導(dǎo)讀
疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈面臨考驗(yàn)。2月以來(lái)，中央加大宏觀(guān)金融政策逆周期調(diào)節(jié)力度，地方政府房地產(chǎn)支持政策也密集出臺(tái)。
當(dāng)前，房地產(chǎn)融資政策有哪些變化？未來(lái)房地產(chǎn)融資形勢(shì)如何？我們應(yīng)該有什么樣的政策期待？
摘要
地方密集出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策，集中在確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)開(kāi)復(fù)工三大方面
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無(wú)錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸斷貸和壓貸，對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)予以貸款展期。二是放寬預(yù)售資金監(jiān)管。貴州允許企業(yè)用保函或擔(dān)保代替預(yù)售資金監(jiān)管；云南等地提高預(yù)售款提取額度；九江下調(diào)監(jiān)管資金余額等。三是降低預(yù)售門(mén)檻。福州等7省市調(diào)整為總投資額完成25%；佛山三水區(qū)和撫州調(diào)整為形象進(jìn)度達(dá)到1/4；蘇州放寬現(xiàn)房銷(xiāo)售和封頂銷(xiāo)售。四是延期或減免稅費(fèi)。包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政建設(shè)配套費(fèi)、社保費(fèi)和農(nóng)民工工資保證金等稅費(fèi)的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤(pán)公積金貸款發(fā)放進(jìn)度、允許企業(yè)緩繳公積金等。
第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺(tái)了延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》、延期開(kāi)復(fù)竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽(yáng)加大契稅補(bǔ)貼和人才購(gòu)房補(bǔ)貼、撫州提供150元/平購(gòu)房補(bǔ)貼、多地延期交樓等。
第三，促進(jìn)房企開(kāi)復(fù)工。包括有序開(kāi)放售樓處、開(kāi)通項(xiàng)目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡(jiǎn)化審批流程、在線(xiàn)辦理網(wǎng)簽備案等，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
中央加大金融逆周期調(diào)節(jié)，堅(jiān)持“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”
中央金融逆周期政策的發(fā)力點(diǎn)主要有三個(gè)。第一，貨幣政策引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行，在增加基礎(chǔ)貨幣投放的同時(shí)，7天期、14天期逆回購(gòu)利率、MLF中標(biāo)利率、1年期、5年期LPR均下調(diào)。第二，加大銀行信貸支持力度，設(shè)立8000億低成本再貸款，要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。第三，鼓勵(lì)債權(quán)和股權(quán)融資，支持金融機(jī)構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類(lèi)金融債券以及資產(chǎn)支持證券、短期融資券；再融資新規(guī)出臺(tái)，放松主板、創(chuàng)業(yè)板再融資條件；積極采取措施化解股票質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)。
中央主要是通過(guò)結(jié)構(gòu)性寬松精準(zhǔn)扶持重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)，但堅(jiān)持底線(xiàn)思維
第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日僅僅4天，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門(mén)重申“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
第二，強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。2月21日，央行在2020年金融市場(chǎng)工作會(huì)上提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性；2月25日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒(méi)有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，包括對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行監(jiān)測(cè)和動(dòng)態(tài)掌握；3月3日，央行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。
應(yīng)重視疫情全球蔓延對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能
“房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制”應(yīng)發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)節(jié)作用，因城施策、因時(shí)制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)消費(fèi)投資形勢(shì)嚴(yán)峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策。
第一層次，調(diào)整住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。前期收緊政策的初衷是抑制投機(jī)，但若長(zhǎng)期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。
在銀行整體信貸規(guī)模擴(kuò)張的大背景下，應(yīng)允許個(gè)人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。目前核心一二線(xiàn)城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高達(dá)70%-80%；二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
商貸方面，應(yīng)適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高放款速度等；公積金方面，應(yīng)適當(dāng)提高貸款額度、放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、縮短放款時(shí)間等。
