東北三環(huán),愛(ài)琴海購(gòu)物中心在顧客的惋惜聲中落幕。高人氣不敵資本的誘惑,這家商場(chǎng)也傳出轉(zhuǎn)型寫字樓的消息。
商場(chǎng)改寫字 樓,近兩年在北京漸成風(fēng)潮,但成功者與失敗者皆有。在一線城市寫字樓空置率日漸升高的壓力下,扎堆嘗試“商改寫”勝算幾何?
商改寫現(xiàn)高空置率
太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物中心擬轉(zhuǎn)型寫字樓,或許是“老對(duì)手”、百米外的太陽(yáng)宮百盛帶來(lái)的啟發(fā)。2016年,太陽(yáng)宮百盛迫于虧損壓力而閉店,啟動(dòng)改造。當(dāng)腳手架拆除后,人們發(fā)現(xiàn)整棟樓已變成寫字樓,并且掛上了大眾汽車的標(biāo)志。
百盛閉店后,愛(ài)琴海的生意并不差。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,這里的出租率常年保持在95%以上,日均客流穩(wěn)定在5萬(wàn)人次左右,近3年商場(chǎng)銷售額保持了30%的增長(zhǎng)!吧虉(chǎng)門口經(jīng)常有卡通玩偶和游戲,孩子特別喜歡!崩项櫩完惙己懿焕斫鈵(ài)琴海的閉店。
愛(ài)琴海轉(zhuǎn)型背后也有資本方主導(dǎo)的影子。業(yè)內(nèi)人士分析,資方希望有一個(gè)回報(bào)率更高的方式。
商改寫被認(rèn)為是當(dāng)下傳統(tǒng)商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的一條活路。近期,北京就有復(fù)興門百盛等多家商場(chǎng)有了這樣的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。宣武門地區(qū)莊勝百貨改寫字樓已經(jīng)完成,只保留了小部分商業(yè),寫字樓部分已經(jīng)啟動(dòng)招租。
代理租賃莊勝百貨寫字樓的經(jīng)紀(jì)人小劉向記者介紹,這棟樓2萬(wàn)平方米,目前只租出去小部分,四棟樓中三棟還都是空的。“業(yè)主的對(duì)外報(bào)價(jià)是12元/平方米,但是完全有談的空間!毕嚓P(guān)網(wǎng)站上,這處寫字樓的租金已經(jīng)調(diào)低到了7元。
莊勝百貨在未轉(zhuǎn)型前,就有一部分寫字樓,但設(shè)施相對(duì)陳舊,市場(chǎng)租金也不高;改造后,業(yè)主有了更高的租金期待。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士透露,莊勝租金如果抬高,很難快速對(duì)外出租,因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域支撐不了高價(jià)格。
“宣武門地區(qū)寫字樓不多,商務(wù)氛圍不濃,這是很多企業(yè)擔(dān)心的!碑(dāng)記者以租戶身份咨詢經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí),很快就被推薦了金融街和麗澤的寫字樓。這正是莊勝百貨直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。地圖上,金融街、宣武門和麗澤幾乎處在一條直線上。金融街的金融資源眾多,商務(wù)氛圍好;麗澤屬于新興區(qū)域,大批量寫字樓正在交付,租金便宜,設(shè)施也更好。這就顯出了莊勝的尷尬。
成功案例兼具天時(shí)地利人和
負(fù)責(zé)租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩給記者拿出了一組“商改寫”后的出租率:除了太陽(yáng)宮百盛、中關(guān)村E世界外,其余由商場(chǎng)轉(zhuǎn)型而來(lái)的寫字樓出租率大多維持在六七成。他預(yù)計(jì),還有一些項(xiàng)目的出租率甚至可能會(huì)降到50%以下。
“太陽(yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓,出租率100%,算是北京這幾年最成功的案例之一!绷执T說(shuō),在資本的操作下,太陽(yáng)宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓,恰好遇到了急尋辦公場(chǎng)地的大眾汽車。但他覺(jué)得,這種成功要想復(fù)制,得考慮多種因素,時(shí)機(jī)好、體量適當(dāng)是成功關(guān)鍵。
與宣武門區(qū)域的冷清相反,中關(guān)村多家電子大賣場(chǎng)也成功實(shí)現(xiàn)了向?qū)懽謽堑耐懽儭S浾卟樵儼l(fā)現(xiàn),中關(guān)村一直是北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)租金水平和出租率都排名靠前的商圈,這與周邊蓬勃的產(chǎn)業(yè)氛圍不無(wú)關(guān)系。此前,中關(guān)村一些電子賣場(chǎng)也存在產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中的障礙,但之所以能完美轉(zhuǎn)型也有當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門的助力。
“一些樓宇商改寫不太成功,也與部分聯(lián)合辦公空間的倒下有直接關(guān)系!绷执T分析,商場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)寫字樓差別大,但大空間是很多聯(lián)合辦公企業(yè)熱衷的。隨著一些聯(lián)合辦公品牌步入低谷,直接影響了相關(guān)“商改寫”項(xiàng)目的出租率。
今年寫字樓租金或繼續(xù)下行
隨著“新零售”崛起,不少傳統(tǒng)商場(chǎng)客群流失嚴(yán)重,為了延續(xù)經(jīng)營(yíng)并提升收益,商改寫成為重要轉(zhuǎn)型方向,但背后風(fēng)險(xiǎn)不能被忽視。
世邦魏理仕的報(bào)告顯示,2019年北京全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米,歷史上僅次于2009年;其中,甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米,創(chuàng)歷史新高,推升市場(chǎng)空置率至13.8%,創(chuàng)2011年以來(lái)最高水平。在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下,去年北京寫字樓整體租金增速為-1.4%,創(chuàng)2010年以來(lái)的最大跌幅。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2020年,北京寫字樓還會(huì)有近百萬(wàn)平方米新增供應(yīng),有57%位于非核心區(qū)域,仍將面臨較大的去庫(kù)存化壓力。世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)、租戶部主管張冀蘇坦言,大部分業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)調(diào)整租賃策略,租金價(jià)格也從觀望、堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)。面對(duì)2020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響,寫字樓市場(chǎng)租金很可能繼續(xù)下行。
記者獲悉,目前北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1至2元,平均為6.5元/平方米;金地中心日租金降至7至8元/平方米;萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A座寫字樓日租金也從11元左右降至6元左右。為了幫助租戶應(yīng)對(duì)疫情沖擊,部分寫字樓免租期已達(dá)三四個(gè)月。
對(duì)于在京發(fā)展的眾多中小企業(yè)而言,寫字樓租金下降是個(gè)好消息。但對(duì)于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著風(fēng)險(xiǎn)增大。林碩建議,商場(chǎng)在選擇轉(zhuǎn)型前要仔細(xì)權(quán)衡,綜合判斷進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項(xiàng)目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件,避免盲目決策。
來(lái)源:北京日?qǐng)?bào)