房企融資收緊，最終得到官方的證實，但細節(jié)仍有待確認。23日上午，住建部、央行官網(wǎng)同時發(fā)布信息稱，兩部門于8月20日召開重點房地產企業(yè)座談會，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。此次座談會，距離7月24日舉行的高級別房地產工作座談會，還不足一個月。
疫情并沒有讓政策放松對房地產市場的調控，“房住不炒”依舊被反復強調，此次針對重點房企形成的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，收緊意味明顯。業(yè)內人士認為，接下來房地產市場融資環(huán)境將進一步收緊，部分房企將面臨融資難題。
重點房企融資管理規(guī)則形成 細節(jié)仍待確定
早在這場會議之前，關于住建部、央行等部門要加強對部分房企融資收緊的消息，就已經(jīng)傳得沸沸揚揚。
據(jù)媒體，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，降低一檔，上限增加5%，即如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
通過“三道紅線”控制房企融資發(fā)債與負債規(guī)模，被數(shù)家媒體報道，一些未具名的房地產企業(yè)人士和券商人士也予以證實。不過，針對紅線如何設置、哪些企業(yè)將被重點監(jiān)管，一直沒有明確的定論，相關政府部門既沒有證實相關報道，也沒有主動辟謠。
住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行召開重點房地產企業(yè)座談會。來源：人民銀行網(wǎng)站
至8月23日上午，相關報道最終得到證實。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業(yè)負責人參加會議。
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
但央行、住建部對外發(fā)布的消息中，沒有提到“三道紅線”等實施細節(jié)，也沒有明確哪些“重點房地產企業(yè)”將實施這項管理規(guī)則。
往前追溯一個月，即7月24日，“房地產工作座談會”以高規(guī)格召開。該座談會除了重申“房住不炒”，堅持不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期等，還“要實施好房地產金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產市場�！�
業(yè)內人士認為，重點房地產企業(yè)座談會，可以看作是落實7月24日房地產工作座談會的具體體現(xiàn)。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析稱，這意味著，房地產金融審慎管理制度是房地產長效機制的重要內容。結合7月24日房地產工作座談會關于金融政策的描述，即防止資金違規(guī)流入房地產市場，今年相對寬松的資金面不會直接向房地產放開，金融政策與之前保持一致。
融資收緊成必然 16家房企凈負債率超100%
對重點房企形成的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，其細節(jié)雖有待確定，但融資收緊是大勢所趨，企業(yè)下半年融資發(fā)債或受到影響。
光大證券在研報中稱，該政策或旨在促進金融資源合理配置，引導預期回歸平穩(wěn)，防范化解房地產金融風險。從政策背后的考量來看，可能包括多方面因素：目前行業(yè)資金面相對較好，下半年貨幣政策回歸常態(tài)化下，提前管理資金流向，防止房地產領域擠占金融資源；緩解土地價格上漲對房價的傳導壓力，引導市場預期回歸平穩(wěn)；行業(yè)迎來債務到期高峰，尤其是境內債到期量短期內明顯提升，自上而下引導房企調整資產負債結構，防范化解房地產金融風險。
丁祖昱稱，接下來房地產市場融資環(huán)境將進一步收緊，部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規(guī)落地，將對行業(yè)產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業(yè)洗牌。
事實上，隨著國內相對寬松的金融環(huán)境逐漸收緊，房企境內融資規(guī)模呈現(xiàn)出負增長。貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月房企境內外債券融資累計約7379億元，融資規(guī)模較上年同期下降7%，前7個月融資規(guī)模占比2019年全年62.5%。
貝殼研究院認為，在房地產行業(yè)金融監(jiān)管力度加大的同時，房企也進入到償債高峰期，在“需求大、監(jiān)管嚴”的夾擊下，企業(yè)融資面臨更為嚴峻的考驗。
從企業(yè)端看，部分高負債、短期債務壓力大的房企，將承受更大的壓力。國金證券首席分析師周岳在近日的一份研報中指出，房企剔除預收賬款的資產負債率整體偏高，38家房企該比率超過70%，建業(yè)地產、融創(chuàng)中國、中南置地、綠地控股等10家房企剔除預收賬款的資產負債率超過80%。凈負債率指標方面，超過半數(shù)房企在該比率上小于100%，泰禾集團、富力集團、華夏幸福、融創(chuàng)中國、首開股份、華發(fā)股份、中國鐵建、中南置地、奧園集團、首創(chuàng)置業(yè)等16家房企凈負債率大于100%。
融資結構，周岳稱，短債占比超過45%的共有4家，分別為泰禾集團(57%)、榮盛發(fā)展(52%)、綠城中國(48%)以及中國恒大(47%)，且均較2018年有所增加。債券融資超過30%的房企有8家，分別為龍光地產、金地集團、新城控股、濱江集團、首開股份、遠洋集團、首創(chuàng)置業(yè)和華宇集團，其中龍光地產債券融資占比最高，為48.16%。
來源：中新經(jīng)緯
