買房7年,原房主和家人的戶口還一直留在房子里未能遷出,武先生無(wú)奈將64歲的原房主王先生告上法院,索要違約金。24日,北京市朝陽(yáng)區(qū)法院線上開(kāi)庭審理此案。被告王先生表示,其在北京已無(wú)房產(chǎn),確實(shí)無(wú)處落戶。法院當(dāng)庭判決王先生向武先生支付截至2019年12月30日前的逾期遷出戶口違約金10萬(wàn)元。
武先生向法院起訴稱,2013年6月,他以總價(jià)327萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了被告位于北京市朝陽(yáng)區(qū)南十里居的住宅一套。房屋買賣合同約定,被告應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起240天內(nèi)辦理戶口遷出手續(xù),逾期未遷出的,自逾期超過(guò)30日起,被告應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向原告支付購(gòu)房款萬(wàn)分之五的違約金。
2017年8月,當(dāng)武先生為新生兒辦理落戶手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn),被告及其家人的戶口一直未從房屋內(nèi)遷出。武先生無(wú)奈起訴,要求被告依合同約定支付違約金,截至2019年12月30日為30萬(wàn)元。
對(duì)于未能將戶口遷出的原因,被告王先生表示,賣房時(shí)他已快退休,妻子也不上班了,他們夫妻倆就在北京市昌平區(qū)購(gòu)置了一套木屋。買木屋時(shí),王先生專門問(wèn)過(guò)開(kāi)發(fā)商能否落戶,開(kāi)發(fā)商告知沒(méi)問(wèn)題,但入住后卻發(fā)現(xiàn),木屋不能落戶。后來(lái)木屋因系違章建筑被拆除。王先生表示,他和愛(ài)人、親屬在北京已無(wú)住房,無(wú)法將戶口遷出,現(xiàn)在他們一直在上海居住,也在等解決辦法。
法院審理認(rèn)為,涉案房屋買賣合同的簽訂系被告真實(shí)意思表示,其作為完全民事行為能力人應(yīng)知悉自己所簽合同的法律后果并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。被告未在合同約定的期限內(nèi)將原有戶口遷出的行為構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于違約金的數(shù)額被告認(rèn)為過(guò)高,法院綜合考慮合同的履行情況、被告的過(guò)錯(cuò)程度及預(yù)期利益等因素,酌情確定被告應(yīng)支付原告截至2019年12月30日前的違約金10萬(wàn)元。法院同時(shí)表示,日后被告若仍未將戶口從涉案房屋內(nèi)遷出,原告仍可以向被告繼續(xù)主張違約金。據(jù)此,法院作出上述判決。
法官提醒:“遷出戶口”一定要寫(xiě)到合同中
本案主審法官白星暉表示,在二手房交易中,戶口對(duì)于買房人落戶、子女入學(xué)、醫(yī)保辦理等方面具有重要意義,原有戶口未遷出可能對(duì)買房人的切身利益造成損害,所以戶口問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起買賣雙方的重視。
白星暉提醒,買房人購(gòu)買二手房時(shí),應(yīng)注意了解所購(gòu)房屋的戶口情況。房屋內(nèi)有戶口的,買房人應(yīng)與賣房人就原有戶口的遷出問(wèn)題進(jìn)行約定,包括遷出時(shí)間以及逾期遷出的違約責(zé)任,并在房屋買賣合同中進(jìn)行書(shū)面明確,方便后續(xù)維權(quán)。戶口問(wèn)題本歸公安機(jī)關(guān)管理,若房屋買賣合同中雙方未就原有戶口的遷出問(wèn)題進(jìn)行約定,發(fā)生糾紛后買房人再想起訴要求賣房人遷出戶口或賠償損失的,法院不予受理。
此外,雙方約定逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。白星暉表示,雙方因戶口遷出問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的,法院會(huì)綜合考慮合同的履行情況、賣房人的過(guò)錯(cuò)程度以及買房人的預(yù)期利益損失等因素進(jìn)行判處,即便合同約定了較高的違約金,法院也可酌情進(jìn)行調(diào)整。
白星暉建議買房人可采取戶口保證金的方式,即約定預(yù)留一部分房款,在原有戶口遷出后再支付給賣房人,以此督促賣房人盡快履行戶口遷出義務(wù)。
來(lái)源:北京晚報(bào)
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