從北三環(huán)精工慢周期，看樓市的“良幣”回歸
受疫情影響，上半年北京全市商品房銷售面積為296.3萬(wàn)平方米，同比下降23.6%。
受疫情影響，今年央視3.15晚會(huì)延期到了7月中才與公眾見(jiàn)面。節(jié)目播出雖然遲到，但曝光內(nèi)容，給受眾帶來(lái)的觀感刺激卻并未減分。其中，精裝修變身“驚”裝修等住房質(zhì)量問(wèn)題成為焦點(diǎn)，萬(wàn)科、招商、遠(yuǎn)洋等三家房企被點(diǎn)名曝光。欄目播出后，三家頭部房企均表示已妥善處理。但，因房屋質(zhì)量帶給購(gòu)房者的消費(fèi)之痛，又豈是一期3.15晚會(huì)所能講述完的。最近幾年，關(guān)于房子的問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，如塑膠“人工湖”、推窗見(jiàn)墳的 “墓景房”、買到了不存在的“空氣房”、房子漏水變成“水簾洞”、貨不對(duì)板的裝修，湊數(shù)字的“假車位”等等，這也讓因質(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生的業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。
不僅如此，當(dāng)我們穿行在一座城市之中，透過(guò)存量房的觀察也會(huì)驚奇的發(fā)現(xiàn)，一些老化程度極高的社區(qū)，其房齡也不過(guò)短短的十年左右。那么，我們不禁會(huì)發(fā)問(wèn)，到底是什么原因，讓房屋質(zhì)量問(wèn)題如此的泛濫成災(zāi)？
樓市黃金期 優(yōu)勝、劣不汰的畸形悖論
從1998年開(kāi)始，20年的房地產(chǎn)商品化時(shí)間，不僅見(jiàn)證了中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速腳步，更見(jiàn)證了房地產(chǎn)黃金時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇期！如果要問(wèn)當(dāng)下的中國(guó)人，十年前最后悔的一件事情是什么？沒(méi)買房子的答案將會(huì)出奇一致。
至于為什么后悔，其實(shí)與房子的產(chǎn)品價(jià)值關(guān)系不大，更多的則是沒(méi)有分到地產(chǎn)牛市紅利的懊惱罷了。
回望高歌猛進(jìn)的樓市“黃金”期更會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)市場(chǎng)的主導(dǎo)一直牢牢抓在賣方手中，“挖坑便能賺錢”的模式，直接促成了良幣、劣幣共生，甚至劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。因房?jī)r(jià)持續(xù)性的上漲，讓購(gòu)房者關(guān)注價(jià)格的增值空間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于關(guān)注房屋的質(zhì)量，這也為黃金期樓市“優(yōu)勝、劣不汰”的悖論，提供了厚重的購(gòu)買基礎(chǔ)。
同時(shí)，除因限價(jià)、利潤(rùn)空間有限導(dǎo)致的房屋工程減配問(wèn)題外，房地產(chǎn)向來(lái)是以高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債為特色，高周轉(zhuǎn)讓房企賺得盆滿缽滿，更是導(dǎo)致一系列質(zhì)量問(wèn)題頻繁的根源所在。
但這樣的情況，隨著房地產(chǎn)全新周期的到來(lái)，其實(shí)也在悄然的發(fā)生著變化。
良幣回歸期 品質(zhì)將成市場(chǎng)致勝的關(guān)鍵
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，我國(guó)的城鎮(zhèn)人均住房面積，已經(jīng)從1998年房改前的18平方米，增長(zhǎng)到現(xiàn)在的36平方米，戶均住房擁有量已超過(guò)1套�？梢哉f(shuō)當(dāng)下中國(guó)已全面告別住房短缺時(shí)代，房地產(chǎn)已經(jīng)不可逆的進(jìn)入到全新的周期。同時(shí)，伴隨房住不炒的基調(diào)不動(dòng)搖，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，市場(chǎng)也在逐步趨于理性。
再?gòu)娜澜绱蠖鄶?shù)戰(zhàn)后成長(zhǎng)起來(lái)的經(jīng)濟(jì)體看，資產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)階段，都是在10到30倍左右的增長(zhǎng)。而中國(guó)房地產(chǎn)快速波動(dòng)、快速增長(zhǎng)的階段也已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)如果把房子作為資產(chǎn)看待的話，其價(jià)格也將呈現(xiàn)平穩(wěn)甚至是溫和的態(tài)勢(shì)。
