2020年上半年，北上深等城市豪宅市場有點“燃”。

　　深圳招商蛇口太子灣·灣璽三次開盤實現(xiàn)“日光”、上海前灘三湘印象名邸開盤即售罄、土豪排長隊搶上海碧云尊邸豪宅、北京長安九里14分鐘熱銷20億……不僅是一手豪宅火熱，二手豪宅市場同樣受到火爆追捧，貝殼找房平臺成交數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等重點城市二手豪宅市場在經(jīng)歷一季度驟冷之后強勢反彈，二季度成交量創(chuàng)下新高。

　　豪宅，住宅市場“金字塔尖”上5%左右的產(chǎn)品，通常兼具總價高、面積大、品質(zhì)高等特征。基于此，我們定義豪宅標準：（1）總價高于同城區(qū)成交樣本總價75%分位數(shù)值；（2）面積大于全市成交樣本建筑面積90%分位數(shù)值；（3）物業(yè)費≥2元/月/平；貝殼研究院篩選北京、上海、深圳、成都四個熱門城市二手豪宅交易數(shù)據(jù)，一起來看看疫情影響下今年豪宅市場的“年中答卷”。

　　成交量：二季度多城豪宅熱賣，成交量創(chuàng)2018年以來新高

　　年初，受突如其來的新冠肺炎疫情影響，樓市快速進入冰凍期，重點城市2月份豪宅成交寥寥，一季度成交量更是跌至谷底，其中北京豪宅市場一季度成交量同比跌幅達到57.3%，上海豪宅成交量同比跌幅為23.3%。

　　進入二季度，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松影響，前期積壓的改善型需求集中釋放，重點城市豪宅市場強勢反彈，走出了V型曲線態(tài)勢。具體來看，二季度北京豪宅市場成交量同比增加55.6%，上海豪宅成交量同比增加63.5%，深圳豪宅成交量同比增加83.8%，成都豪宅成交量同比增加28.1%，北上深蓉二季度豪宅成交量均創(chuàng)下2018年以來季度新高。

　　從整個上半年豪宅成交量數(shù)據(jù)看，區(qū)域市場分化顯著。市場基本面和經(jīng)濟活力較強的深圳、上海市場修復力度較大，上半年二手豪宅成交量分別同比增加35%、25%；成都上半年豪宅成交量同比增7%；而北京豪宅市場恢復相對較慢，上半年成交量僅基本恢復至去年水平，同比微降1%。

　　與同期普通二手住宅市場表現(xiàn)相比，上半年豪宅市場也是“火熱”，北上深蓉等城市上半年豪宅成交量同比均高于整體二手房市場。

　　此外，從市場成交結(jié)構(gòu)看，大戶型房源成交占比提升，豪宅市場有消費升級趨勢。經(jīng)歷此次疫情，豪宅購房者追求品質(zhì)居住升級的訴求進一步強烈，對大戶型房源的偏好增強，貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、成都等城市二季度180平及以上豪宅成交占比均有明顯提升，其中上海180平及以上豪宅成交占比較2019年四季度提升5.7個百分點。

　　購房人群：80后、90后買主比例上升，女性購房者也占半邊天

　　誰在買豪宅？對于這些隱沒在都市人流中的豪宅購買人群，貝殼研究院通過平臺成交數(shù)據(jù)對豪宅購買人群進行了畫像描摹，除了“高凈值人群”這個標簽，豪宅購房人群在年齡、性別、籍貫維度上也有一些明顯特征。

　　首先，豪宅購房人群年輕化一直是近幾年的熱門討論話題，貝殼研究院發(fā)現(xiàn)，80后是當下豪宅購房“潛力股”，且豪宅購買人群的年齡結(jié)構(gòu)正在逐步向80后、90后傾斜。在豪宅大熱的2020年上半年，80后、90后購房者占比更是達到2018年以來最高的68.6%，占比擴大趨勢明顯，成為豪宅市場上的新貴。

　　具體分城市看，深圳、成都豪宅購房人群年齡最小，平均年齡都為37歲，而北京、上海的購房者想要買豪宅則平均要多奮斗3、4年。從代際看，深圳豪宅購房人群中80后、90后占比最高，比北京和上海分別高出14.1、9.2個百分點。

