昨晚,上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會通過其微信公眾號發(fā)布了《眾志成城 共克時艱 關(guān)于適度減免房屋租金的倡議書》,號召業(yè)主(房東)可以以不同形式向承租人減免房租,在今天下午舉行的上海市新冠肺炎疫情防控新聞發(fā)布會上,上海市房管局副局長張立新也對此進行了專門的回應(yīng)。那么,在實際操作過程中,究竟房東是否必須減免房租?租客是否能夠要求解除合同?等于相關(guān)問題,記者采訪了業(yè)者和法律人士。
商場紛紛推出不同長短的免租政策
在剛剛過去的春節(jié)期間,由于受到新冠肺炎疫情的突擊,不少商戶出現(xiàn)了困難經(jīng)營的局面,國內(nèi)不少商家都及時推出了租金減免政策幫助商戶度過危機。
除國有企業(yè)房東按政策對中小企業(yè)免除租金外,非國有企業(yè)房東也紛紛行動。例如世茂商業(yè)及主題娛樂自1月25日至2月9日期間,免除旗下自持商業(yè)項目的所有租金;萬達集團自1月24日至2月25日免去全國323個萬達廣場所有商戶的租金和物業(yè)費等。據(jù)不完全統(tǒng)計,全國約有500家商場對旗下商戶推出了類似的租金減免政策。
而對于個人居住性質(zhì)的租賃,國內(nèi)一些行業(yè)巨頭也紛紛行動,例如鏈家旗下的自如,對于暫時無法返回租住城市,又到了續(xù)約期到自如客,推出連續(xù)一個月的靈活選擇,享受與長續(xù)同等價格條件;同時對于3月1日后返回續(xù)租或者不續(xù)租的客戶,都將減免減免2月份的服務(wù)費。
是否必須減免無定論,但不支持道德綁架
那么無論是哪種形式的物業(yè),房東是否必須減免房租?
上海市正源律師事務(wù)所高級合伙人黃鐵山表示,新冠肺炎疫情屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況,屬于不可抗力。根據(jù)《民法總則》第一百八十條和《合同法》第一百一十七條的相關(guān)規(guī)定,租客可以主張房東免除房租,房東不應(yīng)拒絕。
而北京盈科(上海)律師事務(wù)所高級合伙人趙星海律師則向記者表示,根據(jù)以往對判例判斷和從公平共擔的原則出發(fā),從春節(jié)以來到未來疫情結(jié)束,這段時間里租客和房東對租金問題還是以協(xié)商為主,而且協(xié)商減租為主。在他看來,要求房東必須免租的實際操作性和可行性不強。
目前,還沒有相關(guān)減免的糾紛訴諸于法律,因此“是否必須減免房租”并沒有定論。不過,上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的《倡議書》中的表態(tài)似乎具有“風向標”意義,協(xié)會表示,根據(jù)不同的情況,承租人可與出租人進行協(xié)商減免,協(xié)會不鼓勵任何非理性措施、不支持任何道德綁架。
長期合同不能因短期疫情而解除
對于簽訂了長期合同的租客,是否能夠因疫情要求解除合同?
記者在采訪中,也有一些商場的小經(jīng)營戶表示,受到疫情的沖擊,其所在的行業(yè)可能會受到持續(xù)影響,加之自身抵抗風險的能力較弱,這些商戶提出希望與商場解除合同。
在這一點上,律師觀點比較一致。根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,當前新冠肺炎疫情防控措施作為不可抗力,是否構(gòu)成合同解除免責事由,與合同履行期限、合同履行內(nèi)容、疫情影響程度及因果關(guān)系等相關(guān)。
舉個例子,如果商戶和商場簽訂了5年的合同,假如疫情在兩個月時間內(nèi)過去了,兩個月是遠遠不能覆蓋5年的合同周期�！爸荒苷f新冠肺炎疫情防控措施對合同履行產(chǎn)生了一定的影響,但該影響尚未達到令合同目的不能實現(xiàn)的程度,疫情結(jié)束后租賃合同均可繼續(xù)履行,合同目的可以實現(xiàn),故承租人無權(quán)以不可抗力為由要求解除合同�！壁w星海律師表示。
個人租房要求減免租金,協(xié)商是王道
對于個人居住性質(zhì)的租賃,因為往往牽涉到租客、房東和中介機構(gòu)三方,因此情況略有些復雜。
目前此類租賃有兩種形式,一種是房產(chǎn)中介機構(gòu)居間撮合的租賃,租客如果需要減免租金或者解除合同,中介機構(gòu)需要幫助租客去和房東協(xié)商。租客是否能夠達成目的,最終起到?jīng)Q定作用的是房東的態(tài)度。
而另一種形式是租客、房東和中介機構(gòu)三方簽訂協(xié)議,房東將房屋包租給中介機構(gòu),中介機構(gòu)進行裝修后再租給租客。目前像自如等行業(yè)巨頭,給予房東的承諾是租金支付分文不少。對于租客減租的要求,也只能做到減少部分服務(wù)費或者找房東協(xié)商,因為如果房東不減租而中介公司貿(mào)然減租,會讓企業(yè)背負極大的經(jīng)濟負擔。
