當(dāng)我們談?wù)摲康禺a(chǎn)時,我們在談?wù)撌裁矗?/P>
“我們中長期的目標(biāo)是要做第一,做第一是我們的理想,是我們的追求。這個理想不是我一個人的,是公司全體員工的,正是在這種理想的鼓舞下我們才創(chuàng)造了奇跡!痹2004年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,一位“少壯派”地產(chǎn)商如此意氣風(fēng)發(fā)地說。
2004年,“831大限”打開了中國房地產(chǎn)市場化的大門,房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”正式開啟。當(dāng)時,一批黑馬強(qiáng)勢殺出,攪動了行業(yè)的既有利益格局。也因此,前述言論引來包括王石在內(nèi)的諸多大佬的凌厲反擊,譏諷與警告不斷襲來。一時間,臺上群雄圍剿,好不熱鬧。
面對大腕們對挑戰(zhàn)者的發(fā)難,很多中小企業(yè)鳴不平,一位在場嘉賓對這位“年輕”的地產(chǎn)商說,“我們期待你成功,為我們追求進(jìn)步的中小企業(yè)做個榜樣!
中國房地產(chǎn)業(yè)森嚴(yán)的江湖秩序和涌動的草根熱情,在那一刻顯露無疑。那也是個野心勃勃、群雄并起的時代,此后多年,挑戰(zhàn)與顛覆,合縱與連橫,崛起與沉淪,忠誠與背叛,故事不斷上演,構(gòu)成了多彩的房地產(chǎn)世界。
這不是大佬們首次同臺,也不是最后一次。始于2001年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇,如今已進(jìn)入第20個年頭。這一業(yè)界最高規(guī)格的論壇,忠實記錄了行業(yè)變遷,從起步到繁榮、從狂熱到寂靜、從周期輪回到生死跌宕、從黃金時代到白銀時代。
壹
青銅時代
“30年前的時候,我就是西北農(nóng)村一個放牛的小孩。”潘石屹說,“每天生產(chǎn)隊長給我一頭黃牛,給我一個比我身體還大的背簍,去的時候要把牛的肚子喂飽,還得割回去一大背簍的草。”
甘肅天水人潘石屹1995年創(chuàng)辦了SOHO中國,此后一路順風(fēng)順?biāo)。進(jìn)入新世紀(jì)后,房地產(chǎn)市場化改革不斷推進(jìn),市場持續(xù)向好,但SOHO中國一直保持低負(fù)債的穩(wěn)健發(fā)展,一度不從銀行貸款。面對外界“不思進(jìn)取”的評價,潘石屹在2004年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上首次吐露心聲。
“有了今天就像做夢一樣,所以賺了一個億是多,賺上1000萬我覺得也挺多,賺上100萬我也覺得是非常多的,這可能是我的一個心態(tài)吧!
兒時的經(jīng)歷或許能解釋潘石屹的謹(jǐn)慎。即便在資產(chǎn)負(fù)債率最高的2011年,SOHO中國的負(fù)債率也僅為61.1%,比許多依靠高負(fù)債來做規(guī)模的企業(yè)要穩(wěn)健的多。
一個放牛娃站上時代潮頭的感覺,恐怕不難理解。在1998年房改文件正式發(fā)布后,房地產(chǎn)業(yè)開啟了市場化之路,面對洶涌的風(fēng)潮,很多從業(yè)者不知所措。于是,一個供業(yè)內(nèi)人士交流的平臺——博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇于2011年應(yīng)運(yùn)而生。
潘石屹說,“我每年都參加兩個會,一個是這個會,就是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道辦的會,因為這最早是跟21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的朋友在一起辦這個會議,我們應(yīng)該給中國的同行創(chuàng)造一個聚一聚、大家交流的機(jī)會……”
潘石屹的謹(jǐn)慎或許還與海南的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷有關(guān)。上世紀(jì)80年代,海南出現(xiàn)房地產(chǎn)熱潮,吸引了大量投資者前往。此后,擊鼓傳花般的市場邏輯難以持續(xù),加之宏觀調(diào)控政策的出臺,海南樓市泡沫在90年代初破滅。當(dāng)時,不少人賠得血本無歸,但也有少數(shù)人在泡沫破滅之前及時抽身,其中就包括后來的“萬通六君子”。
在2001年的首屆博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,“六君子”之中的潘石屹、馮侖曾經(jīng)笑談這段經(jīng)歷。
馮侖說,“在?诳匆娔切尾樓就像看到了初戀情人如今已經(jīng)滿目瘡痍。而看見那些新起的樓盤,就像看到了初戀情人的女兒,猛的一看有點眼熟,仔細(xì)一看又不是!
