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要業(yè)主降租、給租客漲價,長租公寓為何風(fēng)波再起
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-7-2 8:33:33
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[提要]端午小長假的最后一天,長租公寓龍頭企業(yè)自如被曝要求業(yè)主在合同期內(nèi)降低租金,若不降租自如將與業(yè)主解約。消息一出,立即引發(fā)多方關(guān)注。

  租房市場風(fēng)波再起。

  端午小長假的最后一天,長租公寓龍頭企業(yè)自如被曝要求業(yè)主在合同期內(nèi)降低租金,若不降租自如將與業(yè)主解約。消息一出,立即引發(fā)多方關(guān)注。

  6月11日,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布的報告顯示,5月整租成交量環(huán)比增長20%左右,分租環(huán)比增長近30%。

  未曾想到,隨著疫情反彈,又給房屋租賃市場潑了一盆冷水。我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月1日-6月21日,北京住房租賃交易量環(huán)比下滑5.78%,同比下滑3.17%,其中6月第三周,即15日-21日租賃交易量降幅較大,比第二周下滑了19.27%。

  受此影響,一些長租公寓機(jī)構(gòu)、租賃平臺擬與業(yè)主協(xié)商降低房租,減少運(yùn)營成本,不料卻因此陷入輿論風(fēng)波。

  逾300多名業(yè)主維權(quán)

  白女士向中國新聞周刊表示,她最近多次收到自如要求降租的電話,否則就解約。

  白女士的房子位于北京昌平區(qū),是一套90平方米的兩居室,于2018年6月同自如簽署了3年的房屋托管協(xié)議,房租為7900元/月,日后每年上漲3%。目前,白女士的這套房子房租為8300多元。

  今年4月至6月期間,白女士曾多次收到自如電話,要求她降低房租至5600元,降幅為34%,否則就解約。據(jù)她描述,自如承認(rèn)違約,并同意解約后可以給她賠償兩個月的租金,但同時要求她承擔(dān)自如一個月的服務(wù)保證金以及裝修、配置、折舊等相關(guān)費用。

  根據(jù)白女士提供的錄音,要求業(yè)主降租,自如員工給出的理由是2018年收房價格過高,之后行情一路下滑,被強(qiáng)制拆除隔斷等影響公司虧損嚴(yán)重。

  針對上述情況,中國新聞周刊聯(lián)系相關(guān)自如工作人員核實,其中一名自如管家表示要求業(yè)主降租一事屬實,但更多信息不便透露,另一位自如工作人員則表示,自如是跟業(yè)主協(xié)商降低房租,并非“強(qiáng)制性要求”。

  事實上,像白女士這樣收到自如電話要求降租的業(yè)主不在少數(shù),在“違約受損業(yè)主群”里,有超過300多名業(yè)主表示遇到了相同的情況。

  北京像素小區(qū)業(yè)主李女士告訴中國新聞周刊,她于6月27日晚間收到自如電話,自如管家聲稱市場不好,要求她把房屋租金由7200多元降至4000元,不降租就解約。解約之后,自如賠償她兩個月房租,但同時她需要支付裝修管理等費用。對于裝修管理費用具體有多少,目前李女士還沒有收到通知。

  業(yè)主提供的截圖。

  而其他部分業(yè)主收到的消息顯示,自如要求其承擔(dān)的裝修配置折舊費用為2萬-3萬元不等。自如提出解約,業(yè)主還要倒“賠錢”,這亦是造成此次業(yè)主要求自如給個說法的重要原因。

  中國新聞周刊從多名業(yè)主處了解到,最初簽合約的時候,自如并未跟業(yè)主談到違約之后會有裝修管理等費用。由于此次事件的發(fā)生,業(yè)主才注意到合同里有相關(guān)條款。

  業(yè)主提供的合同截圖。

  “合同里寫了,但業(yè)主不可能每一條都一個字一個字去看!蹦匙匀鐦I(yè)主這樣說道。

  不過令人疑惑的是,自如提出解約,業(yè)主還承擔(dān)裝修管理費用合理嗎?

  北京市東元律師事務(wù)所孔磊律師向中國新聞周刊分析,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:

  (二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;

  (四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。

  因此,若自如裝飾裝修房屋經(jīng)過了業(yè)主的同意,但若是自主違約要求解除合同,自如要求業(yè)主承擔(dān)裝修管理費用的,不予支持。但房主同意利用的,應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。對于裝修殘值的補(bǔ)償,自如應(yīng)提供具有說服力的裝修明細(xì),不然應(yīng)通過專業(yè)評估公司評估,才能公允。

  值得一提的是,此前自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對新京報表示,“部分業(yè)主對于解約要支付配置折舊費用的擔(dān)憂,應(yīng)該是個別管家溝通不當(dāng),給業(yè)主造成誤解,我們非常抱歉。”

  邊降邊漲?

