三里屯從來不缺故事。

　　提起北京三里屯，“時尚”“街拍”“使館區(qū)”是多數(shù)人的第一印象。

　　東起三里屯路，西至新東路，北鄰無軌電車二廠，南抵工人體育場北路。從明代離北京內(nèi)城三里的農(nóng)村“屯”，到建國后成片出現(xiàn)的使館與紅磚樓，到90年代酒吧一條街與層出不窮的搖滾音樂，再到如今的首屈一指的時尚中心，三里屯除了古玩家具、秀水服裝、工體演唱會與時尚街拍之外，又多了一個“商業(yè)重地”的標(biāo)簽。

　　從太古集 團(tuán)的商業(yè)綜合體“太古里”，到世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)手賈躍亭的世茂工三，再到中植系12億買入的工體3號公寓，資本與地產(chǎn)的金錢在此流動，三里屯的商業(yè)地產(chǎn)也在冷熱之中交替。

　　中植12億買入北京工體公寓

　　2020年4月26日，中植系投資平臺中海晟融通過官方微信披露了一則消息：已收購北京市東城區(qū)工人體育場西路公寓項目（北京工體3號公寓），并以40%權(quán)益引進(jìn)世茂集團(tuán)合作。

　　這是中植系近年來對外披露的又一宗北京大宗交易，上一次發(fā)生在2016年。彼時，中植系中融信托旗下地產(chǎn)投資基金——中融長河資本先后斥資逾32億元收購北京中融信托大廈（原北京開元名都大酒店，西二環(huán)內(nèi)）、百盛太陽宮寫字樓（原百盛太陽宮店，東三環(huán)），進(jìn)行了“商改辦”改造，并迅速對外出租。

　　中融長河資本總裁王宇濤在接受采訪中表示，“在北京、上海等這類城市，資產(chǎn)是非常寶貴的。尤其是在目前疏解城市壓力的環(huán)境下，沒有新增用地，城市更新項目定是下一個風(fēng)口。”

　　分析人士指出，雖然中植系目前并未透露后續(xù)將如何與世茂合作，但憑借上述兩次成功經(jīng)驗，中植系與世茂對北京工體3號公寓進(jìn)行“商改辦”的可能性很大。

　　公開資料顯示，北京工體項目于2006年建成，位于北京市東城區(qū)工人體育場西路三號，地上建筑面積為2.76萬平方米，地塊規(guī)劃用途為商住用地，包括公寓、商業(yè)、辦公等多種業(yè)態(tài)，為產(chǎn)權(quán)70年、可對外散售的公寓。值得注意的是，該項目為東城區(qū)重點小學(xué)“史家實驗小學(xué)”的劃片學(xué)區(qū)房。

　　市場傳聞，因該項目屬于不良資產(chǎn)、產(chǎn)品瑕疵、疫情影響市場成交等因素，本宗交易的成交金額在12億元左右，成交單價約為4.35萬/平方米。據(jù)多家中介披露，三里屯商圈寫字樓的散售報價在3萬-5萬/平方米不等，整售物業(yè)無幾。

　　觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，因電商對實體店經(jīng)營沖擊、寫字樓需求上升，過去兩年“商改辦”在北京非常普遍，多家房企和地產(chǎn)基金先后以“商改辦”模式布局城市更新項目。

　　戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東認(rèn)為，零售項目經(jīng)營狀況不好的情況下改造成寫字樓�？梢匀〉貌诲e的回報，但在目前的市場環(huán)境下，寫字樓市場需求低迷，因此改造之后能否獲得滿意的租金收益是一個問題。另外，由于土地產(chǎn)權(quán)業(yè)權(quán)等問題，有些項目在改造過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，導(dǎo)致項目改造不能獲批。

　　而據(jù)世邦魏理仕近期報告指出，資本對北京商業(yè)物業(yè)的看好未改。2020年第一季度，北京8筆大宗交易成交金額達(dá)195.9億元，多在春節(jié)前完成，與去年同期基本持平。其中，綜合體成交金額占比73%、寫字樓成交金額占比21%。