馮侖將海南比做其“濕身”(即“下!保┲兀跋潞:,沒工資了,也不知道明天會怎樣,但心中充滿希望。”
這種希望并未持續(xù)太久,1992年,馮侖開始想退路。潘石屹回憶,“當(dāng)時我們公司一共6個合伙人,4個人在?诘谋狈酱髲B開了一個會。馮侖說:‘海南的房子炒得有點過火了,形勢不妙,我們該收場了。北方地盤大,有發(fā)展空間,我們得去占個先!
后來,“六君子”北上發(fā)展,然后又分家,各自為戰(zhàn)。盡管起步很好,但“萬通六君子”都未能將公司真正做大。此后的市場狂飆突進(jìn),一批后起之秀迅速占領(lǐng)市場,成為房地產(chǎn)市場化改革的首批受益者。
有人說,經(jīng)歷過急風(fēng)驟雨般的海南樓市泡沫的人,都變得謹(jǐn)小慎微,以至于在真正的“黃金時代”到來時,沒能放開手腳。也有人說,房地產(chǎn)無義戰(zhàn)。
貳
泡沫與增長
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,總是伴隨著各種危與機(jī)。2008年國際金融危機(jī)爆發(fā),中國經(jīng)濟(jì)以極強(qiáng)的韌性抵擋住沖擊,但包括房地產(chǎn)在內(nèi),很多行業(yè)仍然受到不小的影響。這一情況也令從業(yè)者更清醒地意識到,房地產(chǎn)不可能脫離各種內(nèi)外環(huán)境而獨善其身,“黑天鵝”的陰影始終存在。
此前一年,時任國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上做出了著名的警示:房地產(chǎn)泡沫來臨時,連豬都會飛。
與潘、馮等的穩(wěn)健不同,2004年到2007年,房地產(chǎn)業(yè)頻頻上演“速度與激情”,一批開發(fā)商通過加杠桿迅速做大規(guī)模。但在巴曙松看來,危機(jī)的種子已經(jīng)埋下。
“從6000多家房地產(chǎn)公司的平均負(fù)債率或者是160家上市的房地產(chǎn)公司的財務(wù)報表來看,大部分是超負(fù)荷運(yùn)用杠桿,不太符合銀行嚴(yán)格的貸款政策,能夠獲得資金的只有一小部分!卑褪锼烧f,“他們還在飛。”
2008年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇,主題是“地產(chǎn)相對論:緊縮與通脹下的多重變量”!白兞俊币辉~,準(zhǔn)確地反映出當(dāng)時市場的諸多不確定性,無論對于小企業(yè),還是大型房企。
“我每年參加博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇的時候,記憶中都是陽光燦爛的日子,今天早晨一看是陰天,有一點像當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢!苯鸬丶瘓F(tuán)董事長凌克說。經(jīng)過快速發(fā)展,當(dāng)時金地已經(jīng)躋身房企“第一軍團(tuán)”,與萬科、保利、招商并稱為“萬保招金”。
當(dāng)時的情況的確不容樂觀,一批小房企迅速倒下,部分大房企搖搖欲墜,很多人在觀望著,誰會變成第二個順馳?
但房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日漸增長,令凌克或多或少有了些底氣!胺康禺a(chǎn)企業(yè)占銀行的貸款是20%左右,……一旦房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度的調(diào)整,銀行業(yè)的危機(jī)是很大的!
