3月7日，海南省發(fā)布樓市新政《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（下稱《通知》）。

　　在限售方面，《通知》提出：在新出讓土地上建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

　　在限購(gòu)方面，《通知》規(guī)定，3月7日起，對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。

　　現(xiàn)房銷售與預(yù)售相反，要在房子建成之后才能對(duì)外售賣，這對(duì)地產(chǎn)商的現(xiàn)金流是重大打擊，新政一旦實(shí)施，將影響海南的土地拍賣市場(chǎng)。

　　早在2018年4月22日，海南就實(shí)行了對(duì)外地人的全省域限購(gòu)，要求非海南省戶籍居民家庭在海南購(gòu)買住房，至少須提供一名家庭成員在該省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明。

　　此次《通知》又給海南省內(nèi)居民加設(shè)了購(gòu)房紅線。

　　這意味著疫情以來(lái)，海南成為全國(guó)第一個(gè)加碼樓市調(diào)控的省份，也是迄今首個(gè)實(shí)施現(xiàn)房銷售制度的省份。海南省的房市調(diào)控不松反嚴(yán)，逆市操作，底氣何在？

　　事實(shí)上，看似嚴(yán)厲的政策下，對(duì)各利益相關(guān)方的影響并不很大。一方面，去地產(chǎn)化并未對(duì)海南經(jīng)濟(jì)帶來(lái)破壞性影響，海南省的房?jī)r(jià)在全省域限購(gòu)后，也未出現(xiàn)斷崖式下跌；另一方面，《通知》對(duì)樓市需求端和供給端的抑制都有限。

　　2018年4月，海南省開(kāi)始在全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，一年多后，新的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能已經(jīng)開(kāi)始填補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)減速帶來(lái)的缺口。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，海南省生產(chǎn)總值5308.94億元，同比增長(zhǎng)5.8%，與2018年持平，2017年增長(zhǎng)率為7%。2019年，海南固定資產(chǎn)投資同比下降9.2%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降22.1%，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)2.9%。

　　海南省房地產(chǎn)投資雖然在下降，但高新技術(shù)、制造業(yè)、零售業(yè)以及旅游業(yè)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了新動(dòng)能。

　　2019年，海南省高技術(shù)制造業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)10.1%；線上交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，推動(dòng)快遞業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)，海南全省2019年快遞業(yè)務(wù)量為18.48億件，比上年增長(zhǎng)13.3%。

　　海南的特色旅游業(yè)也在2019年發(fā)展迅速，全省實(shí)現(xiàn)旅游總收入1057.80億元，比上年增長(zhǎng)11.3%。

　　即使有新動(dòng)能加持，但海南省在去地產(chǎn)化時(shí)可以軟著陸，還在于海南房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

　　從2018年4月22日實(shí)施“全域限購(gòu)”政策以來(lái)，海南省房?jī)r(jià)一直沒(méi)有下跌趨勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)70個(gè)大中城市的累積房?jī)r(jià)漲幅，海口排名第12，累積上漲48.4%；三亞排名第六，累積上漲55.1%。漲幅前五位是西安（70.1%）、武漢（61.6%）、合肥（61.4%）、廣州（56.9%）、石家莊（55.6%）。

　　最近一年，�？�、三亞房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，月度漲跌幅基本在正負(fù)一個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)。2019年海南全省，房?jī)r(jià)均價(jià)同比增長(zhǎng)近6%，為15383元/㎡。

　　此外，《通知》短期內(nèi)不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求和新房供給造成過(guò)大影響。

　　多位行業(yè)分析師認(rèn)為，《通知》中對(duì)本地人兩套以上限購(gòu)，并沒(méi)有限制多少購(gòu)買力，本來(lái)本地普通家庭購(gòu)買第三套房子的需求也不多。

　　現(xiàn)房銷售雖然長(zhǎng)期來(lái)看，影響開(kāi)發(fā)商在海南拍地的熱情，但并不影響目前已經(jīng)擁有大量土地儲(chǔ)備的房企，他們依然可以預(yù)售房屋�！敦�(cái)經(jīng)》記者獲悉，自2018年4月后，開(kāi)發(fā)商基本都撤出了海南市場(chǎng)，或者把海南團(tuán)隊(duì)撤銷與廣東事業(yè)部合并。

　　海南省此次《通知》更像是一種表態(tài)，實(shí)際影響并不會(huì)擴(kuò)大很多。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書(shū)記霍巨燃解釋說(shuō)，《通知》是為了進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，回歸住房的民生和居住屬性，同時(shí)也為了防止房地產(chǎn)過(guò)多占用社會(huì)公共資源，從而為自貿(mào)港建設(shè)提供充足的資源空間。

　　3月6日，海南省通知發(fā)布的前一天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章，表示要堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，自今年1月底新冠疫情持續(xù)發(fā)酵至今，已有超過(guò)50個(gè)地市在供給側(cè)和需求側(cè)密集出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的扶持政策。

　　2月21日，河南駐馬店市率先推出了降低購(gòu)房首付政策，不久就被河南省政府約談；而廣州剛剛推出了公寓限購(gòu)松綁政策，不到24小時(shí)，就將新政撤下。

　　受疫情影響，2020開(kāi)年至今，房企銷量大幅下降，回款變慢，現(xiàn)金流緊張。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2月27個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交量，環(huán)比下降83%，同比下降77%。

　　商品房市場(chǎng)的不景氣迅速傳導(dǎo)至土地拍賣市場(chǎng)，地方政府財(cái)政收入隨之感受到壓力。救市政策一方面在救房企，一方面也是地方政府在自救。

　　“是否能實(shí)現(xiàn)中央要求的‘三穩(wěn)’，疫情過(guò)后是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，而地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度，直接影響‘三穩(wěn)’方針能否堅(jiān)持。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

　　海南省政府規(guī)劃的12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)

　　來(lái)源：《財(cái)經(jīng)》雜志