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蛋殼公寓更新招股書:最高募資超2億美元 17日將登陸紐交所
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-1-17 9:25:00
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[提要]蛋殼公寓預(yù)計將在1月17日,以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。主承銷商為花旗集團(tuán)、瑞士信貸和摩根大通,除此之外新增加老虎證券作為副承銷商。

  近日,蛋殼公寓向美國證券交易委員會提交更新版招股書,將發(fā)行1060萬股美國存托股票(ADS),每份美國預(yù)托股份代表10股A類普通股,發(fā)行價設(shè)在14.50美元至16.50美元之間,

  蛋殼公寓預(yù)計將在1月17日,以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。主承銷商為花旗集團(tuán)、瑞士信貸和摩根大通,除此之外新增加老虎證券作為副承銷商。

  近兩年,長租公寓告別野蠻生長并逐漸進(jìn)入成熟期。在2020年伊始,蛋殼公寓選擇沖擊美股IPO。

  解決資源錯配

  根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》預(yù)計,2030年全國租賃人口將達(dá)2.7億人,整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。同時,哈佛大學(xué)住房研究中心數(shù)據(jù)顯示,紐約、洛杉磯、舊金山等核心都市的租賃人口占比均在50%左右,而房價同樣很高的北京租賃人口占比只有34%?梢灶A(yù)見,未來五到十年,中國租賃市場將繼續(xù)迎來高速增長。

  租房人數(shù)的增多與消費不斷升級,也對租房市場提出了對高品質(zhì)房源的需求。2015年初,蛋殼公寓成立,聯(lián)并提出融合互聯(lián)網(wǎng)與長租公寓的創(chuàng)新“新租賃”模式——集中化地運營由房東托管的公寓,將其出租給租客;對公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計、裝修和配置,并提供高品質(zhì)的一站式服務(wù);沒有實體店面,業(yè)務(wù)流程在線化,使房東和租客都能獲得流暢的服務(wù)體驗。

  目前,蛋殼在租客和業(yè)主之間承擔(dān)托管的角色,省事省心是兩端共同的痛點。一方面,蛋殼通過標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)替業(yè)主解決入住、裝修、后期維護(hù)等問題;另一方面,通過分散式出租也能給年輕人提供更多有品質(zhì)的居住環(huán)境和服務(wù)。

  類似的模式在國外也屢見不鮮。德國最大的長租公寓品牌Vonovia管理規(guī)模為39.2萬套,市值196.2億歐元;美國最大的品牌機(jī)構(gòu)GRE管理規(guī)模為41.8萬套;日本規(guī)模最大的大東建托集團(tuán),管理戶數(shù)超過97萬戶。

  現(xiàn)在,長租機(jī)構(gòu)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展模式,正在深刻地改造著中國傳統(tǒng)住房租賃市場,成為推動租住品質(zhì)升級的生力軍。中央推行“租購并舉”的住房制度,監(jiān)管層希望長租公寓這股創(chuàng)新風(fēng)潮,盤活存量房,為舊城改造,提高用戶居住品質(zhì)做出貢獻(xiàn)。

  提升租住體驗

  隨著人們生活水平的提高,租戶對居住的品質(zhì)要求也會越來越高。對于一二線城市外來年輕人來說,居住環(huán)境的舒適程度,互聯(lián)網(wǎng)的便捷程度,生活服務(wù)的豐富程度都已成為他們選擇居住環(huán)境的主要因素。

  互聯(lián)網(wǎng)科技賦能和互聯(lián)網(wǎng)基因,被認(rèn)為蛋殼公寓的核心優(yōu)勢。蛋殼公寓通過以“地圖找房”、“線上找房”等為代表的功能設(shè)置,租客可以通過篩選大量個性化條件來方便地找到自己想要的房源,這些創(chuàng)新系統(tǒng)平臺和功能形式都為租客提供了全新的智能租房體驗。

