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中坤廣場改造在即 小業(yè)主訴求未解
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2020-4-23 10:20:39
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[提要]距離大鐘寺中坤廣場項目被收購已一年有余,而項目背后六年的糾紛終于有了新進(jìn)展。

  近日,北京商報記者從知情人士處獲悉,目前收購方已經(jīng)原價回購小業(yè)主們的產(chǎn)權(quán),并將此前的所欠租金、違約金、滯納金等一次性返還給小業(yè)主,約70%的小業(yè)主已經(jīng)簽約,據(jù)了解,回購將截止到7月底。但部分小業(yè)主對記者表示,所欠租金等均是業(yè)主們該得的,絕不同意原價回購。

  原價回購

  多位小業(yè)主對北京商報記者表示,自己購買的產(chǎn)權(quán)早就不能自己支配了,現(xiàn)在全部被圍擋!把劭粗椖靠煲匦逻M(jìn)行裝修了,糾紛還沒有得到解決。”記者在現(xiàn)場看到,位于大鐘寺的項目處于一個近乎全封閉的狀態(tài),幾乎都被圍擋遮住。據(jù)了解,從2019年5月開始,該項目就已經(jīng)處于此狀態(tài),并有人專門負(fù)責(zé)看守。

  據(jù)中坤廣場一位知情人士透露,收購方還是要以原價回購的方式收購小業(yè)主們的產(chǎn)權(quán),對于同意的小業(yè)主,會將此前所欠的租金、違約金、滯納金等一次性返還。對此,他表示,70%的小業(yè)主已經(jīng)簽約,收購截止到7月底。

  事實上,中坤廣場早在2018年12月就開始陸續(xù)與部分小業(yè)主簽署“原價回購”協(xié)議,但并未包含所欠租金、滯納金、違約金等,因此此前大部分業(yè)主拒絕簽約。

  一位小業(yè)主向北京商報記者表示了對原價回購的不滿:“中坤廣場之前所欠我們的租金、滯納金等,都是我們應(yīng)該得到的,我們只接受以現(xiàn)在的市場價出售我們的產(chǎn)權(quán)!绷硪晃恍I(yè)主則表示,他在2006年以6萬元/平方米的價格購買了40多平方米的商業(yè)用地,共計200多萬元。“如果以幾年前的價格回購,中間的損失誰來償還?”

  對此,北京商報記者分別聯(lián)系了收購方和第三方東方資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡稱“東方資產(chǎn)”),但截至發(fā)稿,收購方表示不作回應(yīng),而東方資產(chǎn)未予以回復(fù)。

  六年糾紛

  中坤廣場與小業(yè)主們的糾紛已經(jīng)有六年之久。該項目于2004年底開工,2006年大鐘寺中坤廣場項目由中坤集團(tuán)旗下北京中坤長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行開發(fā),并對一部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售,中坤集團(tuán)旗下的大鐘寺商業(yè)有限公司同時對出售的單位進(jìn)行回租。2007年完成主體工程并宣布開街。據(jù)一位業(yè)主回憶,中坤集團(tuán)方面當(dāng)時承諾購買者每年可獲得不低于8%的租金回報,當(dāng)時共有1200多位小業(yè)主。

  在高回報和連帶保證承諾下,許多業(yè)主在2007-2008年間以每平方米4萬-5萬元的價格購買了商鋪。直至2013年前,商鋪業(yè)主都拿到了相應(yīng)的租金回報,但從2014年開始,中坤集團(tuán)方面不再兌現(xiàn)承諾。此外,北京商報記者了解到,小業(yè)主與中坤集團(tuán)簽訂的十年租約,租期大多在2017年8月底已到期。因小業(yè)主認(rèn)為中坤集團(tuán)未給2014-2017年間應(yīng)有的租金,導(dǎo)致矛盾逐步升級。

  直到2019年2月,收購方斥資90億元收購了大鐘寺中坤廣場。此次收購是通過第三方公司東方資產(chǎn)完成的。

  侵權(quán)何解

  北京厚大合川律師事務(wù)所法律顧問中心負(fù)責(zé)人羅思翔律師認(rèn)為,無論目前改造的是商場公共區(qū)域還是商鋪,只要改造行為未經(jīng)業(yè)主同意,其行為都將構(gòu)成侵權(quán),業(yè)主有權(quán)要求恢復(fù)原狀,相關(guān)費用應(yīng)由侵權(quán)方承擔(dān),如果造成損害的,還應(yīng)予以賠償;此外,就目前商場提出對業(yè)主商鋪進(jìn)行原價回購的要求而言,只要雙方意思表示真實、簽訂協(xié)議、并在不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行相應(yīng)的物權(quán)變更即可,公司提出的原價回購本質(zhì)上是一個合同要約,業(yè)主有權(quán)利同意或拒絕。

  羅思翔稱,如果公司對業(yè)主的合理訴求置之不理,一方面會讓公司陷入訴訟的泥沼中,耗費大量時間和金錢,疲于應(yīng)訴。另一方面,如果公司目前確有尋求其他公司對其并購、重組等需求,大規(guī)模的訴訟記錄可能產(chǎn)生對其估值不利的盡職調(diào)查報告。

  對于收購方來說,最大的隱患則為業(yè)主與中坤集團(tuán)的糾紛。北京市華泰律師事務(wù)所律師張禹表示:“根據(jù)我國《公司法》第一百七十三條,公司合并,應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財產(chǎn)清單,一般情況下收購人是需要承擔(dān)被收購公司債務(wù)的!

  “收購方通過第三方公司進(jìn)行收購,其實也在一定程度上規(guī)避了風(fēng)險!睆堄碇毖裕^的收購就是進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓,實際承擔(dān)債務(wù)的人也進(jìn)行了變更。但如果中坤集團(tuán)仍未履行合同,業(yè)主也可繼續(xù)起訴中坤集團(tuán)。業(yè)主和中坤集團(tuán)間的糾紛不能解決,業(yè)主還是產(chǎn)權(quán)所有人,對于收購方來說,不管是轉(zhuǎn)型還是繼續(xù)運營都會受阻。

    來 源:北京商報

  編 輯:chenhong

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