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融資代價高昂 今年7家中小房企借上市奮力一搏
http://sendpasscode.com房訊網2020-12-2 16:50:03
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[提要]對這些規(guī)模尚小、踩中紅線、融資渠道單一的區(qū)域型房企來說,上市已不僅是發(fā)展分水嶺,而是驚險生死關。唯有上市,才有望依靠資本市場的信用背書降低融資成本,進而補血擴張,爭得市場競爭機會。

  盡管中小房企上市心情極為迫切,但資本市場對其態(tài)度已然轉冷。市場消息顯示,截至目前,領地集團和大唐地產仍未獲得足額認購。

  經歷四十年風雨后,廈門國貿近日宣布,將逐步退出房地產業(yè)。但稍一轉身,這家老牌國企便以另一種方式再次介入地產大潮。11月末,大唐地產終于踏上IPO末班車,正式開啟招股,廈門國貿系其基石投資者。

  與大唐地產一同通過聆訊的,還有四川房企領地集團,加上已上市的金輝控股、上坤地產、祥生控股、港龍中國、匯景控股,2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。

  與往年不同,今年中小房企上市難度明顯加大,領地、大唐均沖擊兩次后才得以上岸。仍在排隊中的萬創(chuàng)國際、海倫堡、奧山控股、三巽控股、鵬潤控股、實地地產,已在數次遞表、屢敗屢戰(zhàn)的路上掙扎許久。

  “其實上市還是想在A股的,但A股對地產行業(yè)大門緊閉,所以房企只能曲線救國,到港股上市!鄙虾V性禺a市場分析師盧文曦告訴第一財經記者,現在三道“紅線”對房企的壓力慢慢體現出來,所以融資極為重要。

  對這些規(guī)模尚小、踩中紅線、融資渠道單一的區(qū)域型房企來說,上市已不僅是發(fā)展分水嶺,而是驚險生死關。唯有上市,才有望依靠資本市場的信用背書降低融資成本,進而補血擴張,爭得市場競爭機會。

  力圖擴張

  從廈門走出的上市房企不在少數,禹洲集團、寶龍地產……如今這一名單中又多了大唐地產。不過,相較已借上市實現擴張的房企來說,大唐地產規(guī)模尚小,在克而瑞排行榜中,該集團今年前11月銷售額僅342億元,排名78位。

  十年前,福信集團將風雨飄搖的大唐地產納入囊中,收購其70%股權,此后大唐逐步走出廈門,向北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝等地擴張。2019年10月,福信集團以7760萬元獲得大唐剩余30%股權,自此全資持有。

  早在2019年初,大唐地產總裁郝勝春便提出集團要在三年沖千億的銷售目標,由此進入全國房企50強。但無論從銷售規(guī)模還是盈利指標看,大唐離其發(fā)展目標尚遠,唯有借上市這一跳板奮力一搏。

  招股書數據顯示,過去三年,大唐地產的收益從40.19億元增加至81.08億,復合年增長率約42%;今年上半年,大唐地產錄得收益17.85億元,同比減少41.51%,純利錄得9000萬元,同比減少75.61%,毛利率下滑至23.3%。

  規(guī)模訴求下,大唐終于等來上市入場券。據悉,該集團香港公開發(fā)售規(guī)模3.334億股,每股招股價3.6~4.6港元,預計12月11日掛牌上市,以發(fā)售價中位數4.10港元計,估計全球發(fā)售所得款項凈額約12.794億港元。

  領地集團與大唐地產的發(fā)展路徑有相似之處。1999年4月,劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇成立領地集團,在四川省樂山市開展業(yè)務。2006年,領地集團將總部從樂山市遷至成都市,開始將業(yè)務版圖向全國擴張。不僅如此,領地稱,為了加快周轉速度,一般在收購土地7天內,該公司便可完成項目準備工作,并準備物業(yè)開發(fā),營銷流程同步跟進。

  不過直到現在,該集團約六成土儲仍集中于川渝地帶。在克而瑞榜單中,領地前十月全口徑銷售額208億元,到11月份已跌出百強行列。

  盈利表現方面,領地集團也如大唐地產般上下波動。2017~2019年,領地營收從53.4億元升至75.7億元,年復合增長率19.1%,不過去年前五個月,領地曾錄得虧損凈額930萬元,今年同期凈利潤又回正至1.66億元。