第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控政策。自2019年5月23號(hào)文出臺(tái)以來(lái)，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴(yán)格限制。
在流動(dòng)性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購(gòu)貸等房企合理融資需求。
第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來(lái)，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房企直接融資占比低，過(guò)度依賴(lài)銀行信貸等間接融資。不利于房企降杠桿和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、不利于發(fā)展多層次資本市場(chǎng)、解決當(dāng)前我國(guó)間接融資和直接融資占比不平衡的問(wèn)題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合理的股權(quán)融資需求。
風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情防控不及預(yù)期、經(jīng)濟(jì)超預(yù)期回落、政策推動(dòng)不及預(yù)期等
目錄
1地方放松的三大發(fā)力點(diǎn)：確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)開(kāi)復(fù)工
2中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，但仍堅(jiān)持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發(fā)力，旨在精準(zhǔn)幫扶重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)
2.2重申“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性
3應(yīng)重視疫情全球蔓延對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能
3.1疫情全球蔓延，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓
3.2穩(wěn)增長(zhǎng)需要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融
3.3應(yīng)分階段、分層次適度修正房地產(chǎn)金融政策
正文
1地方放松的三大發(fā)力點(diǎn)：確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)開(kāi)復(fù)工
2月以來(lái)，多地密集出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)支持政策，對(duì)沖新冠肺炎疫情影響。截至3月4日，已有45個(gè)省市出臺(tái)了放松政策，主要集中在三方面：
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無(wú)錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，對(duì)受疫情影響嚴(yán)重、到期還款困難的企業(yè)予以貸款展期。二是放寬預(yù)售資金監(jiān)管。貴州允許企業(yè)用保函或擔(dān)保代替預(yù)售資金監(jiān)管；云南等地提高預(yù)售款提取額度；九江下調(diào)監(jiān)管資金余額等。三是降低預(yù)售門(mén)檻。福州等7省市調(diào)整為總投資額完成25%；佛山三水區(qū)和撫州調(diào)整為形象進(jìn)度達(dá)到1/4；蘇州放寬現(xiàn)房銷(xiāo)售和封頂銷(xiāo)售。四是延期或減免稅費(fèi)。包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政建設(shè)配套費(fèi)、社保費(fèi)和農(nóng)民工工資保證金等稅費(fèi)的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤(pán)公積金貸款發(fā)放進(jìn)度、允許企業(yè)緩繳公積金等。
第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺(tái)了包括延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認(rèn)書(shū)》、延期開(kāi)復(fù)竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽(yáng)加大契稅補(bǔ)貼和人才購(gòu)房補(bǔ)貼、撫州提供150元/平購(gòu)房補(bǔ)貼、多地延期交樓等。
第三，促進(jìn)房企發(fā)復(fù)工。包括有序開(kāi)放售樓處、開(kāi)通項(xiàng)目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡(jiǎn)化審批流程、在線(xiàn)辦理網(wǎng)簽備案等，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
2 中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，但仍堅(jiān)持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發(fā)力，旨在精準(zhǔn)幫扶重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)
2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃的收官之年，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，多項(xiàng)金融紓困政策先后落地，市場(chǎng)流動(dòng)性整體寬裕。具體來(lái)看，主要有三方面：
第一，貨幣政策引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行。2月3日，7天期、14天期逆回購(gòu)中標(biāo)利率均下調(diào)10bp至2.40%和2.55%；2月17日，MLF中標(biāo)利率下調(diào)10bp至3.15%；2月20日，1年期LPR下調(diào)10bp至4.05%，5年期LPR下調(diào)5bp至4.75%。
第二，加大銀行信貸支持力度，一是設(shè)立8000億元低成本再貸款。支持金融機(jī)構(gòu)向疫情防控重點(diǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠利率貸款，財(cái)政再按實(shí)際利率給予50%貼息，確保企業(yè)實(shí)際融資成本低于1.6%。二是加大信貸支持力度。2月1日，央行等五部門(mén)發(fā)文，明確對(duì)受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)提供差異化優(yōu)惠的金融服務(wù)，不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。2月15日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，明確對(duì)受疫情影響暫時(shí)遇到困難、仍有良好發(fā)展前景的小微客戶(hù)，積極通過(guò)調(diào)整還款付息安排、適度降低貸款利率、完善展期續(xù)貸銜接等措施進(jìn)行紓困幫扶。
