從十年前率先突破千億銷售大關(guān),到從“行業(yè)一哥”位置跌落,萬科A(000002.SZ)曾依次被中國恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)反超,經(jīng)營節(jié)奏已越發(fā)穩(wěn)妥理性,2019年仍保持著榜眼的位置,但身居第二并非高枕無憂。
今年上半年,“碧萬恒”地產(chǎn)三巨頭的格局隱隱松動,恒大在年度8000億元銷售目標驅(qū)動下“背水一戰(zhàn)”,上半年銷售金額3488.4億元,同比增長23.8%,再次沖擊銷售王座之勢十分明顯。
當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)全面進入白銀時代,龍頭房企間的競爭已越發(fā)膠著。
競爭白熱化
四年前,萬科持續(xù)了十幾年的高光表演被打斷。彼時,恒大以3731億元銷售額越居行業(yè)第一,萬科、碧桂園身居其后。此后三年里,三家的排位繼續(xù)變化,碧桂園爆發(fā)搶占龍頭寶座,“碧萬恒”三足鼎立格局維持至今。
競爭多年,“碧萬恒”都曾站上行業(yè)之巔,這種輪換也證明,地產(chǎn)排位可以相對穩(wěn)定,但并非永恒不變。
今年7月1日,恒大公布上半年業(yè)績,期內(nèi)實現(xiàn)銷售金額3488.4億元、銷售面積3863.2萬平方米、銷售回款3120億元,分別同比增長23.8%、47.5%、66.5%,合約銷售額及銷售回款均創(chuàng)歷史同期新高。
數(shù)據(jù)一發(fā)布,便引起資本市場躁動。得益于業(yè)績恢復超預期及股市行情回暖,恒大股價較今年3月24日的低點9.76港元,漲幅超過160%。
對比之下,另外兩個龍頭卻沒有這樣的熱鬧。
上半年,萬科實現(xiàn)簽約金額3204.8億元,同比下降4%,與碧桂園跌幅相當。在恒大股票大漲13.16%的7月3日,碧桂園和萬科當日股票漲幅分別為3.80%、0.92%。
從機構(gòu)披露的權(quán)益金額看,恒大以3317億元位居榜首,比碧桂園多了738億元,也與萬科拉開1250億元的差距。對比2019年業(yè)績,恒大當時的權(quán)益金額高出萬科約40%,而今年上半年,這一比例拉升至60%。
在3月份的業(yè)績會上,恒大董事局主席許家印表決心,宣布今年對外銷售目標是6500億元,對內(nèi)則是8000億元,到2022年將上升到1萬億元。
而碧桂園和萬科均不對外披露銷售目標。只是有機構(gòu)投資者測算,今年碧桂園權(quán)益可售資源9066億元,按67%去化率和75%權(quán)益比計算,公司全口徑銷售額也將突破8000億元。所以,恒大對碧桂園維持了三年的“一哥”位置,已然形成了新的壓力。
意識到競爭,碧桂園很難無動于衷。5月期間,該集團在疫情期間加大線上營銷渠道,借助“鳳凰云”平臺實現(xiàn)蓄客、鎖客、看房、選房等線上交易閉環(huán),提高品牌曝光度和流量轉(zhuǎn)化。
數(shù)據(jù)顯示,上半年碧桂園權(quán)益銷售額約2669.5億元,克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,其全口徑銷售額達3723.1億元,居行業(yè)第一。同時,上半年碧桂園8381元/平方米的銷售價已低于過去三年,說明其促銷力度有所放大。
未來不確定
目前來看,第二、三梯隊的房企距離第一梯隊的三巨頭仍有差距。將碧萬恒拉下馬的機會仍未出現(xiàn)。但三家之間的競爭,以及到底誰來做“一哥”,卻時刻刺激著各家公司的神經(jīng)。
在這場較量中,萬科不乏危機感。提出“白銀時代”的論斷后,郁亮又將“活下去”作為戰(zhàn)略底線,進行一系列架構(gòu)調(diào)整與人事匹配,以“現(xiàn)金為王”為戰(zhàn)略導向。
近三年,萬科凈負債率分別僅為8.8%、30.9%、33.9%!巴怀龅呢攧漳芰蛢(yōu)質(zhì)的金融信用,將是企業(yè)長期發(fā)展的安全屏障,要保障穩(wěn)健的盈利能力,還要保障有充足金融資本,提升抗風險能力。” 貝殼研究院高級分析師潘浩認為。
6月29日晚,萬科宣布將廣州萬溪50%股權(quán)以70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者,同時收回前期股東投入,共計可收回390.4億元資金。國金證券(600109,股吧)表示,萬科此舉有望撬動千億元新增銷售,是其加快周轉(zhuǎn)、回到規(guī)模路線的信號。
相較而言,恒大今年的沖刺行動頗有“背水一戰(zhàn)”的意味。去年,恒大核心凈利潤接近“腰斬”,期末借款總額達7999億元,凈資產(chǎn)為3585億元,凈負債率159.3%,在三巨頭中杠桿率最高。
當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的金融紅利消失,“降杠桿”已是不得不為,而高增長、控規(guī)模是控負債的基礎(chǔ),這是恒大喊出規(guī)模目標的底層邏輯。上半年,恒大在公開市場奮力拿地,新增貨值1940.8億元,以助力實現(xiàn)年度銷售目標。
但不管是萬科還是恒大,行業(yè)高速增長的年代已逝,它們還能再現(xiàn)規(guī)模神話嗎?有業(yè)內(nèi)觀點認為,早在2018年,恒大便提出2020年實現(xiàn)8000億元銷售目標,如今不過是按時進行,同時今年有1.32億平方米的可售貨量支撐。也有券商認為,如果沒有進一步減價促銷,恒大要達到8000億元目標壓力不小。
反觀碧桂園,該集團區(qū)域布局仍堅持“深耕三四線,下沉五六線,謹慎投資一二線”的原則。不過隨著棚改政策紅利退潮,房企接連回歸一二線城市,碧桂園的高增長神話能否延續(xù),同樣未知。
來 源:第一財經(jīng)日報
編 輯:chenhong