  “當下,大房企對區(qū)域滲透厲害,區(qū)域型房企優(yōu)勢不足。”盧文曦直言。為打破局面,今年4月,領地向港交所提交招股書,直到11月19日才通過聆訊。該集團計劃全球發(fā)售2.5億股,預計募資凈額約12.13億港元。

  融資成本高昂

  規(guī)模擴張訴求之外,開拓融資渠道是中小房企上市的核心目的。

  以此前上市的金輝控股及祥生地產為例,這兩家公司均踩中“三道紅線”,急需通過上市打通融資渠道。招股書數據,截至今年8月末,金輝控股一年內到期的借款總額為181.77億元,同期現金及等價物為68.6億元,現金短債比不足1。

  上市后,金輝的融資動作陡然增多。據上交所11月16日披露,金輝集團股份有限公司擬發(fā)行公司債,總額12.2億;11月20日,該公司完成發(fā)行2020年公開發(fā)行公司債券(第二期),發(fā)行總額12.2億元,票面利率6.95%。

  領地集團和大唐地產面臨的債務問題同樣突出。招股書數據顯示,2017~2019年,領地集團凈債務與權益比例(凈負債率)分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍,到2020年前五個月達1.5倍,高于行業(yè)平均水平。

  2017年~2019年及截至2020年5月31日,領地未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元;同期未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

  因金融機構對房企是否上市及規(guī)模均設有門檻,領地較依賴信托融資。截至2019年底,該公司共有26筆信托融資借款,借款本金余額約59.89億元,占借款總額約50.95%,且這批信托票面利率大部分為12%~14%。

  高昂的融資成本,進一步壓縮了領地的盈利空間。2017~2019年,領地集團營收毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%,凈利潤率分別為12.2%、11.5%、8.9%,今年前五個月凈利率再下降至5.5%。

  大唐地產同樣面臨高負債難題。2017~2019年,該公司凈負債比率為1087.9%、408.8%及119.2%,負債總額分別為257.79億元、297.51億元及339.55億元;今年上半年,凈負債比率升至128.5%,較去年底增加9.3個百分點。

  信托融資也是大唐此前的重要輸血渠道。目前,大唐仍有7筆信托融資尚未履行,到期日在2020年至2021年間,金額總計28.86億元。“三道紅線”重壓下,大唐地產急需上市補血,并進一步打通融資渠道,降低資金成本。

  截至今年8月底,大唐地產總土地儲備1117.6萬平方米,開發(fā)中物業(yè)建筑面積為720萬平方米,待開發(fā)物業(yè)總建筑面積300萬平方米。這些沉淀的土儲資源,同樣需要更多資金撬動以轉化為利潤。

  資本態(tài)度轉冷

  盡管中小房企上市心情極為迫切,但資本市場對其態(tài)度已然轉冷。市場消息顯示,截至目前,領地集團和大唐地產仍未獲得足額認購。早先上市的幾家房企,同樣遭遇了資本市場的冷遇。

  譬如11月17日上市的上坤地產,發(fā)行價2.28港元/股,上市首日盤中即跌破發(fā)行價,當日微漲0.88%;金輝控股10月29日掛牌上市,開盤集合競價報4.18港元,較發(fā)行價下跌2.79%,截至收盤報4.36港元,當日漲幅1.4%。

  與資本對物業(yè)股的態(tài)度相比,房地產開發(fā)商確實已失去其黃金年代!艾F在樓市調控基調不變,市場對行業(yè)發(fā)展前景保持謹慎。另外,這些上市房企本身體量不大,是不是能維持穩(wěn)定增速,市場信心不足!北R文曦認為。

  為了沖擊上市,領地集團曾密集引入明星職業(yè)經理人,以擺脫家族色彩。2019年8月,金科原品牌總經理姚科加入,擔任領地助理總裁兼品牌總經理;12月,恒大集團原總裁許永軍出任領地總裁一職。

  “上市是企業(yè)走進資本市場的必經之路,而后如何發(fā)展要看企業(yè)上市的出發(fā)點,同時結合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和實際需求,只有提升自身核心競爭力才能走得長遠!必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕品Q。

  來源:第一財經

編輯:wangdc

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