3月上半月，北京、上海、深圳、天津等城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了交易反彈，新房項目到訪量和二手房帶看量都在逐步恢復。國務院于3月12日下午印發(fā)了《國務院關于授權和委托用地審批權的決定》，下放農(nóng)地轉(zhuǎn)建設用地的指標權力，永久基本農(nóng)田之外的直接下放到地方，一定面積以上本由國務院審批的委托下放給省級試點。

　　一時之間對新政和市場的解讀眾說紛紜，那么此項新政會對天津產(chǎn)生影響嗎？在土地政策放寬、樓市交易反彈背景下，天津房價還會漲嗎？

　　“土地新政”對多數(shù)城市的發(fā)展和房地產(chǎn)市場實質(zhì)影響較小

　　天津中原研究院認為，從此次“土地新政”的內(nèi)核不難看出，政策的實質(zhì)是“放權”而非“放松”，用地審批權的下放主要是行政審批程序的變化，而發(fā)揮總量管控和空間布局的規(guī)劃權限并沒有下放，對土地供應格局的影響并不大。地方政府審批項目，仍必須在國土空間規(guī)劃、土地年度利用計劃和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界限制范圍內(nèi)。目前自然資源部正在組織編制各級國土空間規(guī)劃。

　　“土地新政”主要為中心城市帶來利好

　　對于北京、上海、深圳等已經(jīng)進入“存量時代”的中心城市，“土地新政”將為他們騰出新的發(fā)展空間，帶來較大利好。在國內(nèi)當前發(fā)展背景下，城鎮(zhèn)化的失衡造成人口向中心城市涌入，這種趨勢短期內(nèi)是不可逆的。在這種情況下，為了避免生態(tài)惡化，也是為了提高城鎮(zhèn)化的效率，發(fā)揮大城市的作用，就需要放松對大城市發(fā)展的種種限制。這次土地新政，就是放松對大城市“發(fā)展空間”的限制。

　　不同等級的城市，土地、產(chǎn)業(yè)、人口與市場的平衡點是存在巨大差異的，對于非中心城市而言，政策的影響將十分有限。那么作為中心城市之一，“土地新政”具體會對天津產(chǎn)生哪些影響呢？

　　“天津不缺地”

　　“土地新政”對天津影響較小，但天津土地供應量增加、地價平抑的趨勢明確

　　對于天津土地資源是否足夠的評判，要從兩個角度進行分析：一是天津的土地供應能力是否與城市發(fā)展相匹配，二是天津的土地供應是否與市場需求容量相匹配。

　　從城市發(fā)展角度，中短期內(nèi)天津城市的發(fā)展仍主要集中在主城區(qū)以及外環(huán)線外5-10公里以內(nèi)的核心區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)：

　　其一，截至2019年天津建成區(qū)規(guī)模1007.91平方公里（合100791公頃），僅次于北京、重慶和廣州，排名全國第4，但根據(jù)《天津市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》發(fā)布數(shù)據(jù)，在天津市行政轄區(qū)（含清河農(nóng)場、漢沽農(nóng)場、蘆臺農(nóng)場）范圍內(nèi)，總面積1191732公頃土地上，早在2005年建設用地規(guī)模已達346269公頃，占土地總面積的29.1%，而未利用地面積為138133公頃，占土地總面積的11.6%。而規(guī)劃至2020年，建設用地總規(guī)模控制在403400公頃以內(nèi)，其中城鄉(xiāng)建設用地控制在250000公頃以內(nèi)，交通水利及其他建設用地控制在153400公頃以內(nèi)。

　　從城市規(guī)模與土地開發(fā)規(guī)模角度分析，天津不缺地。特別是濱海新區(qū)，陸域總面積約為227000公頃，其規(guī)劃至2020年建設用地總規(guī)模控制在147600公頃，存在大量簡單平整后即可進行建設的土地。

　　其二，從城市發(fā)展歷程及規(guī)劃方面分析，天津城市功能仍過渡集中于主城區(qū)，雖然近期規(guī)劃調(diào)整將原有“一主兩副”格局擴展至“一主五副”，但城市核心功能仍圍繞外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域的城市更新進行，外圍區(qū)域的發(fā)展仍需“新基建”加速推進。

圖示：天津主城區(qū)發(fā)展歷程及規(guī)劃演變

　　從市場角度，受限于目前天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導入的規(guī)模，近年房地產(chǎn)市場住宅去化的規(guī)模穩(wěn)定在1150-1350萬平方米（建筑面積），對應的宅地規(guī)模約800-900公頃，而過去5年平均每年成交的宅地規(guī)模也在700-1100公頃之間，基本平衡，從市場角度天津也不缺少建設用地。

