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限競房最大的誠意:把錢花在實(shí)處
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-4-3 11:49:51
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[提要]在貨幣大幅寬松、土地市場火熱的背景下,北京房地產(chǎn)市場將大概率開啟上升通道,然而限競房退出歷史舞臺幾成定局,北京將難以再現(xiàn)超高性價比的項(xiàng)目,四環(huán)內(nèi)限競房無疑更將成為絕響,宜且行且珍惜。

  限競房自誕生就要面對最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),即如何在成本和利潤之間實(shí)現(xiàn)購房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。

  01交付季來襲, 限競房迎品質(zhì)大考

  雖然遭遇黑天鵝事件,但進(jìn)入2020年,北京房地產(chǎn)市場依然非常熱鬧,一方面土地市場火熱,房企搶地大戰(zhàn)再現(xiàn)江湖;另一方面,限競房已基本完成穩(wěn)市場、平房價、保供給的階段性歷史任務(wù),接下來限競房將迎來集中交付的時期。

  眾所周知,限競房因?yàn)?限房價競地價",天然有著價格低、成本高、利潤有限等特點(diǎn),也因?yàn)檫@樣的特點(diǎn),限競房在銷售期和交付期都面臨著兩極分化的局面。

  銷售期限競房可以憑借地段、交通等先天條件獲得不錯業(yè)績,但當(dāng)交付期來臨,限競房就需要面對最本質(zhì)和最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),即如何在成本和利潤之間實(shí)現(xiàn)購房者居住品質(zhì)的最優(yōu)解。

  眾所周知,限競房的利潤極其有限。有業(yè)內(nèi)測算,在限競房項(xiàng)目周轉(zhuǎn)順利的情況下,3%-5%是大部分限競房能拿到的最終利潤。然而在當(dāng)前的市場狀況下,幾乎所有限競房項(xiàng)目的銷售周期都被不同程度的拉長,因此90%以上的限競房將面臨虧損。

  在利潤有限甚至面臨虧損的情況下,限競房項(xiàng)目能否保證居住品質(zhì)?如何才能保證居住品質(zhì)?

  02限競房的品質(zhì)秘訣:把錢花到實(shí)處

  實(shí)際上,對于限競房的品質(zhì)問題,購房者大可不必?fù)?dān)心。

  一方面,限競房本就為了滿足剛需的居住需求,以"住"為主,而且其價格比周邊項(xiàng)目普遍低15%左右,能買到就相當(dāng)于撿了便宜;另一方面,北京所有的限競房項(xiàng)目幾乎都由品牌開發(fā)商開發(fā),品牌開發(fā)商不僅對自身品質(zhì)有很高的要求,而且非常在意品牌形象,加之北京的項(xiàng)目是全國標(biāo)桿,因此哪怕面臨虧損,也不會在品質(zhì)上大打折扣。

  那么限競房項(xiàng)目如何保證居住品質(zhì)?把錢花到實(shí)處,限競房的品質(zhì)必然能夠保證。

  事實(shí)上,所有限競房在打造項(xiàng)目的時候都必須面臨一個問題,即如何在高成本之下依據(jù)自身優(yōu)勢,對項(xiàng)目不同維度產(chǎn)品進(jìn)行取舍。

  但無論如何取舍,實(shí)現(xiàn)"住"才是限競房的首要目的,項(xiàng)目只有把錢花到實(shí)處,去強(qiáng)化產(chǎn)品的居住品質(zhì)和居住功能,才是對購房者真正的負(fù)責(zé)。

  盤點(diǎn)限競房市場,在100多個入市項(xiàng)目中,熱銷項(xiàng)目的基數(shù)并不大,究其原因地段、交通、配套等方面因素的影響固然很大,但產(chǎn)品居住功能和品質(zhì)的打造也尤為重要。

  歷數(shù)熱銷限競房名單,橡樹瀾灣、中海望京府、瑞悅府、和悅?cè)A錦、未來金茂府、祥云賦等,這些項(xiàng)目在占據(jù)了一定區(qū)位優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,又打磨居住品質(zhì)和居住功能,才因此獲得市場認(rèn)可,實(shí)現(xiàn)熱銷。

  在熱銷的限競房項(xiàng)目之上,還有一類的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目本身地段位置就極其優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢非常明顯,熱銷早已注定,卻依然花大力氣強(qiáng)化產(chǎn)品的居住功能和居住品質(zhì),被業(yè)內(nèi)稱為神盤,如四環(huán)內(nèi)的洺悅苑、佑安府等。

  作為四環(huán)內(nèi)僅有的限競房項(xiàng)目,洺悅苑、佑安府、金融街·融府、西城天鑄等幾個項(xiàng)目因?yàn)榫邆湎忍斓膬?yōu)勢,早早就注定了熱銷的命運(yùn)。

  但同時這些項(xiàng)目也面臨著更高的成本和更低的利潤,因此必須在產(chǎn)品打造上有所側(cè)重。

  西城天鑄希望給更多人入駐四環(huán)的機(jī)會,所以只能在戶型功能和尺度上做舍,來滿足戶型數(shù)量的要求;佑安府想在三環(huán)內(nèi)打造出新的高改作品,所以就舍棄了戶數(shù)的要求,著力打造大兩居和疊院;金融街·融府想讓剛需、剛改和改善人群幾類購房者都有機(jī)會置業(yè)四環(huán),所以在居住密度上做舍,側(cè)重打造了二居、三居、四居、躍層、疊拼等多個戶型產(chǎn)品;作為四環(huán)內(nèi)最具價格優(yōu)勢的洺悅苑,在入戶大廳上做舍,重點(diǎn)打造了得房率高達(dá)82%的一梯兩戶三居、四居產(chǎn)品,是為了匠造出具有均好性的項(xiàng)目。

  這些堪稱神盤的項(xiàng)目雖然投入和側(cè)重點(diǎn)不同,但其最終目的卻只有一個,即讓不同類型購房者有所"住",而且在成本和利潤之間取最優(yōu)值,最大程度上保證購房者"居"有品。

  在貨幣大幅寬松、土地市場火熱的背景下,北京房地產(chǎn)市場將大概率開啟上升通道,然而限競房退出歷史舞臺幾成定局,北京將難以再現(xiàn)超高性價比的項(xiàng)目,四環(huán)內(nèi)限競房無疑更將成為絕響,宜且行且珍惜。

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