　　就三里屯商圈寫字樓租金水平而言，受疫情影響，目前在租寫字樓租金有所下降，且存在一定差價：三里屯SOHO、中國紅街租金最低，僅5-7元/平方米/天；而租金價格最高的盈科中心為10-14元/平方米/天。此外，三里屯SOHO的在租房源最多，對應(yīng)空置率最高。

　　世茂工三漂流與世茂再現(xiàn)

　　在中植系買入北京工體3號公寓的同時，世茂的名字以合作方的名義被提及，再一次出現(xiàn)在三里屯商圈。而提起三里屯與世茂，便不得不提距離工體3號公寓僅1公里、三年三次流拍的世茂工三。

　　世茂工三的漂流故事已經(jīng)持續(xù)了四年。雖然同樣位于三里屯商圈，自從開業(yè)之后，世茂工三就一直被三里屯太古里的光環(huán)所掩蓋。并不那么優(yōu)秀的資產(chǎn)，在2016年被許榮茂以30億元的價格賣給了賈躍亭，高出市價近10個億。

　　此后的故事更廣為人知。在資本的泡沫被戳破之后，賈躍亭先后找來萬科和融創(chuàng)，尋求出售世茂工三。萬科拒絕了40億元的交易價，而孫宏斌最后成了樂視的白衣騎士。

　　2019年8月1日，世茂工三第三次被拍賣，起拍價21.87億元，較第一次拍賣下調(diào)1.13億元，與第二次拍賣時持平，較賈躍亭的買入價已打七折。雖有5萬多人次圍觀，同樣因無人出價而流拍。

　　從世茂到賈躍亭再到孫宏斌，高度復(fù)雜、金額龐大的債權(quán)糾紛是出售世茂工三路上最大的攔路虎�？v使位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路13號，21萬平的總建面并不算小，但寫字樓散售、商業(yè)零售部分品牌不高、酒店式公寓產(chǎn)權(quán)過于分割，房企和投資機構(gòu)紛紛選擇了旁觀。

　　此時，距離世茂上次離開已有4年，雖仍冠名“世茂”，但世茂工三的爛攤子已與其無關(guān)。直到此次交易，世茂兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又回到了三里屯。

　　在三里屯之外，世茂在北京持有的北京世茂大廈物業(yè)今年再次被抵押，融資4億元；于2018年，北京世茂大廈物業(yè)已被抵押、用于借款14億元，目前借款余額13.4億元，將于2033年11月到期。

　　2020年1月，市場傳聞世茂房地產(chǎn)擬拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)世茂服務(wù)，預(yù)計最快或于二季度赴港IPO。本次，世茂與中植系的合作是否與世茂服務(wù)有關(guān)，同樣成為了業(yè)內(nèi)人士猜測的焦點之一。

　　資料顯示，截至2019年7月，世茂服務(wù)共有160于個項目，分布在全國50余城，簽約管理面積超過1億平方米。于2019年全年，世茂在物業(yè)管理收入由2018年16.07億元增加約68.1%至27.01億元。

　　另有分析人士指出，雖有中植系“商改辦”成功經(jīng)驗在前，但北京工體3號亦涉及酒店業(yè)務(wù)，不排除世茂在酒店業(yè)務(wù)上同時進(jìn)行合作的可能，為酒店業(yè)務(wù)上市擴(kuò)規(guī)模。

　　由工人體育場北路自東向西，盈科中心已由基匯資本轉(zhuǎn)手至愿景明德，三里屯SOHO被傳將由SOHO中國出售，世茂工三至今漂流，工體3號將迎來中植系與世茂合作改造。而盡頭處的東四十條，聚集了保利大廈、五礦大廈、首創(chuàng)大廈等又一批甲級寫字樓。

　　正如酒吧街夜不眠，資本同樣不會停止流動。無論是內(nèi)資還是外資，房企還是非房企，只要三里屯仍為商業(yè)重地，其地產(chǎn)故事想必仍將繼續(xù)。

　　來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)