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“長租公寓第一股”資金承壓 銀行租金貸陷退租風波
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-8-17 9:13:23
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[提要]受疫情影響,長租短付公寓租賃平臺壓力上升,資金面臨斷裂風險,合作銀行也被波及。

  受疫情影響,長租短付公寓租賃平臺壓力上升,資金面臨斷裂風險,合作銀行也被波及。

  近來多位青客公寓租戶稱,疫情以來青客公寓公司因資金緊張?zhí)澢贩繓|租金,導致房屋被收回,租戶被強制終止租房合同,但此前與銀行簽訂的租金貸款卻無法終止,租客被退租后仍被要求向銀行繼續(xù)繳納租房貸款。

  分析人士指出,長租短付業(yè)務模式風險較高,為了刺激市場,平臺多會通過與銀行進行分期付款的合作以減輕租戶短期資金壓力,但也增加了杠桿風險,一旦平臺資金斷裂無法為退租租戶進行貸款兜底,銀行也會面臨壞賬風險。

  退租后銀行貸款難斷

  成立于2012年的青客公寓是分散式長租公寓的行業(yè)代表之一,2019年11月青客公寓在美國上市,成為國內(nèi)“長租公寓第一股”。

  連日來,青客公寓因租客退租后銀行貸款無法結(jié)清等問題屢遭投訴。據(jù)黑貓投訴平臺和21聚投訴等網(wǎng)絡(luò)投訴平臺顯示,今年以來關(guān)于青客公寓投訴達數(shù)千條,主要涉及青客公寓違約、不退押金、銀行貸款不還等問題。

  湖北陳先生透露,去年10月與青客公寓簽了租房合同,因為貸款有優(yōu)惠,所以從上海華瑞銀行一次性申請了18個月的分期貸款,今年6月,青客公寓告知其因為房源虧損房東收房,租房合同會被終止!鞍凑沾饲凹s定,辦理退房后,剩余的銀行貸款應該由青客公寓償還,但是現(xiàn)在我都已經(jīng)退房好久了,每月仍會收到銀行催款短信!

  租客王先生告訴記者,根據(jù)當初簽訂的協(xié)議,其租房時辦理了分期付款,銀行將房租資金一次性給到公寓公司,王先生要每月償付銀行貸款,如果中途退租,除了扣除押金外,公寓公司會將剩余貸款一次性支付給銀行!暗亲罱词罐k理了退房手續(xù),青客公司也沒有付款給銀行,導致我們退租了貸款還要繼續(xù)還,不還就會被逾期!

  據(jù)青客公寓管理公司一份《退房退貸申請受理回執(zhí)》顯示,完成退房資料審核后,青客公寓將向銀行發(fā)出退貸貸償通知,租客無需歸還下一期及以后各期貸款本金及利息,個人征信不受影響。

  成都租戶何先生也有類似情況,據(jù)其透露:“我聯(lián)系青客公寓,對方告訴我說已經(jīng)與銀行協(xié)商了,等到明年4月份前一次性全部還清,讓我不用擔心。但現(xiàn)在銀行征信顯示是逾期的,要做貸款等信用評級的話影響會很大。”

  對此,上海華瑞銀行相關(guān)業(yè)務人士透露,今年上半年受疫情影響,長租公寓運營平臺的資金壓力較大,上述退貸訴求普遍也是這段期間發(fā)生的;期間銀行已落實復工復產(chǎn)相關(guān)政策,對因受疫情影響導致無法按期正常還款的小微企業(yè)和個人,通過調(diào)整還款計劃、設(shè)置寬限期等方式幫助緩解資金壓力,且相關(guān)平臺也在積極協(xié)商解決方案解決問題。

  上海華瑞銀行方面也表示,雖然受疫情影響,合作長租公寓平臺青客公寓出現(xiàn)暫時資金緊張問題,給租房貸借款人帶來一定影響,但是,本著保障消費者權(quán)益為先的原則,在政府、監(jiān)管等單位關(guān)心和指導下,該行主動擔當,積極采取措施平穩(wěn)、有序地處置和解決租房貸借款人的合理訴求,已取得積極成效,有效地保障了消費者利益,最大程度降低疫情影響。

  另一家與青客公寓合作的銀行相關(guān)業(yè)務人士透露,今年5月份左右青客公司就出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,無法為退租的租客一次性償還剩余貸款,銀行也根據(jù)實際情況進行了一些調(diào)整,對于這類租戶停掉了后續(xù)貸款,并將青客公司一次性償還余款方式改為按月償付。

  上述銀行相關(guān)業(yè)務人士透露,該行與青客公司合作,由青客公寓收集租客審貸意愿,并進行初步篩查后提交銀行,銀行根據(jù)自己的風控模型進行風控審核,對于審核通過的租戶,銀行會一次性發(fā)放一筆貸款,貸款會直接給到公寓運營方,后期租戶會以每月分期付款的形式償還銀行貸款!皩τ谶x取合作平臺,銀行首先會對平臺本身資質(zhì)及資金情況等進行綜合評估考察,但此次疫情對租賃公寓的運營方影響確實比較大,導致資金鏈斷裂問題!

