīng)過(guò)計(jì)算得出。LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種,由各報(bào)價(jià)行于每月20日(遇節(jié)假日順延)9時(shí)前,以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長(zhǎng),向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià),全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均,向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR,并于當(dāng)日9時(shí)30分公布。

  與較為固定的貸款基準(zhǔn)利率相比,隨市場(chǎng)浮動(dòng)是LPR的顯著特征。從8月20日公布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看,1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%,最近4個(gè)月保持不變。

  這就意味著存量房貸客戶要在固定和浮動(dòng)、眼前和長(zhǎng)期之間做出衡量和預(yù)測(cè)。從事金融行業(yè)的白云飛3年前在北京安家買(mǎi)房,房貸期限25年。盡管他使用的是公積金貸款,不在此次“換錨”之列,但他還是十分關(guān)注這次變化。他算了一筆賬:存量房貸中很多固定利率客戶享受了打折優(yōu)惠,而之前打折多數(shù)是按照年化4.9%的基準(zhǔn)計(jì)算。按照新政策,換錨以后利率下浮39個(gè)基點(diǎn);但是固定利率如果打9折相當(dāng)于下浮49個(gè)基點(diǎn)。因此,從眼下看享受過(guò)打折優(yōu)惠的固定利率或許更有利一些,但從中長(zhǎng)期來(lái)看LPR可能更劃算。

  中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員萬(wàn)喆在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,房貸利率的變化根植于利率市場(chǎng)化改革的大背景,此次“換錨”則是這個(gè)大進(jìn)程的一個(gè)最新體現(xiàn)!霸诠潭ɡ驶A(chǔ)上打折,本質(zhì)上也是一種浮動(dòng),而LPR是利率市場(chǎng)化改革非常重要的成果?梢哉f(shuō),房貸利率掛鉤LPR,得益于早已進(jìn)行的利率市場(chǎng)化改革。從轉(zhuǎn)換初期來(lái)看,無(wú)論是固定利率計(jì)價(jià)還是LPR計(jì)價(jià),購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)都不會(huì)發(fā)生很大變化,有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期!彼J(rèn)為,在深化利率市場(chǎng)化改革的進(jìn)程中,存量房貸“換錨”給了客戶更多選擇權(quán)。

  購(gòu)房群體理性選擇

  那么,不同購(gòu)房群體如何看待此次“換錨”?是否選擇跟進(jìn)呢?

  家住貴州遵義的羅池浩2014年買(mǎi)了房,最近看到房貸利率“換錨”的消息后查閱了很多資料。他得出的結(jié)論是選擇LPR更合適!敖┠,國(guó)家推行了利率市場(chǎng)化改革,銀行利率浮動(dòng)了。作為家庭支出的重要一項(xiàng),房貸利息如果也隨行就市采取浮動(dòng)利息,應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)結(jié)合得更好。如果周?chē)H友貸款買(mǎi)房,我會(huì)推薦采取更符合政策趨勢(shì)和國(guó)家調(diào)控方向的LPR定價(jià)模式!

  河南姑娘賈瑞杰從南開(kāi)大學(xué)畢業(yè)后輾轉(zhuǎn)杭州、北京等地工作。2017年,她在杭州買(mǎi)了一套屬于自己的房子。賈瑞杰告訴記者,早在今年4月,她就已經(jīng)主動(dòng)聯(lián)系銀行,將房貸利率計(jì)算方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR!拔椰F(xiàn)在房貸余額150多萬(wàn)元,還款壓力著實(shí)不輕,很關(guān)注房貸利率的變化。如果采用固定利率,也就是說(shuō)貸款期限內(nèi)利率一直固定;如果轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率、根據(jù)LPR定價(jià),那就會(huì)隨行就市。相比較而言,我認(rèn)為未來(lái)長(zhǎng)期利率應(yīng)該是持續(xù)下行的,所以還是把房貸轉(zhuǎn)成LPR更劃算一些!辟Z瑞杰說(shuō)。

