一、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：

　　5月24日北京新房成交37套，5月累計(jì)成交4401套，環(huán)比上月增加69.73%，同比去年上漲11.02%；二手房成交87套，5月累計(jì)成交10428套，環(huán)比上月增加16.19%，同比去年增加2.69%。

　　二、要聞簡(jiǎn)析：

　　房住不炒”定調(diào)不變，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走

　　北京嚴(yán)查“學(xué)區(qū)房”炒作 二手房成交快速回暖

　　房價(jià)會(huì)降還是會(huì)漲？房住不炒的主基調(diào)未變，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大空間

　　1、

　　5月22日，十三屆全國人大三次會(huì)議在北京開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，對(duì)于2020年房地產(chǎn)方面的工作部署，共一百九十余字，主要包括推進(jìn)城鎮(zhèn)保障房建設(shè)和農(nóng)村危房改造；改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，支持加裝電梯；堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2017年到2019年房地產(chǎn)從去庫存到穩(wěn)樓市，2020年持續(xù)強(qiáng)調(diào)深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)建設(shè)，突出發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)，相比于2019年堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，更為強(qiáng)調(diào)城市群內(nèi)城市整體有序發(fā)展。2020年棚改未提及，棚改大幕已經(jīng)落下，下一步重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)移到老舊小區(qū)改造上來。

　　此次政府工作報(bào)告中，未提房地產(chǎn)稅。2018年及2019年，房地產(chǎn)稅立法連續(xù)兩年寫入政府工作報(bào)告。回顧房地產(chǎn)稅推進(jìn)過程中的表述，自2013年中央提出對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行立法后，“房地產(chǎn)稅立法”已板上釘釘，但同時(shí)，房地產(chǎn)稅落地還有多遠(yuǎn)仍是未知。

    2、

　　5月21日，北京市住建委官網(wǎng)披露，近期，北京市住建委執(zhí)法部門聯(lián)合東城住建委、西城房管局、朝陽房管局、海淀房管局、豐臺(tái)房管局、通州住建委、大興住建委、昌平住建委、石景山住建委、懷柔住建委10個(gè)區(qū)住建房管執(zhí)法部門開展房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查，嚴(yán)查發(fā)布委托手續(xù)不全、虛假宣傳“不限購”、炒作“學(xué)區(qū)房”，以及違法群租、違規(guī)租賃等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為，21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)被查處。  北京市住建委指出，為全力做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期工作，落實(shí)保民生、保市場(chǎng)主體任務(wù)，市住建委執(zhí)法部門積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體單位開展疫情防控常態(tài)化工作，落實(shí)穩(wěn)崗就業(yè)等各項(xiàng)政策。同時(shí)，持續(xù)加大互聯(lián)網(wǎng)違規(guī)房源信息整治力度，期間約談企業(yè)30余次，依法嚴(yán)厲打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為，全力營造穩(wěn)定、安全的市場(chǎng)環(huán)境。  多位業(yè)內(nèi)人士指出，近期二手“學(xué)區(qū)房”的價(jià)格出現(xiàn)炒作，中介違規(guī)操作的現(xiàn)象增加。  北京經(jīng)過多次清理，目前已經(jīng)取得較好的效果，值得其他城市效仿。

    3、

　　今年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位�！� 專家指出，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”傳遞的信號(hào)是，這將是很長一段時(shí)間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)，一方面強(qiáng)化了房子居住品的定位和功能，另一方面淡化弱化其投資品的炒作功能，這有利于降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。目前我國仍處于城市化加速階段。2019年城市化率為60.6%，按保守估算，每年大約1200萬人口進(jìn)城，所以城鎮(zhèn)的住房需求還在不斷增加。一方面需要為新進(jìn)城居民解決住房問題，另一方面原來的城鎮(zhèn)人口的住房需求也還有不少缺口。 為了滿足居民日益增長的住房美好愿望，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住房的供應(yīng)必須不斷增加，直到城市化目標(biāo)完成，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。本次政府工作報(bào)告還提出，“因城施策”。此次兩會(huì)重提“因城施策”，其含義在于希望各地基于樓市實(shí)際情況來決定具體實(shí)施政策，為各地政策松綁提供了更大的空間。實(shí)際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地進(jìn)行政策放松是有必要的，市場(chǎng)交易只有穩(wěn)定，樓市才能發(fā)展得更好，預(yù)計(jì)兩會(huì)后政策放松概率加 大。

　　三

　　住房公積金怎么改？兩會(huì)熱點(diǎn)分析來了

　　住房公積金制度是否應(yīng)取消？這一話題的爭(zhēng)論自今年2月起持續(xù)發(fā)酵，并成為今年“兩會(huì)”期間的熱點(diǎn)。5月18日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》，明確提到要“改革住房公積金制度”。由此，市場(chǎng)人士解讀，中央定調(diào)公積金制度的方向是改革，而非取消。社會(huì)上關(guān)于取消和保留公積金的意見不一而足。今年全國“兩會(huì)”上，代表委員對(duì)于公積金也有多項(xiàng)提案建議。

　　在具體的改革方向上，這個(gè)制度是對(duì)購房者有益處的，所以還是不能一刀切地取消，而是要改革其不合理的地方。一方面要讓貸款的程序更加便捷，使更多購房者享受到購房優(yōu)惠；另一方面，公積金的貸款利率要比銀行貸款利率有更大的優(yōu)惠，才能真正幫助購房者。目前提出的4個(gè)改革方案，幾乎代表了學(xué)界提出的改革方向。一是提高統(tǒng)籌層次，加強(qiáng)地區(qū)間互融互通，提高收益率；二是整體改制為國家住房公積金管理公司，成為獨(dú)立法人的非銀行金融機(jī)構(gòu)(美國“兩房和吉利美”的思路)；三是改組為國家住房銀行(中國郵政儲(chǔ)蓄銀行的思路)；四是與企業(yè)年金合并(新加坡中央公積金的思路)。中國人數(shù)眾多，并且現(xiàn)在制度基本格局已經(jīng)形成，這項(xiàng)合并改革涉及到兩個(gè)部委，協(xié)調(diào)難度很高。

　來 源： 證券時(shí)報(bào)    

 編 輯：liuy