  某青客公寓房東稱,青客公寓拖欠租金已達3個多月,且水電費也未繳,只能強制收回房子另行出租。

  青客公寓上市招股書顯示,2017~2019財年凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,像青客、蛋殼、自如等公寓運營平臺,都是采用長租短付的業(yè)務模式,向通過銀行分期貸款、優(yōu)惠刺激等措施獲得資金的租戶收取一次性長期資金,同時按月向房東支付租金,利用租金差價和租金支付的時間差盈利!斑@樣的模式,一旦出現(xiàn)市場波動或者資金挪作他用,可能導致運營平臺出現(xiàn)資金斷裂的問題,風險較高!

  資金承壓無法兜底 銀行遭波及

  在張大偉看來,真正的長租公寓是擁有資產(chǎn)的機構(gòu)將所持資產(chǎn)整合出租,風險相對較低,但長租短付的偽長租公寓模式,主要看中的是長租短付產(chǎn)生的資金池,是帶有金融屬性的業(yè)務模式,風險較高。

  “由于一次性收取長期租金,為了緩解租客壓力刺激市場,長租短付的公寓運營平臺常常會與銀行合作進行貸款分期。隨著風險的逐步暴露,此前有租金分期貸款合作的銀行也日漸收縮,主要也是防控風險!睆埓髠ケ硎。

  上述多項投訴中所涉及的“租金貸”業(yè)務即是金融機構(gòu)針對一次性繳納長期租金的租戶推出的一項分期貸款業(yè)務,也稱為“分期月付”。金融機構(gòu)與長租公寓平臺建立合作關(guān)系,平臺租戶在繳納房租時向金融機構(gòu)提出貸款申請,經(jīng)金融機構(gòu)審批合格后會將租戶租金一次性支付給平臺,租戶則按月分期向金融機構(gòu)償還租房貸款。據(jù)多位公寓平臺業(yè)務人士稱,目前分期月付的付款形式更為常用,平臺也在積極推薦。

  南京李先生表示,其在蛋殼公寓上租房,簽合約的時候要求李先生綁定銀行卡,并讓其選擇是月付還是季付等付款方式,簽完合同后就直接給了李先生貸款協(xié)議,并要求錄制視頻進行貸款申請!氨緛戆丛赂犊钗也⒉幌胭J款,但租房管家說我簽合同時已經(jīng)確定了月付,后面流程就必須走完,除非租客信用沒有通過銀行審核,再會通過其他方式支付。”

  蛋殼公寓某租房管家表示,每個月付款,公寓公司資金流轉(zhuǎn)不過來,都要求客戶半年付或者年付,但這樣租客付款壓力較大,因此多會選擇分期付款!耙话銇碚f月付就是分期月付,是跟第三方銀行合作,公司需要先拿到這筆錢,然后每個月通過蛋殼APP按月給銀行還款,F(xiàn)在分期付款的形式更符合市場需求,退房后剩下的分期由公司一次性支付給銀行,不需要租客償付!

  據(jù)某互聯(lián)網(wǎng)銀行相關(guān)業(yè)務人士透露,長租短付模式的公寓租賃運營平臺,與銀行合作相當于助貸模式,銀行將租客審批的定向資金一次性給到平臺,但對資金的用途不會限制;從銀行來看,這類貸款資金成本較高,貸款利率8%~9%,一般是要平臺兜底,但如果平臺出現(xiàn)問題,銀行也會有壞賬風險!敖陙磉@類平臺出問題的很多,今年情況又特殊,多數(shù)平臺都出現(xiàn)資金問題,實際上現(xiàn)在中小銀行做這塊業(yè)務的已經(jīng)很少了,主要是國有大行在做,不過也是以購買資產(chǎn)直接出租的形式!

  不過記者從多家與公寓租賃運營平臺有合作的銀行了解到,近年來風險上升,銀行對這一租金分期貸款業(yè)務已開始收緊,疫情后,銀行在這一業(yè)務領(lǐng)域進一步調(diào)整,審貸放款等方面更加審慎。

   來 源:  中國經(jīng)營網(wǎng)

     編 輯:liuy

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