  另外,在配套還有設(shè)計上,蛋殼公寓都在努力貼近年輕人的需求和審美。在整體房間設(shè)計上,會采取年輕人更喜歡的北歐風(fēng)、muji風(fēng)等,將居住質(zhì)量再提升一個檔次。同時會將書桌、衣柜、床、餐桌等家具和微波爐、冰箱、熱水器等生活家電一次性全套配齊。

  與此同時,蛋殼公寓通過多種手段從源頭管控空氣質(zhì)量。一方面,從甲醛的源頭進(jìn)行預(yù)防,使用環(huán)保無污染的建材進(jìn)行裝修,保障健康租住環(huán)境。另一方面,從甲醛的觸及終端進(jìn)行治理。蛋殼公寓推出了自主研發(fā)的“智能新風(fēng)系統(tǒng)”,從源頭控制疊加新風(fēng)交換,讓困擾長租公寓行業(yè)許久的空氣質(zhì)量問題得到根本解決。

  此外,蛋殼公寓重視品牌與用戶之間的緊密聯(lián)系,通過連續(xù)舉辦了“住蛋殼GO出眾”以及“住蛋殼曬彩蛋”等大型系列品牌活動,吸引了上萬人參與分享生活的精彩。據(jù)了解,蛋殼公寓先后打造了多款主題品牌活動,比如說勇敢表達(dá)自我、提供展示舞臺的“租來de聲音”全民K歌賽,幫助租客釋放精神壓力的“演員de蛋生”話劇表演課,以及關(guān)注單身租客情感生活的“心動de信號”相親活動等,滿足了青年群體在畢業(yè)求職、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、社會融入、婚戀交友等各方面的需求,豐富年輕人的精神世界。

  如何擴(kuò)大市場有效供給,滿足租房市場不斷增長的租房需求,保障居住品質(zhì),是中國亟待解決的社會難題。而蛋殼公寓通過標(biāo)準(zhǔn)化的房屋改造,為市場提供高品質(zhì)房源,可有效的調(diào)動存量房源,破局國內(nèi)住房租賃難題。

  未來發(fā)展

  正是因為蛋殼公寓對市場發(fā)展的洞察以及對用戶體驗的極致追求,從成立至今也取得了亮眼的經(jīng)營業(yè)績。從披露的招股書中我們可以看到,蛋殼公寓在最近幾年實現(xiàn)了持續(xù)、大幅度的營收增長,從2017年的6.6億人民幣營收,到2018年的26.8億,再到2019年前10個月就已經(jīng)實現(xiàn)超57億元人民幣的營收,蛋殼公寓的營收增長速度可謂“驚艷”,而且可以預(yù)見,這種高速上漲的步伐還將持續(xù)。

  與整體營收增長相對應(yīng)的,就是蛋殼公寓入駐城市、運營房間數(shù)的持續(xù)擴(kuò)張。根據(jù)招股書披露,截至2019年11月30日,蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)駐了全國13座主流一二線城市,管理運營的總房間數(shù)432,690間。

  根據(jù)最新招股書披露,蛋殼公寓2019年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣,經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)14.61億元人民幣,尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。相比其他互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言,長租公寓行業(yè)是一個相對來說比較重資本的行業(yè),所以在平臺業(yè)務(wù)擴(kuò)張期,虧損都是一個繞不開的問題。

  對比2018年的經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA率,我們可以發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓在過去幾年時間持續(xù)高速的增長,導(dǎo)致仍處于虧損狀態(tài)。但同時,其規(guī)模效應(yīng)以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力,比如,蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間,下降到2019年前9個月的平均10,404元/間,投入回本周期為12到20個月,這證明了蛋殼公寓整體發(fā)展方向的正確性:未來隨著蛋殼公寓營收、規(guī)模的持續(xù)上漲以及整體運營成本及資金投入的下降,蛋殼公寓的盈利能力將得到證明。

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