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東莞土拍持續(xù)火熱:高溢價地塊頻現(xiàn)
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-11 13:50:22
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[提要]今年1~5月,東莞的推地節(jié)奏明顯加快,供需也創(chuàng)下近5年來最高紀錄。而房企在東莞的拿地熱情也頗為高漲,品牌房企紛紛圍戰(zhàn)東莞,溢價率超過20%的地塊頻頻出現(xiàn)。

  有著深圳“后花園”之稱的東莞,向來是本地房企布局的重鎮(zhèn),也是外來房企入局大灣區(qū)的首選城市之一。

  據(jù)近日某網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名(157期)》顯示,6月第一周東莞二手房漲幅首次超過深圳,排名全國第一。

  東莞住建局對此表示,從網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)來看,最近3個月來東莞新建商品住房、二手住房成交價格略有波動,但總體平穩(wěn)。當前,東莞正在嚴厲打擊惡意炒作、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為。

  記者注意到,或許是為了穩(wěn)定地價房價,今年1~5月,東莞的推地節(jié)奏明顯加快,供需也創(chuàng)下近5年來最高紀錄。而房企在東莞的拿地熱情也頗為高漲,品牌房企紛紛圍戰(zhàn)東莞,溢價率超過20%的地塊頻頻出現(xiàn)。與此同時,東莞東坑、沙田、厚街、大朗等多個區(qū)域的樓面地價紀錄也被打破。

  高溢價地塊頻現(xiàn),多區(qū)域樓面價創(chuàng)新高

  6月3日,深圳房企卓越經(jīng)過71輪競價,以17.1億元摘得東莞厚街一宗商住地,溢價率高達85.85%,樓面價13842元/平方米,扣除配建后的可售樓面價約16992元/平方米。

  這一可售樓面價刷新了今年3月佳兆業(yè)創(chuàng)下的東莞厚街樓面價紀錄,成為厚街單價最貴地塊。卓越16992元/平方米的可售樓面價較佳兆業(yè)約12614元/平方米的可售樓面價,上浮了約34.7%。

  6月2日,中堂鎮(zhèn)豆豉洲一宗商住地被時代中國以總價11.06億元競得,成交樓面價10573元/平方米,溢價率達35.55%。

  5月29日,來自深圳的宏發(fā)集團以3.362億元斬獲東莞東坑1.5萬平方米商住地,溢價率24%,以可售樓面價約10387元/平方米刷新了去年保利創(chuàng)下的紀錄,成為東坑單價最貴地塊。

  5月19日,世茂刷新了東莞沙田最貴地塊紀錄,以總價14.84億元、可售樓面地價13022元/平方米,摘得東莞沙田鎮(zhèn)一宗地塊,溢價率約20.26%。

數(shù)據(jù)來源:合富研究院

  值得一提的是,世茂拿下的該地塊旁邊就是沙田之前的樓面價紀錄保持者融創(chuàng)云璽灣(在售均價約19000元~23000元/平方米),與廣州南沙自貿(mào)區(qū)一橋之隔。

  4月23日,經(jīng)過88輪激烈競拍,陽光城以17.05億元拿下東莞大朗鎮(zhèn)一宗商住地,可售樓面地價20907元/平方米,刷新大朗最高樓面價紀錄。

  據(jù)合富研究院統(tǒng)計,今年1~5月,東莞政府推地節(jié)奏明顯加快,其中商住用地共掛牌15宗,約70.8萬平方米;成交12宗,約59.8萬平方米,供需創(chuàng)近5年以來最高紀錄。5月商住供地持續(xù)增加,掛牌5宗,約24.5萬平方米;成交5宗,約22.1萬平方米;成交金額約58億元,為歷年同期第二高。

  由于今年東莞出讓的地塊都實施了“限價+終次報價”的競價規(guī)則,沒有出現(xiàn)去年5月時房企加價提前鎖定地塊、溢價率特別高企等情況。

  東莞合富研究院高級分析師李興旺在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示,相對于2019年,今年東莞土地市場的表現(xiàn)整體還是相對理性的。但是,具體到單宗地塊上來說,如果地價已經(jīng)非常高了,那也意味著對房企后續(xù)的開發(fā)銷售會帶來很大挑戰(zhàn)。

  土拍熱背后是供需緊張,住宅庫存消化僅8.5月

  被廣州和深圳“夾”在中間的東莞,一直被房企視為曲線進入廣深市場的捷徑之一,也是兩城之間的價格“洼地”,土地一直備受追捧。

  受疫情影響,各地的土地供應計劃進度或多或少都有所推遲。相較于5月的5宗商住地供應量,東莞6月的商住地供應則達到了12宗。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,這12宗地塊合計起拍價超過190億元。

  李興旺分析認為,作為大灣區(qū)“9+2”城市群第二梯隊中最重要的城市之一,東莞的房價相較于廣深還是處于“洼地”,也吸引到全國品牌開發(fā)商。為了增加商品房的有效供應、平抑整體房價,東莞在整體土地供應量有限的情況下也在趁勢加大土地供應,6月的土地市場應該會繼續(xù)延續(xù)5月的熱度。

  東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析指出,近兩月土拍市場火熱,“地王”頻現(xiàn),房價上漲預期也推動了商品房成交走高。5月東莞住宅網(wǎng)簽成交約52萬平方米,環(huán)比上漲18%,同比上漲13%,成交量三連漲,同時創(chuàng)下近4年同期新高。

  而與此同時,在商品房供應端則沒有同步上漲。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,5月份東莞住宅新增供應回落,供應約33萬平方米,環(huán)比下跌13%,同比基本持平。

  東莞中原研究部總監(jiān)車德銳向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,除了土地市場的供求關(guān)系緊張以外,東莞商品房的供不應求也是導致土地市場火熱的因素之一。有些鎮(zhèn)街已經(jīng)出現(xiàn)供應嚴重不足的情況,開發(fā)商也是看到這種供不應求中的機會。不過,部分房企近期在東莞的拿地勢頭還是頗為激進。

  東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至5月31日,東莞住宅庫存套數(shù)29316套,庫存面積持續(xù)回落至374萬平方米,環(huán)比下跌6%,同比下跌24%,庫存持續(xù)走低,回到2017年的低位水平。按照過去一年消化速度計算,5月底住宅庫存消化周期為8.5個月。

  主要原因是市場供不應求情況持續(xù)加劇,除今年2月外,東莞樓市已連續(xù)12個月出現(xiàn)供不應求現(xiàn)象。市場方面分化也較為明顯,中心城區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)庫存不足40萬平方米,東南臨深片區(qū)住宅庫存最大為123萬平方米,占全市比重的33%,東南臨深片區(qū)住宅庫存消化周期縮短至14個月。

  此外,記者梳理發(fā)現(xiàn),今年東莞出讓的部分高價地塊還是“回爐地”,而回爐地出讓條件的降低也變相拉低了房企的拿地門檻。佳兆業(yè)在今年3月拿下的東莞厚街7萬平方米商住地,可售樓面價約12614元/平方米。

  而該地塊在去年9月出讓時遭遇流拍,今年重新掛牌后,起拍地價降低了約4.17億元,起拍樓面價降低約2000元/平方米,配建拆遷安置項目建面也從19814平方米下降至9907平方米。

  世茂拿下的沙田最貴地塊也是如此,該地塊曾在2018年10月掛牌出讓時因無房企報價而終止出讓。重新掛牌后,地塊容積率由2018年的1.8調(diào)整為2.5,起拍價雖上調(diào)了兩億元,但取消了需配建1440平方米的幼兒園這一要求。

  來源:每日經(jīng)濟新聞

編輯:wangdc

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