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活下去、提利潤,長租公寓今年審慎收房
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-23 13:28:32
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[提要]在經(jīng)歷2019年的集中爆雷、2020年初的紛爭(zhēng)不斷后,疫情下的長租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展方式。

  在經(jīng)歷2019年的集中爆雷、2020年初的紛爭(zhēng)不斷后,疫情下的長租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展方式。北京商報(bào)記者近期從房東、收房方面以及部分頭部長租公寓方獲得證實(shí),包括相寓、自如等在內(nèi)的長租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展策略:不再大收大建、調(diào)整給房東房租的周期、縮短空置周期等,活下去、擴(kuò)利潤、精細(xì)化管理成為整個(gè)行業(yè)的共同選擇。

  縮量發(fā)展

  疫情帶來的影響波及面頗廣,長租公寓運(yùn)營商已經(jīng)在前端作出了改變,主要表現(xiàn)在對(duì)房源選擇的謹(jǐn)慎和縮短付款周期。

  剛剛將自己房子委托給某頭部長租公寓的房主張萍向北京商報(bào)記者證實(shí)了“租金下調(diào)”“租金躉付不再”的情況。

  記者了解到,張萍的房子是一套位于北三環(huán)某地鐵口100米附近的南向一居室,因?yàn)闀簳r(shí)不住,出于省心的考慮,今年6月1日躉租給了某長租公寓品牌!笆辗壳爸薪榫徒o我打了預(yù)防針,說現(xiàn)在市場(chǎng)不好,疫情讓好多人都回不來,所以租金都跌了,空置期一年都是2個(gè)月起!辈粌H如此,中介還告訴張萍,想要“省心”委托給長租公寓,自己的房況還要好,過去那種特別破舊的房子低價(jià)收回裝修再出租的,公司已經(jīng)不鼓勵(lì)了。

  這樣的態(tài)度,張萍在另外一家長租公寓品牌處也得到了證實(shí)!傲硪患议_的價(jià)更低,5200元/月,14個(gè)月合同里2個(gè)月空置期,管理費(fèi)還要到了1000元!

  “我們現(xiàn)在考核最嚴(yán)的,不是出租,是收房,一個(gè)環(huán)節(jié)出問題,罰款1000元起,畢竟市場(chǎng)不好,收房環(huán)節(jié)不謹(jǐn)慎,就砸手里了!鄙鲜鲋薪槿藛T的態(tài)度,另外一家頭部中介長租公寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向記者予以了證實(shí):縮量發(fā)展、審慎收房、對(duì)房東采取月付款、大幅提高租房人壓一付一的成本,是大部分長租公寓的共同選擇。

  好在張萍的房子裝修不錯(cuò),配上點(diǎn)必要的家具家電,最終中介給的收房條件為:房租每月5500元,按月給付,合同簽訂14個(gè)月,其中空置期2個(gè)月,第一個(gè)月付租金后,第二、三個(gè)月為空置期,第四個(gè)月收取700元的管理費(fèi),隨后房租依然按月給到張萍。

  張萍給記者算了筆賬,按照這一方案,出租14個(gè)月,她實(shí)際每月的收益為4600多元,而她同事的出租房就在她家樓上,且為頂層有缺陷房源,去年底出租的價(jià)格為每月5700元。

  “不過好在租出去了,我們有同事選的直租,掛了一個(gè)月都租不出去,省心就少賺錢,現(xiàn)在的市場(chǎng)沒辦法兩全其美!睆埰颊f。

  行業(yè)遇冷

  長租公寓集體出現(xiàn)審慎發(fā)展的態(tài)度,來自行業(yè)并不樂觀的現(xiàn)狀。

  以剛剛經(jīng)歷人事變動(dòng)的蛋殼公寓為例,其近期發(fā)布的2020年一季報(bào)顯示,公司一季度總營收19.396億元,同比增長62.5%;但凈虧損卻高達(dá)12.344億元,同比擴(kuò)大51%。而在此之前,蛋殼公寓也一直處于虧損狀態(tài)。