第三，鼓勵(lì)債券和股權(quán)融資。債券融資方面，近期央行采取了多項(xiàng)便利措施，支持金融機(jī)構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類(lèi)金融債及資產(chǎn)支持證券、短期融資券，對(duì)疫情嚴(yán)重地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)，還開(kāi)辟了發(fā)債“綠色通道”。股權(quán)融資方面，一是再融資新規(guī)出臺(tái)，對(duì)認(rèn)購(gòu)者限售期、定向發(fā)行對(duì)象人數(shù)、最高發(fā)行折價(jià)、定價(jià)基準(zhǔn)日認(rèn)定等方面進(jìn)行放松。二是化解股票質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)，支持市場(chǎng)機(jī)構(gòu)分類(lèi)采取股票質(zhì)押協(xié)議展期，對(duì)部分融資融券客戶(hù)不主動(dòng)強(qiáng)制平倉(cāng)，適當(dāng)延長(zhǎng)客戶(hù)補(bǔ)充擔(dān)保品的時(shí)間。
央行逆周期調(diào)節(jié)主要是通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)扶持，并非“大水漫灌”式放松。2019年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”，繼續(xù)加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革力度。近期央行設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)再貸款資金，主要是精準(zhǔn)幫扶疫情防控保供企業(yè)以及中小微企業(yè)。房地產(chǎn)并非重點(diǎn)幫扶對(duì)象，整體受益較小。
2.2重申“房住不炒”，強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性
近期，中央多次重申“房住不炒”定位。在地方密集放松背景下，2月16日至19日僅僅4天時(shí)間，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門(mén)密集發(fā)聲，重申“房住不炒”定位，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。這意味著即使疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)短期下行壓力加大，中央仍堅(jiān)持底線(xiàn)思維。
金融監(jiān)管部門(mén)近期頻繁強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。央行方面，2月21日，在2020年金融市場(chǎng)工作電視電話(huà)會(huì)議提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制；2月22日，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，在改革完善LPR形成機(jī)制過(guò)程中，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制；3月3日，金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。銀保監(jiān)會(huì)方面，2月25日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒(méi)有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，包括對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行監(jiān)測(cè)和動(dòng)態(tài)掌握，但總體政策沒(méi)有改變。
3、應(yīng)重視疫情全球蔓延對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)節(jié)功能
3.1疫情全球蔓延，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓
國(guó)內(nèi)疫情得到初步控制，新增和現(xiàn)有確診分別從2月13日和18日持續(xù)下行；截止3月2日，25個(gè)省區(qū)至少連續(xù)1日無(wú)新增確診，19個(gè)省區(qū)下調(diào)防控等級(jí)。但疫情在海外加速蔓延，截止3月10日，103個(gè)國(guó)家和地區(qū)出現(xiàn)確診，當(dāng)日新增確診數(shù)連續(xù)12日超千人。當(dāng)前國(guó)際防疫形勢(shì)嚴(yán)峻，世衛(wèi)組織28日宣布將風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別提高至最高級(jí)別。新冠肺炎傳染性強(qiáng)，疊加部分國(guó)家早期重視不足導(dǎo)致疫情已大范圍傳播、部分地區(qū)防疫能力和經(jīng)驗(yàn)不足，不排除發(fā)展為全球“大流行病”可能性。
全員動(dòng)員防疫效果顯著，但經(jīng)濟(jì)犧牲巨大，春節(jié)假期正常生產(chǎn)生活受?chē)?yán)重沖擊。年后復(fù)工明顯延遲，2月25日全國(guó)大中型企業(yè)復(fù)工率78.9%，預(yù)計(jì)3月底將升至90.8%。
疫情在海外蔓延進(jìn)一步加大我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力。第一，存在反向輸入可能，國(guó)內(nèi)對(duì)抗疫情的閃電戰(zhàn)變?yōu)槌志脩?zhàn)。第二，沖擊本就疲弱的全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，若演變?yōu)槿颉按罅餍胁 �，甚至可能引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，導(dǎo)致外需銳減。08年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)，出口增速?gòu)?8年17%下滑到09年-16%，凈出口對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率由2.6%下跌至-42.6%。第三，隨著疫區(qū)多國(guó)進(jìn)入緊急防控狀態(tài)，生產(chǎn)停滯及貿(mào)易管制將暫時(shí)阻斷全球供應(yīng)鏈。特別是日韓和歐盟和中國(guó)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，其疫情蔓延將沖擊我國(guó)機(jī)電、汽車(chē)等重要產(chǎn)業(yè)鏈條。
3.2穩(wěn)增長(zhǎng)需要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融
房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行關(guān)系經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、就業(yè)和金融穩(wěn)定。
