近來市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資政策可能收緊的討論不斷升溫。專家表示,近期房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所上升,部分城市房價(jià)出現(xiàn)較快上漲勢(shì)頭,土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策的加碼。適度調(diào)整融資政策,有助于抑制房企激進(jìn)擴(kuò)張,防止債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積累,而在這一過程中,一些財(cái)務(wù)杠桿過高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰(zhàn)。
監(jiān)管收緊風(fēng)聲不斷
最近,不斷有關(guān)于房企融資政策變化的消息在市場(chǎng)上流傳。比如,有媒體報(bào)道稱,為控制房企有息債務(wù)規(guī)模,監(jiān)管部門出臺(tái)融資新規(guī),設(shè)置“三道紅線”,并按照觸線情況將房企劃為“紅、橙、黃、綠”四檔,負(fù)債率過高的房企將被削減發(fā)債規(guī)模。此后有媒體稱,有關(guān)部門召集部分房企開會(huì),了解行業(yè)對(duì)融資新規(guī)的反應(yīng)。
對(duì)此,中國證券報(bào)記者聯(lián)系住建部有關(guān)人士進(jìn)行核實(shí),截至發(fā)稿,尚未得到明確回復(fù)。
值得一提的是,此前已有多個(gè)地區(qū)收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策,其中涉及房地產(chǎn)融資政策的不少。比如,近期咸陽市政府發(fā)布通知,要求加強(qiáng)開發(fā)購地資金來源審查,禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款、信托資金、保險(xiǎn)資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、發(fā)行債券等方式籌措資金用于支付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。
多位業(yè)內(nèi)專家及券商分析師表示,房地產(chǎn)融資政策存在進(jìn)一步收緊的可能性。
天風(fēng)證券首席固收分析師孫彬彬指出,隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù),近期一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭,同時(shí)土地市場(chǎng)持續(xù)活躍。這一方面說明房企目前資金面并不緊張,另一方面可能進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲預(yù)期。而房地產(chǎn)銷售快速恢復(fù),帶動(dòng)居民中長期信貸持續(xù)大規(guī)模增加,金融資源被房地產(chǎn)過度占用的問題或再度引發(fā)關(guān)注。
國盛證券首席固收分析師楊業(yè)偉也表示,7月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元,創(chuàng)出新高。同時(shí),二季度以來多地針對(duì)資金違規(guī)流向樓市進(jìn)行處罰。銀保監(jiān)會(huì)要求,堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象,融資政策或再度收緊。
現(xiàn)金流更依賴銷售回款
有機(jī)構(gòu)測(cè)算,倘若按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,近半數(shù)房企發(fā)行人會(huì)受到影響,而大型房企的債務(wù)融資將普遍受到影響。
“今年8-12月,總計(jì)有約2536億元存續(xù)房地產(chǎn)債券到期,到期償債壓力較重。”楊業(yè)偉稱,如融資限制政策出臺(tái),短期內(nèi)將使房企資金面承壓,企業(yè)償債能力面臨挑戰(zhàn),未來控制成本、提升經(jīng)營效率將是房企的生存之道。同時(shí),隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入,優(yōu)質(zhì)資源將繼續(xù)向盈利能力強(qiáng)、營運(yùn)效率高的企業(yè)積聚,經(jīng)營不善的企業(yè)則將被逐步淘汰,行業(yè)集中度可能進(jìn)一步提升,房企強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面可能出現(xiàn)。
楊業(yè)偉還稱,在融資渠道受限情況下,銷售回款能力將是房企持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。截至2020年6月,房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金累計(jì)約26943億元,其他資金累計(jì)約42563億元,分別占房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的32%和51%。企業(yè)可通過高周轉(zhuǎn)的方式促進(jìn)銷售資金回流,不斷提高其他資金的占比,緩解外部融資收緊壓力。
“最大程度發(fā)揮資金的效益也將成為房企提升管理的重要方面。房企應(yīng)提高資金管理的精細(xì)度,建立資金精細(xì)化管理體系,優(yōu)化資金使用環(huán)節(jié),保障資金高效運(yùn)營。同時(shí),房企應(yīng)不斷提高周轉(zhuǎn)速度,控制拿地成本,提高資金使用效率,繼續(xù)向管理要效益!敝袊笖(shù)研究院專家表示。
來 源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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