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香港傳真 |廿三年洪水橋 泛海國(guó)際最大型項(xiàng)目將面市
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2020-12-3 15:21:00
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[提要]在香港,點(diǎn)石成金的故事依然不斷在上演。高速的城市化,從觀塘和荃灣的衛(wèi)星城市,到沙田和屯門的新市鎮(zhèn),超過半世紀(jì),至今仍為香港人津津樂道。

  在香港,點(diǎn)石成金的故事依然不斷在上演。

  高速的城市化,從觀塘和荃灣的衛(wèi)星城市,到沙田和屯門的新市鎮(zhèn),超過半世紀(jì),至今仍為香港人津津樂道。

  洪水橋,位于元朗西部,接連屯門,是青山公路沿線的一個(gè)小市鎮(zhèn)。

  這里即將成為特區(qū)政府銳意開拓新界東北發(fā)展區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域,而洪水橋?qū)⑹且粋(gè)新市鎮(zhèn)的代表。

  隨著城市化的發(fā)展,香港土地逐年供應(yīng)不足,政府為求覓地建屋想盡辦法。

  2018年發(fā)展局局長(zhǎng)黃偉綸指:“新發(fā)展區(qū)及新市鎮(zhèn)擴(kuò)展是中長(zhǎng)期土地供應(yīng)的一個(gè)非常重要來源,預(yù)計(jì)約22萬中長(zhǎng)期落成的房屋單位當(dāng)中,約20萬是來自新發(fā)展區(qū)及新市鎮(zhèn)擴(kuò)展!

  對(duì)城市邊沿的大型發(fā)展區(qū)而言,70多年來,政府依然樂此不疲。

  這意味著,在這些新市鎮(zhèn)擁有大量土地儲(chǔ)備的開發(fā)商來說,無疑是利好消息,而泛海國(guó)際是其中幸運(yùn)的一員。

  事實(shí)上,早在廿三年前,泛海國(guó)際就在洪水橋新發(fā)展區(qū)內(nèi)持有1幅中心地帶的地皮;I劃超過20年,于2020年終于完成補(bǔ)地價(jià)手續(xù),涉及金額超過20億港元。

  最新消息指,泛海國(guó)際方面透露,集團(tuán)將投資45億港元發(fā)展該項(xiàng)目,最快將在2021年底或2022年初推售樓花。

  押寶洪水橋

  觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查歷史資料發(fā)現(xiàn),早在2003年完成的“新界西北規(guī)劃及發(fā)展研究”,已經(jīng)選定洪水橋作為新發(fā)展區(qū)。

  由于當(dāng)時(shí)人口增長(zhǎng)和住屋需求放緩,這項(xiàng)開拓新發(fā)展區(qū)的計(jì)劃被擱置。

  在其后“香港2030:規(guī)劃遠(yuǎn)景與策略”研究重新審視在新界拓展新發(fā)展區(qū)的需要,并建議開拓多個(gè)發(fā)展區(qū),包括洪水橋新發(fā)展區(qū),以應(yīng)對(duì)香港長(zhǎng)遠(yuǎn)的住屋需求和提供就業(yè)機(jī)會(huì)。

  隨后,香港發(fā)展局委聘顧問公司進(jìn)行“洪水橋新發(fā)展區(qū)規(guī)劃及工程研究”,并分別在2010年11月及2011年12月分兩輪進(jìn)行第一階段的公眾參與活動(dòng),并在該階段草擬初步發(fā)展大綱圖作為指引。

  2013年,特區(qū)政府正式公布洪水橋新發(fā)展區(qū)第二階段開始咨詢,整個(gè)咨詢程序于2014年年中完成,2019年起進(jìn)行工地平整,首批居民將于2024年入伙,2034年完成。

  按照政府計(jì)劃,是把新的洪水橋定位為新界西北區(qū)的“區(qū)域經(jīng)濟(jì)及文娛樞紐”,相關(guān)文件強(qiáng)調(diào):“為各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供約640萬平方米建筑樓面面積,并會(huì)產(chǎn)生約15萬個(gè)涵蓋各種工商業(yè)、特殊工業(yè)及社會(huì)服務(wù)業(yè)界的職位,有助解決目前新界西北區(qū)內(nèi)職位不足的問題。”

  據(jù)香港本地媒體指,計(jì)劃提供的面積接近中環(huán)整個(gè)甲級(jí)寫樓的面積。

  截至2020年7月,香港地政總署根據(jù)《收回土地條例》、《道路(工程、使用及補(bǔ)償)條例》,以及《土地征用(管有業(yè)權(quán))條例》,在洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)第一期發(fā)展計(jì)劃工程范圍內(nèi)將予收回的土地上,張貼公告以收回上述發(fā)展計(jì)劃所需的土地,以便落實(shí)新發(fā)展區(qū)計(jì)劃。

  香港政府將收回合共195幅私人土地,涉及面積約12公頃,以及涉及約10個(gè)墳?zāi)辜?2個(gè)金塔的土地,涉及面積約359.36平方米。上述土地將于收回土地公告張貼后三個(gè)月,即2010年10月24日,歸還政府所有。政府將會(huì)按程序于張貼收地公告后,向相關(guān)的土地業(yè)權(quán)人提供特惠土地補(bǔ)償。

  很快,在洪水橋新發(fā)展區(qū)內(nèi)持有1幅中心地帶地皮的泛海集團(tuán),便瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)主動(dòng)出擊,早前已獲準(zhǔn)建商住項(xiàng)目,遂申請(qǐng)?jiān)黾由虡I(yè)零售逾56%,由原先約1.65萬平方尺,增至2.58萬平方尺;為保持原有總樓面約51.44萬平方尺不變,住宅樓面要略減約1.8%以作遷就。

