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為啥都來拼命賣新房?高傭金吸引二手房中介
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-12-8 11:43:49
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[提要]中介不愿賣二手房更愿賣新房,原本體量就大的新房市場,在開發(fā)商高傭金吸引下,以強大的虹吸效應(yīng)將中介手中的購房者資源吸引到新房之下。

  目前,遍布濟南大街小巷的房產(chǎn)中介門店多數(shù)都有新房銷售業(yè)務(wù),不少新房成交量已經(jīng)超過二手房。中介不愿賣二手房更愿賣新房,原本體量就大的新房市場,在開發(fā)商高傭金吸引下,以強大的虹吸效應(yīng)將中介手中的購房者資源吸引到新房之下。原本體量就小的二手房市場,正在經(jīng)受市場下行與新房市場爭搶的雙重壓力。在房住不炒的大前提下,更多人需要賣掉二手房買新房,但眼下,想賣出二手房會比以往更難。

  高傭金吸引二手房中介轉(zhuǎn)賣新房

  濟南樓市的銷售模式已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。濟南一資深中介人員說,2018年8月左右,市場行情下行時,濟南開始出現(xiàn)開發(fā)商開傭金給渠道中介人員賣新房。一開始,大約有五六十個項目嘗試,而今年,這個數(shù)迅速達(dá)到200多個。200多個是什么概念?記者了解到,目前濟南在售的住宅項目中,除兩家開發(fā)商所開發(fā)樓盤未與渠道公司合作外,其他絕大多數(shù)都已經(jīng)通過渠道中介賣房。

  不少開發(fā)商在銷售新房時,除了蓋氣派的售樓處,還需要擬定一個吸引渠道(中介)賣房的傭金提點。年終將至,為了沖刺任務(wù),已有多家開發(fā)商大幅提高傭金。近期,濟南西南片區(qū)一樓盤將傭金提點提高至3.5%。而近兩日,唐冶片區(qū)一樓盤商鋪則以一套近20萬元的高傭金,吸引渠道人員來賣高達(dá)300萬元一套的商鋪。

  傭金高是中介更偏愛銷售新房的最直接原因。另一位濟南資深中介人士告訴齊魯晚報·齊魯壹點記者,目前中介公司的二手房中介費多是1%、1.7%、2%,個人做中介的中介費多數(shù)是1%,而開發(fā)商給出的新房傭金在1.5%—3.5%,普遍高于二手房中介費。

  當(dāng)然,高傭金并不是所有開發(fā)商都愿意給。“像大家所熟悉的熱點樓盤,傭金非常低,基本就幾千元一套。但是那些不好賣的樓盤,或者總價過高的別墅、洋房項目,傭金就會很高,能到3.5%。”該人士說,對比成交難度,新房確實比二手房傭金高得多。

  中介從二手房轉(zhuǎn)而賣新房也經(jīng)歷了一個過程。背后是樓市進(jìn)入平穩(wěn)期后,開發(fā)商逐漸選擇以高傭金吸引渠道賣房!爸薪殚_辟新房業(yè)務(wù)早在2016年之后就開始出現(xiàn),但那時開發(fā)商賣一套房的利潤空間大得多,幾乎是現(xiàn)在賣一套房的三倍,而且市場正好,他們并不著急賣,那時候開發(fā)商并沒有給多高的傭金,也沒有把渠道中介放在重要位置。”該人士說,明顯的變化是從去年開始,更多的開發(fā)商用渠道中介賣房。今年在一些新房樓盤,渠道賣房甚至已經(jīng)成為銷售的主力軍。他從去年開始將主要精力放在賣新房上,今年他的自我介紹直接變?yōu)樾路恐薪椤!耙慌薪楣境闪⒘藢iT的新房事業(yè)部,把新房中介人員與二手房中介人員區(qū)分開了。”

  市場行情下行之時,通過渠道賣新房成了開發(fā)商的剛需!伴_發(fā)商的利潤空間已變小,回款壓力變大,一部分投資客被限購限住,為了保證資金流,開發(fā)商需要盡快去化,而渠道以廣撒網(wǎng)的方式帶來銷售,所以開發(fā)商才給高傭金!痹撊耸颗e例說,上述提到的唐冶片區(qū)300萬元的商鋪給出的近20萬元傭金,至今賣出10套,不過,背后其實有上萬中介人員帶客銷售。

  不確定因素多,二手房比新房更難賣

  “坦白說,二手房比新房更難賣。二手房在個人手中,有很多不確定因素,而且消息分散,需要中介掌握大量房源信息,可能一天沒跟進(jìn),人家就通過別的中介賣掉了。新房是開發(fā)商賣,房源可選的多,而且價格也基本固定!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說,二手房市場之所以孕育出了中介行業(yè),就與二手房本身房源情況不一、信息分散、成交過程相對復(fù)雜有關(guān)!岸址恐薪槭怯虚T檻的,有一定技術(shù)含量,而且討價還價的過程比較長,變數(shù)也大!痹撊耸客嘎,二手房交易還存在風(fēng)險點,比如該二手房本身情況,房主和買家個人信用情況都可能帶來風(fēng)險。另外,在信息相對保密的情況下,還會出現(xiàn)即將成交時,被另一中介人員以虛報更高總價而打亂成交計劃。

  相比二手房市場,新房市場產(chǎn)品更統(tǒng)一,中介人員只需要掌握片區(qū)和樓盤具體情況,而無須擔(dān)心房源和其他風(fēng)險。另外,新房售樓處裝修豪華,樣板間設(shè)計合理也新,比一些已經(jīng)有人在住的二手房更有吸引力。

  “雖然中介會引導(dǎo)一部分二手房購房者買新房,但這部分會被引導(dǎo)的人其實是本身沒有拿定主意,帶他們看一些新房,他們自己就會被吸引!睗弦晃恢薪槿藛T說,開發(fā)商愿意讓渠道人員賣新房,新房又比二手房更好賣,渠道中介人員當(dāng)然愿意賣新房。

  辦理買賣手續(xù),二手房比新房更復(fù)雜

  此外,更重要的是,中介費在二手房交易時,購房者實實在在知道,而新房的傭金則隱蔽得多。據(jù)介紹,目前在濟南,貸款買二手房的中介收費項目基本包括中介費、服務(wù)費、評估費。而不貸款的購房者雖不需要繳納相關(guān)服務(wù)費、評估費,但仍需繳納中介費。一套200萬元的房子,中介費或在2萬—4萬元不等。評估費也有明確規(guī)定,一般是需要繳納房源評估值千分之五的費用給評估公司,這也是貸款買房必須繳納的費用。上述費用,使二手房買賣中的費用明細(xì)相對透明。

  而購房者買新房則無須額外支付中介費,傭金則是開發(fā)商支付給渠道人員。不少新房中介人員還可能拿到比售樓處更低的優(yōu)惠價,吸引購房者買新房。

  在辦理手續(xù)上,二手房比新房更復(fù)雜,中介承擔(dān)的工作量更大。買賣一套二手房,中介需全程陪同,辦理手續(xù)和稅。

  來源:齊魯晚報

編輯:wangdc

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