第一，房地產(chǎn)行業(yè)體量大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)高，并且?guī)?dòng)大批上下游行業(yè)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)建筑業(yè)及水泥、鋼鐵、有色金屬、機(jī)械制造等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)銷(xiāo)售，既帶動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)，也帶動(dòng)金融、媒體、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。我們測(cè)算，2019年房地產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)上下游行業(yè)的增加值分別占GDP的7%、17.2%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別高達(dá)7%、18%。
第二，帶動(dòng)消費(fèi)和投資。2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額13.22萬(wàn)億，占固定資產(chǎn)投資完成額的24.0%；住房相關(guān)消費(fèi)合計(jì)1.32萬(wàn)億，占限額以上企業(yè)商品零售總額9.5%。
第三，貢獻(xiàn)地方政府財(cái)源的半壁江山，為積極財(cái)政政策提供資金。2018年，地方政府房地產(chǎn)相關(guān)收入總計(jì)9萬(wàn)億，占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重高達(dá)52.7%；其中5項(xiàng)房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅1.8萬(wàn)億、房地產(chǎn)行業(yè)其他6項(xiàng)主要稅收估計(jì)0.7萬(wàn)億、土地出讓金收入6.5萬(wàn)億。
第四，解決大量就業(yè)，提高居民收入，也是居民重要財(cái)富。2018年房地產(chǎn)和建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)3176.9萬(wàn)人，合計(jì)占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)7.3%；2.88億農(nóng)民工中建筑業(yè)從業(yè)占比18.6%，且建筑業(yè)農(nóng)民工月均收入比平均水平高13.1%。同時(shí)，房地產(chǎn)是大類(lèi)資產(chǎn)配置的核心。2018年中國(guó)住房市值約321萬(wàn)億元，是GDP的3.6倍、占股債房市值的71%。
第五，增加信用創(chuàng)造、事關(guān)宏觀(guān)金融穩(wěn)定。一是我國(guó)金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)是最重要的抵押物。2018年末，抵押貸款超10萬(wàn)億的上市銀行的抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比高達(dá)76.4%。二是無(wú)論房企項(xiàng)目投資還是居民住房消費(fèi)，均需要信貸支持，天然具有杠桿屬性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為59.5%；2018年居民住房杠桿率（居民住房貸款余額/GDP）為34.2%。三是住房貸款是居民部門(mén)的主要負(fù)債，房地產(chǎn)貸款也是金融機(jī)構(gòu)的重要資產(chǎn)投向。2018年我國(guó)居民住房貸款余額占居民總負(fù)債的56.4%；2019年三季度，房地產(chǎn)貸款余額43.3萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的28.9%。
保持經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)政、就業(yè)穩(wěn)定均需要房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融�！胺康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”要發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)整功能，因城施策、因時(shí)制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)，保持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。
3.3應(yīng)分階段、分層次適度修正房地產(chǎn)金融政策
前期房地產(chǎn)金融大幅收緊是為了給樓市地市降溫。受疫情沖擊，當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)消費(fèi)投資形勢(shì)嚴(yán)峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度修正房地產(chǎn)金融調(diào)控：
第一層次，調(diào)整個(gè)人住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。目前核心一二線(xiàn)城市二套房首付比例普遍偏高，北京、上海等城市的非普通住宅首付比高達(dá)70%-80%；二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，“認(rèn)房又認(rèn)貸”。前期收緊政策的初衷是抑制投機(jī)，但若長(zhǎng)期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。在銀行整體信貸規(guī)模擴(kuò)張的大背景下，應(yīng)允許個(gè)人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。商貸方面，適當(dāng)下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高放款速度等；公積金方面，適當(dāng)提高貸款額度、放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高放款速度等。
第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控。自2019年5月23號(hào)文出臺(tái)以來(lái)，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴(yán)格限制。其中，海外債只能置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期海外債，銀行貸款余額不得超過(guò)3月底水平，信托貸款余額不得超630，信用債和交易所ABS只能借新還舊等。在流動(dòng)性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購(gòu)貸等房企合理融資需求。
第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來(lái)，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房企直接融資占比低，過(guò)度依賴(lài)銀行信貸等間接融資。這不利于房企降杠桿和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展多層次資本市場(chǎng)以及解決當(dāng)前我國(guó)間接融資和直接融資占比不平衡的問(wèn)題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合股權(quán)融資需求。
來(lái)源：夏磊地產(chǎn)觀(guān)察（ID：xialeidichan）