  泛海集團(tuán)同時(shí)將單位平均面積縮細(xì)12%,住宅單位總數(shù)不減反增近百伙,由844伙加至943伙,加幅逾11%,平均每伙面積約518平方尺。

  泛海國(guó)際執(zhí)行董事關(guān)堡林接受香港媒體采訪時(shí)亦公開強(qiáng)調(diào),政府將投入大量資源將洪水橋打造成新界西北“區(qū)域經(jīng)濟(jì)及文娛樞紐”,集團(tuán)對(duì)該區(qū)樓市前景非常看好。

  最大型項(xiàng)目

  據(jù)泛海國(guó)際2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,位于元朗洪水橋的商住發(fā)展項(xiàng)目,換地暫定基本條款已經(jīng)確定,現(xiàn)正與地政總署進(jìn)行補(bǔ)地價(jià)磋商。該發(fā)展項(xiàng)目將提供約52萬平方尺樓面面積,其中約90%為可售的住宅單位。

  另一位于輕鐵藍(lán)地站的住宅發(fā)展項(xiàng)目,正在向政府進(jìn)行初步換地申請(qǐng),項(xiàng)目將提供約6.7萬平方尺的住宅樓面面積。

  2020年11月13日消息稱,泛海國(guó)際終于完成補(bǔ)地價(jià)手續(xù),涉及金額超過20億港元,每方尺樓面地價(jià)約3850港元,較長(zhǎng)實(shí)三年前鄰近項(xiàng)目補(bǔ)價(jià)高兩成。

  如果以逾20億港元補(bǔ)地價(jià)金額計(jì)算,粗略估計(jì),每平方尺樓面補(bǔ)地價(jià)約3850港元。相較之下,長(zhǎng)實(shí)在2017年中時(shí)候,就鄰近的洪元路、洪志路交界項(xiàng)目補(bǔ)地價(jià),每平方尺樓面地價(jià)約3112港元,今次補(bǔ)地價(jià)水平在3年間上升24%。

  若按照現(xiàn)時(shí)總投資額約45億港元計(jì)算,計(jì)及10%“發(fā)水”(通貨膨脹)、實(shí)用率8成因素,粗略推算,項(xiàng)目落成后的實(shí)用尺價(jià)約1.18萬港元起,較樓齡約9年的泉薈近期實(shí)用尺價(jià)約1.14萬港元,而樓齡28年的雅珊園尺價(jià)則約9427港元,分別高4%至25%不等。

  泓亮咨詢及評(píng)估董事總經(jīng)理張翹楚認(rèn)為,跟2017年相比,現(xiàn)時(shí)住宅樓價(jià)升約1成,認(rèn)為今次發(fā)展商愿意付的補(bǔ)地價(jià)水平不算便宜。

  不過值得一提的是,泛海集團(tuán)表示,該項(xiàng)目將會(huì)成為泛海國(guó)際歷來最大型項(xiàng)目。集團(tuán)方面透露總投資額約45億港元,最快將在2021年底或2022年初推售樓花。

  據(jù)關(guān)堡林透露,早在1997年泛海已經(jīng)購(gòu)入該幅地皮,經(jīng)過多年并購(gòu)及規(guī)劃,在數(shù)年前就獲批以地積比率4.95倍發(fā)展商住項(xiàng)目,總樓面約52萬平方尺,除了6幢住宅外,還有3.4萬平方尺的商業(yè)樓面。

  同時(shí),該洪水橋項(xiàng)目由泛海獨(dú)資發(fā)展、已規(guī)劃多年的,提供逾千伙住宅,主打1至3房戶型,是區(qū)內(nèi)近年較少有的大型發(fā)展。項(xiàng)目距輕鐵洪水橋站只約3分鐘步程,附近亦不乏民生商鋪。

  該物業(yè)位于洪水橋田心路及洪元路交界,鄰近較為人熟悉的私樓主要有泉薈、尚城及蔚林等。

  關(guān)堡林又提到,項(xiàng)目所在的洪水橋區(qū),是政府未來發(fā)展重點(diǎn),整個(gè)地區(qū)共441公頃土地重新規(guī)劃發(fā)展。

  “在政府規(guī)劃藍(lán)圖中,將來港深機(jī)場(chǎng)鐵路將于洪水橋設(shè)中途站,連接深港兩地;未來除了住宅供應(yīng)外,區(qū)內(nèi)會(huì)有不少商廈、零售、酒店等商用樓面供應(yīng),打造成新界西北的‘區(qū)域經(jīng)濟(jì)及文娛樞紐’。將來會(huì)是可容納20萬人口的新一代新市鎮(zhèn),故集團(tuán)對(duì)該區(qū)樓市前景看高一線!

  而泛海國(guó)際目前在香港的發(fā)展中項(xiàng)目,只有渣甸山和寶珊道兩個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目。于渣甸山,集團(tuán)繼續(xù)其包含16個(gè)面積由2850平方尺至超過6800平方尺的豪宅合營(yíng)住宅發(fā)展項(xiàng)目“皇第”市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。截至2020年5月底,銷售額約12億港元。

  于寶珊道的另一合營(yíng)豪華住宅發(fā)展項(xiàng)目已完成地基建造,上蓋建筑工程即將開始。

  來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

  編 輯:chenhong

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