回歸北京市場(chǎng)：受疫情影響，上半年北京全市商品房銷售面積為296.3萬(wàn)平方米，同比下降23.6%。其中，住宅銷售面積為213.1萬(wàn)平方米，下降35.4%；不過(guò)，在整體下降趨勢(shì)中，去化周期本就漫長(zhǎng)的豪宅市場(chǎng)，卻出現(xiàn)了一個(gè)頗為引人注目的項(xiàng)目——北京書院。
根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)顯示，在2020年1-7月間，北京以41套的總成交套數(shù)，一躍登頂10萬(wàn)+豪宅市場(chǎng)的成交榜首。北京書院的熱銷，除了其一出生就具備的，北三環(huán)“內(nèi)城”稀缺的地段屬性外，更與項(xiàng)目在拿地之初，沒(méi)有采取快周轉(zhuǎn)的模式，而是堅(jiān)守產(chǎn)品主義的匠心正相關(guān)。
精工慢周期 北京書院的產(chǎn)品匠心之道
北京書院上半年的流量如此之高，除其稀缺的地段屬性，聚合出來(lái)3橫5縱4軌道、3家三甲醫(yī)院、4大購(gòu)物中心以及元大都等優(yōu)質(zhì)的交通、醫(yī)療以及生活配套外，項(xiàng)目自身的匠造質(zhì)量，更是可圈可點(diǎn)。
具體來(lái)講，項(xiàng)目的品質(zhì)首先體現(xiàn)在建筑工程維度上。首先，項(xiàng)目的外立面選材歷經(jīng)十個(gè)月、十萬(wàn)公里的考察，最終選擇了具有生命力的幕墻材料——櫻花紅石材。這一石材可以隨著氣溫、濕度、觀賞角度的變化呈現(xiàn)出不同的審美效果。
在石材使用上，北京書院的建筑幕墻，用原產(chǎn)地不到30%的A級(jí)櫻花紅石材來(lái)通體干掛。為避免一般干掛石材在入住后石材周圍發(fā)黑，以及被空氣中、雨水中污漬沁潤(rùn)等無(wú)法修復(fù)的問(wèn)題。北京書院石材縫隙膠的選材上，選用了全球最好的美國(guó)進(jìn)口道康寧品牌991型號(hào)膠。
在建筑鋼材上，北京書院每平米的鋼筋含量達(dá)75公斤以上，遠(yuǎn)超同類住宅產(chǎn)品10-15公斤。為避免鋼筋常規(guī)焊接造成的焊點(diǎn)易腐蝕問(wèn)題，項(xiàng)目采用了直螺紋的連接技藝，且直螺紋套筒撐子達(dá)到了8mm的頂級(jí)水準(zhǔn)。這一技藝在保證建筑鋼材具備極強(qiáng)拼接強(qiáng)度的同時(shí)，也保證了整棟建筑鋼筋的均勻受力。加之住總直采的C50-C55號(hào)混凝土、高于標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量1.4倍以上CFG樁數(shù)等嚴(yán)苛工藝，也使北京書院建筑的抗震烈度可達(dá)8級(jí)。同時(shí)項(xiàng)目中通防水、地?zé)峁┡�、電纜導(dǎo)線等選材上，同樣是精益求精。
其次，在室內(nèi)空間的配套用材方面，北京書院的門窗多項(xiàng)內(nèi)容，更是創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)首例。如德國(guó)墨瑟窗紗一體系統(tǒng)中的68系列門窗；6Glow-E+12+6Glow-E及6Glow-E+12+6G的超白玻璃規(guī)格；德國(guó)THERM+木索系統(tǒng)魚(yú)腹式造型門窗；德國(guó)墨瑟五道膠條密封系統(tǒng)門窗以及德國(guó)原創(chuàng)進(jìn)口的門窗五金材質(zhì)等。
不僅如此，北京書院以“物業(yè)為中心”的開(kāi)發(fā)理念，透?jìng)鞯巾?xiàng)目空間的功能性設(shè)置以及落成后的運(yùn)營(yíng)管理。這個(gè)理念也讓北京書院擁有360°的安防設(shè)施，如項(xiàng)目未來(lái)在216個(gè)住戶主臥中，均配置有智能安全包。地下停車庫(kù)設(shè)有無(wú)死角監(jiān)控、人防通道的監(jiān)控設(shè)置等等。而且，北京書院還將“零事故率”寫進(jìn)與供應(yīng)商的簽約合同之中，最大化的確保業(yè)主的安全使用。
通過(guò)了解不難發(fā)現(xiàn)，熱銷豪宅北京書院，其產(chǎn)品力不亞于其稀缺的地段屬性。而在此項(xiàng)目中看到的諸多匠心細(xì)節(jié)，也與項(xiàng)目出品方在建造上始終遵守的“1-3定律”密不可分。即滿分產(chǎn)品要具備三分之一的地段要素、三分之一的產(chǎn)品品質(zhì)以及三分之一優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)。
20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華。20歲，同樣也是中國(guó)房地產(chǎn)步入下半場(chǎng)的開(kāi)局。而就北京豪宅市場(chǎng)而言，位于北三環(huán)稀缺地段上的北京書院，如此高熱度的市場(chǎng)成交，一方面凸顯項(xiàng)目自身無(wú)以復(fù)加的內(nèi)城優(yōu)勢(shì)，另一方面因其精益求精的產(chǎn)品做工，也折射出樓市“良幣回歸”的全新周期到來(lái)。