  “疫情期間自如打電話商量免租,但我問了租客,他們沒有減租或免租,真是降個幾百,優(yōu)惠讓給租客我都不說什么!蹦硺I(yè)主說道。

  自如在要求業(yè)主降低租金的同時,租客的租金卻并未減少。

  自如租客周先生對中國新聞周刊表示,去年6月份在自如上租了豐臺三環(huán)邊上一間帶獨衛(wèi)的主臥,房租3200元,今年合同到期后他準(zhǔn)備續(xù)簽,此時自如管家告訴他房租上漲到3750元。在他看來,“鄰居家的次臥漲得更是離譜,從2300元漲到2900元!

  同樣住在南三環(huán)的馬先生在今年續(xù)租的時候也遇到了租金上漲情況。據(jù)他描述,去年他跟朋友一起整租了南三環(huán)的兩居室,租金為6330元,今年到期續(xù)租的時候,房租又上漲了200元至6530元。

  一方面要求業(yè)主降低租金,另一方面租客的房租并未減少,甚至部分租客的租金還有所上漲。自如的上述做法亦遭到了網(wǎng)友熱議。

  早在今年2月份,就有“自如疫情期間漲房租,是正常市場行為還是趁火打劫?”相關(guān)報道稱,自如趁著租客疫情期間無法搬家,在續(xù)租時大幅上調(diào)房租。

  隨后,自如CEO熊林更是發(fā)朋友圈表示:“自如近期的價格調(diào)整均為因為產(chǎn)品續(xù)約類型不同,以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調(diào)整,不敢說100%合理,但絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價,我和全體管理團(tuán)隊即日立刻辭職!

  如今時隔四個月,自如再次因價格調(diào)整陷入輿論漩渦。倘若真有業(yè)主選擇解約,收回房屋,該房屋中的租客又將何去何從?

  長租公寓問題頻發(fā)

  不僅僅是自如,蛋殼、青客公寓等長租公寓平臺亦存在類似問題。

  今年2月,受疫情影響和不可抗因素,蛋殼公寓要求房東減免一個月房租。然而根據(jù)蛋殼租客租金返還政策,上海地區(qū)的租客返還7天租金,剩余20多天的錢“不知所蹤”。蛋殼公寓的上述做法亦引起了業(yè)主和租客的不滿,被指吃差價。

  據(jù)中國青年報報道,從今年2月開始,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金,面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng),甚至被趕出公寓的窘境。

  背靠巨大的租房市場,長租公寓快速發(fā)展,目的之一是解決房東、租客信息不對稱等問題,讓房東租得省心,租客住得放心。然而在經(jīng)過重重波折、多次整頓之后,長租公寓平臺依然存在諸多問題,疫情則成了長租公寓問題頻發(fā)的一根“導(dǎo)火索”。

  極光洞察報告顯示,此次疫情給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來了較為慘重的經(jīng)紀(jì)損失,超八成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在疫情期間收入減少,其中超過30%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入減少了三成以上。相對于規(guī)模較大的全國性大型經(jīng)紀(jì)公司,城市小型經(jīng)紀(jì)公司由于規(guī)模受限,抗風(fēng)險能力相對較弱,受到疫情的沖擊更為顯著。

  在此情況下,長租公寓通過多種途徑,降低運(yùn)營成本,提高抗風(fēng)險能力。

  華菁證券研報顯示,疫情之下,民營長租公寓面臨的資金壓力較大,企業(yè)會以多種方式開源節(jié)流,包括對銀行、房東等提出貸款延期、免租等要求,對租客進(jìn)行漲租,對虧損的房源強(qiáng)制退房等等。

  此前,蛋殼公寓曾因“租金貸”等問題被深圳市消委會約談并要求整改,對于本次自如要求業(yè)主降租一事,中國新聞周刊亦就相關(guān)問題咨詢了北京市住建委,其相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱:“房屋租賃雙方遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則簽訂房屋租賃合同,租金支付、合同解除等事項以合同約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。合同雙方產(chǎn)生的糾紛應(yīng)按合同約定的爭議解決方式進(jìn)行處理!

  來 源:中國新聞周刊   

   編 輯:liuy

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