隨后,“四萬億”投資中,有一部分間接流向房地產(chǎn),行業(yè)終于從危機(jī)中解脫出來,并開啟一輪新的牛市。2009年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇,凌克的心情好了很多,他在演講中說,在牛市中一定要抓住機(jī)會,“賺到你該賺的錢”。
如果說此前的多空對戰(zhàn)一直呈現(xiàn)拉鋸態(tài)勢,經(jīng)此一役,中國樓市的“唱多派”開始明顯占據(jù)上風(fēng)。雖然市場仍然會不時下行,但“周期論”的盛行仍然讓人相信,短暫的低迷過后,市場會迎來更好的增長。
從2009年開始,房地產(chǎn)市場又啟動了一輪快速發(fā)展,即便有“國十條”、“新五條”等諸多調(diào)控政策,但市場上行的大趨勢仍在延續(xù)。在此期間,又一批房企通過加杠桿實現(xiàn)快速發(fā)展,其中以閩系最為惹眼。
那幾年的博鰲論壇上,雖然憂患意識仍在,但行業(yè)的情緒仍然十分樂觀。2012年,時任星河灣副總裁梁上燕在論壇上說,“未來的房產(chǎn)10年是給中國的!
但僅僅兩年后,市場就悄然邁過了供需總量的平衡點,這時有人開始意識到,“白銀時代”真的到來了。
叁
行業(yè)變奏曲
2014年和2015年,樓市低迷。博鰲論壇上,久違的多空大戰(zhàn)再度上演。這一次,唱空派有了更多的理論依據(jù),比如,房地產(chǎn)市場供需總量已經(jīng)平衡,未來將出現(xiàn)供大于求。
但后來的現(xiàn)實表明,房地產(chǎn)市場的運(yùn)行邏輯,不是簡單的供需理論可以解釋的。2016年到2019年,樓市實現(xiàn)了近4年的高速增長。借助高周轉(zhuǎn)和高杠桿,房企的規(guī)模再度崛起,2019年已有超過30家房企邁入千億門檻,其中有4家房企的銷售規(guī)模超過5000億。
這還是在2016年多地啟動樓市調(diào)控,且政策趨于嚴(yán)厲化和常態(tài)化的條件下實現(xiàn)的。
邁入“白銀時代”的房地產(chǎn)業(yè),運(yùn)行邏輯變了嗎?
在2019年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示,隨著樓市調(diào)控的常態(tài)化,房地產(chǎn)市場的運(yùn)行周期正在拉長,傳統(tǒng)的周期論已經(jīng)不合時宜。其中,以2016年“9.30新政”為起點的樓市調(diào)控,已經(jīng)打破“三年一周期”的定律。
近幾年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇,從業(yè)者越來越變得“謙虛謹(jǐn)慎、戒驕戒躁”。盡管銷售額屢創(chuàng)新高,但利潤率下滑、并購潮起的現(xiàn)實表明,這一波行情過后,樓市有可能面臨漫長的寒冬。
在去年的博鰲論壇上,新鷗鵬集團(tuán)執(zhí)行總裁李戰(zhàn)洪預(yù)測,未來10年,房地產(chǎn)市場將迎來血雨腥風(fēng),“每年淘汰6000家房企,最后只剩下3000家,不得不死!