　　在“不缺地”背景下，受城市發(fā)展和財政因素影響，政府2020年將保持推地的規(guī)模，預計2020年土地出讓金規(guī)模為1783億元，目前具備即時掛地條件的土地合計超過100宗，土地規(guī)模超過1500公頃。而這些土地主要將來自：

　　市內(nèi)六區(qū)：城市更新、棚改拆遷、校企遷址等帶來的新增供應，2020年是房企調(diào)整貨值結(jié)構，補倉中心區(qū)的機會，今后核心區(qū)基本不會再出現(xiàn)如此大規(guī)模的土地供應；

　　環(huán)城四區(qū)：城市擴張、“新基建”盤活的熱點區(qū)，包括配套提升的熱點板塊及軌道牽引或重大項目建設帶動發(fā)展的新熱點區(qū)域，另外大量工業(yè)區(qū)及原規(guī)劃工業(yè)用地土地指標變更也有條件為環(huán)城四區(qū)提供大量的土地供應。

　　遠郊五區(qū)：受“土地新政”利好影響最大的區(qū)域，繼續(xù)受城鎮(zhèn)化推動，但熱點區(qū)域仍為傳統(tǒng)成熟區(qū)域及高鐵等城建帶動發(fā)展的區(qū)域。

　　濱海新區(qū)：由于轄區(qū)面積廣闊，現(xiàn)規(guī)劃147600公頃建設用地中仍有絕大部分處于待開發(fā)狀態(tài)，土地供給能力最強，圍繞熱點規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)、城市板塊土地供應量最為充足。

　　基于上述背景，“土地新政”對天津的影響較小，但天津在2020年土地供應量增加、地價平抑的趨勢是明確的。土地是城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場的基礎，保證足量價格平抑的土地供應也對天津保持房價穩(wěn)定、進而吸引外來人才落戶起到積極的作用。

　　天津房價還會漲嗎？

　　供應足、地價平、人口穩(wěn)、收入平，天津房價目前不具備上漲空間

　　在當前整體環(huán)境下，天津房價理想的狀態(tài)是保持穩(wěn)定，不具備上漲空間：

　　政策層面：“房住不炒”的大原則不容更改，無需贅言。

　　人口層面：截至2019年末，天津全市常住人口1561.83萬人。其中，外來人口499.01萬人，占全市常住人口的32.0%。常住人口出生率6.73‰，死亡率5.30‰，自然增長率1.43‰，暨常住人口僅增加了2.23萬人。本地人口增長緩慢，新天津人在市場中的比例穩(wěn)定增長，但是盡管“海河 英才”計劃目前已經(jīng)引入24萬人，但相比2018年末，人口增長的速度仍然偏緩。而2020年擴大人才范圍后，有望引入的新進人口多數(shù)為高校畢業(yè)生和高階藍領，在居住需求方面多數(shù)為剛需，房價承受能力多集中在總價200萬以內(nèi)甚至150萬以內(nèi)。

　　產(chǎn)業(yè)層面：疫情黑天鵝影響下，多數(shù)行業(yè)/企業(yè)全年業(yè)績將受到?jīng)_擊，居民收入受到一定影響，盡管信貸政策方面可能出現(xiàn)一些放松，但影響對沖的結(jié)果對市場交易量可能有一定促進，但對價格起不到提振作用。

　　供需層面：目前天津新房銷許存量約2011萬平米，去化周期20個月，而2019年成交的宅地規(guī)劃建面也達1800萬平米。市場規(guī)模基本見頂，同時在資金壓力下，選擇以價換量的項目將出現(xiàn)激增。

　　市場格局層面：在2016-2017年，激進的市場預期曾將天津的房價格局定義到“3、5、8”，但目前的市場情況，市內(nèi)部分行政區(qū)已有項目銷售單價降至2-3萬元/平方米區(qū)間，盡管這些項目具有拿地時間較早、土地成本相對較低的因素，但能形成流量的主流改善產(chǎn)品單價降至3字頭已成不爭事實。

　　綜上，天津本地人口增長趨緩、新天津人需求以中低總價的剛需為主、城市經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定居民收入不會出現(xiàn)明顯增長，同時市場供應充足、新的價格梯度逐步確立，未來整體房價將以“穩(wěn)”為主基調(diào)。

　　天津中原研究院認為，局部成交反彈不會對房價造成上漲壓力，天津地產(chǎn)市場仍將保持理性回歸——地價回歸地段、住宅回歸自住、客戶回歸理性、開發(fā)回歸穩(wěn)健。

　　來源：北方網(wǎng)

編輯：wangdc