  不過(guò),也有人選擇在固定利率與LPR之間保持平衡。

  “90后”小伙子李成林在杭州一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作,目前有兩套房子的貸款。面對(duì)房貸利率“換錨”,他在仔細(xì)分析后,決定一套繼續(xù)采取原方法還貸,另一套將房貸利息計(jì)算方式切換為L(zhǎng)PR。李成林告訴記者,自己之所以這么選,是因?yàn)槠渲幸惶追孔邮枪潭ɡ始哟蛘,比較劃算,而另一套是固定利率上浮。將后者轉(zhuǎn)換成LPR,可以降低一些還貸壓力!癓PR屬于浮動(dòng)利率,有可能下行也有可能上行。不過(guò),這個(gè)利率和通貨膨脹及收入水平相關(guān)。我想,即使LPR將來(lái)出現(xiàn)上行,當(dāng)時(shí)的收入也會(huì)比現(xiàn)在更高。對(duì)一個(gè)有穩(wěn)定收入的小家庭來(lái)說(shuō),影響應(yīng)該不會(huì)很大!崩畛闪终f(shuō)。

  事實(shí)上,房貸利率計(jì)價(jià)批量轉(zhuǎn)換完成后,有異議的存量貸款客戶可以在今年年底前通過(guò)多種渠道與銀行協(xié)商處理。其中,工行和建行還專門(mén)提供了自助轉(zhuǎn)回渠道。

  加快“兩軌合一軌”進(jìn)程

  對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),不容易判斷利率的長(zhǎng)期走勢(shì)是上升還是下降。但是從近期利率走勢(shì)看,市場(chǎng)普遍認(rèn)為中短期利率下行的可能性更大。這也成為很多人主動(dòng)選擇“換錨”的真正原因。

  “這有點(diǎn)像風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖,如果你預(yù)計(jì)未來(lái)利率會(huì)下降,就選擇LPR,如果認(rèn)為利率會(huì)升高,則選擇固定利率劃算?偠灾,‘換錨’對(duì)于貸款購(gòu)房者的選擇空間更大!比f(wàn)喆說(shuō),在全球低利率的大環(huán)境下,國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)整體寬松的態(tài)勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn),利率升高的概率明顯小于繼續(xù)下行的概率,主動(dòng)選擇跟LPR掛鉤的人也會(huì)相對(duì)多一些。

  貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)本報(bào)記者表示,一方面,近兩年“利率兩軌并存”的傳導(dǎo)機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn),國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)及金融環(huán)境已經(jīng)具備LPR轉(zhuǎn)換的條件;另一方面,房貸是貸款的重要組成部分,截至2020年6月個(gè)人購(gòu)房貸款余額在中長(zhǎng)期貸款余額的比重超過(guò)3成,房貸“換錨”向LPR轉(zhuǎn)變將加快貸款利率“兩軌合一軌”的進(jìn)程。

  那么,貸款購(gòu)房者應(yīng)該如何規(guī)劃呢?“固定利率的特點(diǎn)是每月還款額固定,少受或不受經(jīng)濟(jì)變動(dòng)等外界因素影響。在按揭還款期間收入比較穩(wěn)定、對(duì)月供增加承受能力較弱的客戶群體會(huì)傾向于選擇固定利率。LPR會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境浮動(dòng),每月還款額也隨之變動(dòng)。月收入波動(dòng)較大或者每月收入與市場(chǎng)利率相關(guān)的客戶會(huì)傾向于選擇LPR!痹S小樂(lè)說(shuō),如果條件允許且公積金貸款額度足夠,建議購(gòu)房者優(yōu)先采用公積金貸款或“商業(yè)+公積金”混合貸。

  “如果把貸款時(shí)間考慮進(jìn)來(lái),目前短期內(nèi)利率下行預(yù)期較強(qiáng),貸款利率較高、或者剩余還款時(shí)間較短及有提前還款計(jì)劃的客戶可以優(yōu)先選擇LPR。對(duì)于還款年限較長(zhǎng)、月收入相對(duì)固定且對(duì)月供增加的承受能力較低的客戶而言,可以優(yōu)先考慮固定利率!痹S小樂(lè)說(shuō)。

 來(lái) 源:人民日?qǐng)?bào)海外版 

     編 輯:liuy

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