2月21日，龍湖5.83億競(jìng)得鐵西區(qū)1宗地塊；3月10日，華潤(rùn)20.19億元拿下渾南區(qū)1宗宅地……品牌房企“逐鹿”，沈陽(yáng)樓市延續(xù)了2019年以來(lái)的熱度。
令人不解的是，多家開發(fā)商眼中的明星項(xiàng)目——沈陽(yáng)北上崗子地塊，經(jīng)過(guò)2018年政府正式推介、2019年出讓列為首府新區(qū)重點(diǎn)工作，依然“待字閨中”。
在疫情防控常態(tài)化、財(cái)政面臨“減收增支”壓力，穩(wěn)定土地出讓金規(guī)模成為政策選項(xiàng)的當(dāng)下，這個(gè)市場(chǎng)價(jià)30億元的地塊為何遲遲不入市？業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，原因可能是這個(gè)地塊上現(xiàn)存一家燃煤熱源廠。保守測(cè)算，這一熱源廠占據(jù)的30畝土地，價(jià)值超過(guò)2億元。但無(wú)論是這2億，還是整體30億的地塊，變現(xiàn)難期。
上崗子地塊：
規(guī)劃為商業(yè)用地已10年
緊挨沈陽(yáng)二環(huán)，北部將建國(guó)家新型智慧城市建設(shè)先行區(qū)，東接皇姑英雄公園，西臨“沈陽(yáng)綠肺”北陵公園——《沈陽(yáng)市土地項(xiàng)目推介：上崗子地塊》介紹，這一項(xiàng)目預(yù)計(jì)出讓面積達(dá)35公頃，容積率不大于1.2，是沈陽(yáng)罕見的大體量、超低容積率項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士分析道，“雙公園環(huán)繞、低密度、大體量，非常適合開發(fā)城央別墅，而且緊挨國(guó)家級(jí)的智慧科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，未來(lái)升值空間非常大�！�
3月底，記者來(lái)到了上崗子地塊。從現(xiàn)場(chǎng)看，這里已基本為凈地。周邊一手房?jī)r(jià)已超過(guò)1.4萬(wàn)元/平方米。
而地塊東南角，是一家名為“環(huán)城供熱”的燃煤熱源廠。據(jù)了解，該熱源廠原本只是一個(gè)小型鍋爐廠，僅服務(wù)于周邊金山、銀山小區(qū)。2014年前后，該廠開始大規(guī)模擴(kuò)展，目前服務(wù)范圍擴(kuò)大至皇姑區(qū)近620萬(wàn)平方米居民區(qū)。
吊詭的是，根據(jù)沈陽(yáng)市自然資源局公布的規(guī)劃方案，熱源廠所在地2011年就已經(jīng)規(guī)劃為商業(yè)用地，此后從未變更過(guò)土地用途。而合規(guī)熱源廠只能在工業(yè)用地或市政用地上開發(fā)建設(shè)。
那么，其存在對(duì)上崗子地區(qū)民生供暖有必要性嗎？供暖行業(yè)人士告訴記者，“根據(jù)《沈陽(yáng)市城市供熱規(guī)劃（2013-2020年）》規(guī)定，該片區(qū)供暖在大型熱聯(lián)廠的覆蓋范圍內(nèi)，只需完成并網(wǎng)，建設(shè)小型換熱站即可”。
如此看來(lái)，滿足民生所需與集約化利用土地、提升區(qū)域整體價(jià)值，并非魚與熊掌不可兼得。
黃金地塊不入市：
沈飛搬遷“紅利”難以充分釋放
東北振興的大背景，加之人才落戶“零門檻”等新政的推出，讓沈陽(yáng)這座潛在的“國(guó)家中心城市”成為眾多房企眼中的寶地。
而2020年啟動(dòng)的沈飛搬遷，更具有“盤活半座城”的效應(yīng)。
長(zhǎng)期以來(lái)，因?yàn)樯蝻w機(jī)場(chǎng)隔斷，沈陽(yáng)北部發(fā)展受限。在2019年沈陽(yáng)土地拍賣中，西部三環(huán)外單價(jià)均在6000元/平方米以上，而北部三環(huán)以內(nèi)的單價(jià)卻徘徊于4000-5000元/平方米。
沈飛搬遷，直接利好首府新區(qū)，加速科創(chuàng)園云創(chuàng)中心的建設(shè)。隨著8.5平方公里土地的釋放，一個(gè)宜居城區(qū)輪廓初現(xiàn)，沈陽(yáng)北部土地價(jià)值進(jìn)入快速攀升期。
3月下旬，美的、龍湖分別以最高單價(jià)6300元/平方米在沈北收獲地塊，出讓價(jià)同比提升25%以上。隨著地鐵六號(hào)線、二號(hào)線南延線等開工建設(shè)，沈北土地價(jià)值有望進(jìn)一步突破。
在這種情況下，首府新區(qū)連接城央的橋頭堡——上崗子地塊，令諸多房企翹首以待。
“地理位置優(yōu)越、地塊可塑性強(qiáng)，可以說(shuō)是沈陽(yáng)這幾年最值得期待的地塊之一�！币晃徊辉妇呙姆科蟾吖芟蛴浾弑硎�，其所在公司有意參與該地塊競(jìng)投，“這是一個(gè)非常有價(jià)值的項(xiàng)目。”
但開發(fā)商的興趣，何時(shí)變?yōu)楦?jìng)標(biāo)？時(shí)間難料。