在“白銀時代”,公司的治理邏輯也在發(fā)生變化。隨著高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略被發(fā)揮到極致,房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式,正從以往的粗放型變得精細(xì)化,從而適應(yīng)更殘酷的市場競爭。
這一過程伴隨著管理層的迭代而實現(xiàn)。一些企業(yè)的指揮棒傳到了“二代”手中,但在更多的企業(yè)中,職業(yè)經(jīng)理人迅速崛起,并成為行業(yè)的中流砥柱。與老一輩創(chuàng)始人的凌厲、灑脫、天馬行空不同,他們含蓄、務(wù)實、滴水不漏,確保公司像時鐘一樣精密運(yùn)轉(zhuǎn)。
“在千億之后,規(guī)模一定是重要的,但一定不是最重要的。在這個階段,對融信來說,做強(qiáng)比做大更重要。”融信集團(tuán)總裁、融信中國執(zhí)行董事余麗娟說。余麗娟是地產(chǎn)圈首位“80后”女總裁,她就任總裁后的首次公開亮相,是在2019年的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上。她的自信與干練,令人對新一代職業(yè)經(jīng)理人有了更具象的了解。
從2011年開始,博鰲論壇就將行業(yè)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新,作為一個探討的重點。但在調(diào)控趨于常態(tài)化、房企不得不“回歸基本盤”的情況下,多元化轉(zhuǎn)型談何容易。最近幾年,商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓、物業(yè)管理都曾是“風(fēng)口”下的熱門話題,但時代的發(fā)展總是難以琢磨,這些業(yè)務(wù)要真正做大做強(qiáng),恐怕還需時間的檢驗。
相比之下,存量賽道上正在誕生新的巨頭。貝殼找房、58同城等企業(yè),已經(jīng)連續(xù)多年出現(xiàn)在博鰲論壇上。他們既有著海量數(shù)據(jù)資源,又帶有濃厚的互聯(lián)網(wǎng)基因,除了存量市場外,他們也有望為整個行業(yè)注入新的生產(chǎn)力。
在“白銀時代”,購房者也變得愈加冷靜和從容。在2019年的博鰲論壇上,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的粉絲們依然熱情,但早年間觀眾對意見領(lǐng)袖的瘋狂追捧或無理謾罵,都已不復(fù)存在。逐漸失去投資屬性的房地產(chǎn),正在回歸本質(zhì)。
續(xù)寫當(dāng)代史
歷史長河中的20年,不過是滄海一粟。但若回望中國房地產(chǎn)市場,20年的發(fā)展已令人有滄海桑田的感慨。
房地產(chǎn)不僅是一棟棟崛起的高樓和一串串枯燥的數(shù)據(jù),還是中國城市化進(jìn)程的最佳注腳。房地產(chǎn)不僅關(guān)聯(lián)著金融系統(tǒng)的安全和多個行業(yè)的景氣,還承載著萬千百姓的居住民生。從某種意義上說,博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇持續(xù)20年的記錄和探討,已在無意中書寫了一部中國房地產(chǎn)的當(dāng)代史。
時代滾滾,無暇駐足,但回望與反思仍有意義。
2020年8月8日,博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會將在上海浦東嘉里大酒店召開,論壇主題為“穿越周期再出發(fā):高質(zhì)量增長的安全邏輯”。
過去20年,房地產(chǎn)與入世后的中國經(jīng)濟(jì)一起成長。我們分享了房地產(chǎn)狂飚突進(jìn)的紅利,也經(jīng)歷了嚴(yán)厲調(diào)控后的陣痛。人類總是不斷地重復(fù)自己的錯誤,但歷史不會簡單地循環(huán)。人們總是以過去來觀照未來,但未來的降臨總是出人意外。
房地產(chǎn)站在新的起點再出發(fā)。借用中央提出的“新發(fā)展理念”和“高質(zhì)量發(fā)展”這兩個要求,房地產(chǎn)也應(yīng)摒棄過往速度規(guī)模至上的粗放增長模式,轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量、有效率的增長,守住財務(wù)安全底線,平衡規(guī)模與利潤,回歸產(chǎn)品與服務(wù)。
市場運(yùn)行有其大規(guī)律,房地產(chǎn)有其小周期。我們相信,中國房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈仍有較長的發(fā)展時期。無論你過去跑得是快還是慢抑或是勻速,目前的中場戰(zhàn)事都需要重構(gòu)組織、檢討資源,方可熨平波動,穿越周期,并最終贏得這場長跑。
加油吧,地產(chǎn)君。
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
編輯:wangdc