  與蛋殼公寓類似,剛剛上市的青客公寓業(yè)績(jī)也不容樂觀。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2019年青客公寓凈虧損達(dá)到4.98億元,而近三年累計(jì)凈虧損已達(dá)12.42億元。

  對(duì)此,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示,虧損幾乎涵蓋了整個(gè)長租公寓行業(yè),瘋狂擴(kuò)張的“后遺癥”暴露無遺。受疫情影響,目前租賃市場(chǎng)需求減弱,整體表現(xiàn)處于“遇冷”狀態(tài),長租公寓盈利模式單一的問題也被“放大”,這進(jìn)一步擴(kuò)大了虧損數(shù)值。

  郭毅稱,在當(dāng)前狀況下,長租公寓企業(yè)要做的是解決盈利模式問題,而不是繼續(xù)去擴(kuò)張,應(yīng)該將發(fā)展重心由“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營,只有具備更多元化的盈利模式,才能真正走出這場(chǎng)困局。

  記者注意到,我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”已經(jīng)有了動(dòng)作,其2019年在管規(guī)模減少了約3萬套。對(duì)于上述變化,我愛我家方面接受記者采訪時(shí)候也表示:“這是基于長租公寓市場(chǎng)變化,公司采取業(yè)務(wù)線條的‘主動(dòng)收縮’,而且房源量的下降并沒有影響到收入和運(yùn)營效率的提高!

  知情人士也透露,今年相寓經(jīng)營的核心就是提高單體收益,不擴(kuò)大規(guī)模,只擴(kuò)大經(jīng)營利潤。

  而對(duì)于是否縮量發(fā)展,自如方面截至記者發(fā)稿前并未予以明確回復(fù),但多位負(fù)責(zé)收房的自如業(yè)務(wù)人員均證實(shí),今年公司給的要求與上述張萍提到的“審慎收房”“利潤為先”一致。

  按照市場(chǎng)占有份額,相寓、蛋殼、青客都是長租公寓行業(yè)的佼佼者,從它們所傳遞出的信息來看,主動(dòng)收縮戰(zhàn)線也不失為一個(gè)好選擇。

  房企入局

  在“房住不炒”的主基調(diào)下,長租公寓的誕生可謂恰逢其時(shí)。此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2020年,長租公寓需求大約1000萬間,總體凈利潤規(guī)模在250億元左右。目前受疫情影響,上述規(guī)模今年可能要打個(gè)折扣,但從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來看,無疑對(duì)這片藍(lán)海寄予厚望。

   記者了解到,除自如、相寓、蛋殼等長租公寓品牌機(jī)構(gòu)外,萬科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)也把長租公寓作為主要發(fā)展方向之一,紛紛下場(chǎng)成為“玩家”?硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至2019年末,國內(nèi)TOP 100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。

  從2019年的開業(yè)情況來看,TOP 10企業(yè)的增長情況較好,而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),其中,萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP 10新增總量的六成。

  郭毅表示,目前長租公寓盈利大部分是依靠品牌帶來的溢價(jià)率,而頭部房企在這方面具有天然優(yōu)勢(shì)。此外,房屋租賃市場(chǎng)正在朝著規(guī)范化、秩序化的方向發(fā)展,房企們布局之初就按照上述思路在推進(jìn),整建整治所提供的想象空間更大,這方面也會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

  背靠大型規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì),房企的參與更具有“入侵性”,其所影響的不只是分走市場(chǎng)份額,更多是在融資層面的分流。房東東創(chuàng)始人全靂曾公開表示,對(duì)于今后的長租行業(yè),資本總體很謹(jǐn)慎,無論股權(quán)投資或者債權(quán)融資只會(huì)向頭部和超大規(guī)模企業(yè)集中。

  競(jìng)爭(zhēng)加劇疊加疫情影響,市場(chǎng)也面臨重新洗牌。在郭毅看來,大浪淘沙仍在繼續(xù),當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定的量,就該思考如何提升運(yùn)營能力,盈利才是下一階段的重點(diǎn)。如果還寄希望于外部資金“補(bǔ)血”,那么很可能熬不過這個(gè)冬天。作者:盧揚(yáng) 王寅浩

 來 源:北京商報(bào)  

    編 輯:liuy

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