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房貸批量“換錨”來了!將這樣影響你還貸
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-8-25 8:53:20
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[提要]8月25日,“選固定利率還是浮動(dòng)利率?”這令有房貸在身的業(yè)主們反復(fù)糾結(jié),如今這道“必選題”已經(jīng)有了答案。房貸“換錨”進(jìn)入到最后時(shí)刻,究竟對(duì)還貸有何影響?

  8月25日,“選固定利率還是浮動(dòng)利率?”這令有房貸在身的業(yè)主們反復(fù)糾結(jié),如今這道“必選題”已經(jīng)有了答案。房貸“換錨”進(jìn)入到最后時(shí)刻,究竟對(duì)還貸有何影響?

  固定利率vs浮動(dòng)利率

  房貸定價(jià)的“錨”過去一直是基準(zhǔn)利率,會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率浮動(dòng),2019年新發(fā)放的房貸平穩(wěn)切換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)后,央行2019年12月28日公告明確,2020年3月1日至8月31日,將推進(jìn)存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,客戶可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定是“換錨”為LPR還是固定利率。

  中行、建行、工行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行此前明確,8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款,按相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價(jià)方式。交行稱,于8月21日對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款調(diào)整為LPR定價(jià)方式。

  張女士2012年貸款97萬在北京買了套房,她對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,自己現(xiàn)在剩余貸款不多,所以比較愿意嘗試浮動(dòng)利率,如果是剛剛貸的款,恐怕也要好好糾結(jié)一番。但她也提出疑問,固定利率和浮動(dòng)利率究竟有何區(qū)別?

  最大的不同還是反映到了還款金額上,顧名思義,固定利率下的房貸利率會(huì)維持當(dāng)前利率水平不變,還款總額及月供基本固定,不會(huì)受外界因素影響發(fā)生較大變化。不過若整體利率環(huán)境下跌,固定利率還款仍會(huì)維持相對(duì)比較高的利率。轉(zhuǎn)換為LPR后,房貸利率會(huì)隨著LPR變動(dòng)而變,LPR下行,還款金額降低;LPR上行,還款金額也隨之增加。

  需要注意的是,如果是銀行代為批量轉(zhuǎn)換的客戶,可以要求按自己的意愿做一次調(diào)整。但只要是自己作出了選擇,無論是選擇LPR定價(jià)方式還是固定利率,都只有一次選擇機(jī)會(huì),不能再更改。

  “換錨”后利率咋計(jì)算?

  房貸“換錨”后,利率咋算?月供到底能不能減少?

  根據(jù)央行此前公告,房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR后,加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)。

  中新經(jīng)緯客戶端算了筆賬:以商業(yè)性個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)換為例,如借款人小王,買房時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠,貸款日2015年8月1日,期限是30年。

  若小王選擇將這筆房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,以5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%計(jì)算,轉(zhuǎn)換前的實(shí)際執(zhí)行利率為4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%,小王這筆房貸的加減點(diǎn)數(shù)為4.41%-4.8%=-0.39%,即減39個(gè)基點(diǎn),今后的房貸利率就是LPR-0.39%。直至這筆房貸償還完畢為止,這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)都保持不變,房貸利率將隨著5年期以上LPR變動(dòng)。

  轉(zhuǎn)換時(shí),本人和銀行需要協(xié)商確定加減點(diǎn)數(shù)、重定價(jià)日和重定價(jià)周期。重定價(jià)日是重新按照最新的定價(jià)基準(zhǔn)計(jì)算貸款執(zhí)行利率的時(shí)間。一般有兩種,一種是每年1月1日,另一種是貸款發(fā)放日的每年“對(duì)月對(duì)日”。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)舉例,若某位購房者今年8月份轉(zhuǎn)為LPR計(jì)算貸款,且后續(xù)每一年重新計(jì)算月供額,2020年8至12月其月供額和今年前7月一樣。2021年,若5年期以上LPR上升5個(gè)基點(diǎn),那么100萬房貸、30年等額本息的貸款情況下,月供將增加約31元。反之,若5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn),月供將減少31元。

  究竟選哪個(gè)更有優(yōu)勢(shì)?

  中新經(jīng)緯客戶端注意到,從去年12月到今年8月,5年期LPR從4.8%變?yōu)?.65%,下降15個(gè)基點(diǎn)。如果是200萬元房貸,以等額本息還款方式20年還清,15個(gè)基點(diǎn)的降幅意味著平均每年可節(jié)省房貸支出1963.83元,20年一共可以省下39276.53元。

  這是否就證明選擇LPR浮動(dòng)利率定價(jià)更好?中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為,如果借款期限較短,以前的房貸利率又比較高,就可以選擇LPR。而期限較長,且以前貸款利率本身很低的,可以選擇固定的房貸利率。因?yàn)檫@樣可以鎖定月供成本,將來更好地安排個(gè)人家庭的收支情況,不用為房貸利率變動(dòng)而影響正常生活安排。

  可以看出的是,若預(yù)期LPR上升,月供金額也會(huì)增加。對(duì)于大多數(shù)人來說,判斷利率的長期走勢(shì)究竟上升還是下降很難。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期LPR或仍有下降空間。

  中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示,從中短期看,我國利率處于下行趨勢(shì)。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn),對(duì)借款人是有利的,有助于減輕借款人房貸支出。

  “下半年房貸利率或仍繼續(xù)下降,但幅度會(huì)縮小!倍m捣Q,預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性保持合理充裕,LPR利率仍會(huì)繼續(xù)下降,以LPR利率為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率也會(huì)順勢(shì)下行。

 來 源: 中新經(jīng)緯

     編 輯:liuy

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