　　這部分是因為在北上深三個一線城市中，僅2019年深圳常住人口就比上年凈增41.22萬人，占同期全省常住人口增量的23.55%，人口流入最大，年輕人比例最高；而成都平均房價比三個一線城市要低很多，豪宅的購買門檻也相對低一些，年輕人更容易跨入。

　　豪宅購房人群中，年齡占比結(jié)構(gòu)變化趨勢明顯，但性別占比則無明顯改變。2018年至2020年上半年，4個樣本城市豪宅購房人群中，46.1%為女性購房者，53.9%為男性購房者；而2020年上半年，豪宅購房人群男性購房者占比54.5%、女性購房者占比為45.5%，在動輒千萬元的豪宅市場，女性依舊能頂半年天。

　　此外，從購房人群的籍貫統(tǒng)計看，豪宅購房人群多來自于本市及周邊縣市，但各城市又略有不同。深圳作為近年來外地人大舉遷入的城市，豪宅購房人群中本地人占比最低；而豪宅市場已發(fā)展多年且門檻較高的北京、上海，本地人占比最高；成都作為區(qū)域中心城市，吸引周邊縣市人群購房的占比遠高于北上深。

　　城市比較：北上深蓉豪宅門檻有多高？上海一套總價頂成都四套

　　低密度社區(qū)，盡享城市繁華與稀缺自然生態(tài)資源，大宅建筑風格和戶型設計......這些條件無論放在哪座城市，都是豪宅的品質(zhì)追求。

　　以北上深蓉四地的頂級豪宅為例，在居住品質(zhì)追求方面都很一致，就一個詞——享受。北京朝陽區(qū)碧海方舟小區(qū)的一套豪宅，595平方米的豪宅每個月物業(yè)費12元/平方米，一年換算下來物業(yè)費支出近8.57萬元。上海浦東新區(qū)九間堂小區(qū)一套507平方米現(xiàn)代中式園林大宅，小區(qū)綠化面積約66044平方米，還與世紀公園、高爾夫球場相臨，城市大隱生活之所在。

　　但不是每座城市的豪宅都是一個模樣，貝殼研究院在篩選各城市豪宅成交數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，總價和面積這兩個劃分豪宅和普通住宅的重要基準線，在各城市之間存在著明顯的水平差異。換而言之，在不同城市想擁有一套豪宅的門檻有高低。

　　北上深蓉四個城市中，上海豪宅門檻最高，套均總價最高，套均面積也最大，分布達到平均每套需要1350萬元和每套近200平方米，洋氣的上海人在享受生活方面有著更高的追求。

　　成都的豪宅套均總價比上海要少近1000萬，雖然套均面積僅為172平方米，比上海套均少了20多平方米，但在上海買一套豪宅的錢可以去成都買3、4套豪宅，顯然想在成都擁有一套豪宅要容易的多。

　　而一向精打細算的南方人，在買豪宅這件事兒上好像并不太在意錢，根據(jù)平臺成交數(shù)據(jù)顯示，深圳豪宅套均總價達1258萬余元，但套均面積僅為158平方米，在北上深蓉四個城市中最不劃算。

　　小結(jié)

　　2020年上半年，北上深等城市二手豪宅市場成交量呈現(xiàn)V型曲線態(tài)勢，一季度受疫情影響跌至谷底后，二季度強勢反彈，成交量創(chuàng)下2018年以來季度新高。

　　從最新的豪宅成交數(shù)據(jù)看，豪宅購房人群中，80后成為消費主力，購房人群年齡結(jié)構(gòu)正向80后、90后逐漸傾斜；居住品質(zhì)一直是豪宅購房者的追求，疫情后市場對大戶型房源的偏好增強。此外，在四個樣本城市中，處在城市住宅產(chǎn)品“金字塔尖”上的豪宅，其套均總價和套均面積存在城市差異，上海豪宅門檻最高，深圳豪宅套均單價最高。

　　來 源：鳳凰網(wǎng)

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