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深圳樓市"火"出獨(dú)立行情:史詩級(jí)土拍、豪宅日光
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-1-17 9:06:22
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[提要]2019年初,深圳獲二手房增值稅減半、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等紅包,8月份領(lǐng)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)政策紅包,“雙11”發(fā)豪宅稅調(diào)整紅包……

  2019年初,深圳獲二手房增值稅減半、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等紅包,8月份領(lǐng)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)政策紅包,“雙11”發(fā)豪宅稅調(diào)整紅包……2019年,深圳一、二手住宅合計(jì)成交115033套,較2018年上升22.3%。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,相較于其他一線城市穩(wěn)中有降的行情,深圳樓市信心明顯提升,交易量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,一枝獨(dú)秀;政策利好頻頻遠(yuǎn)超預(yù)期,實(shí)屬異軍突起;粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地,中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等賦予了深圳全新定位,使得深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)更加互通互聯(lián)。

  新房成交量創(chuàng)“深八條”后新高

  隨著新房供應(yīng)速度加快,2019年全市一手住宅網(wǎng)簽量繼續(xù)上升。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù),2019年深圳新房項(xiàng)目共獲得136次預(yù)售許可證,共新增預(yù)售85365套商品房,較2018年增加23.9%。其中住宅的總獲批套數(shù)為46509套,較2018年增加21.1%。不過,住宅獲批套數(shù)占全市商品房總獲批套數(shù)的比例稍下降至54%。

  住宅供應(yīng)速度加快,同時(shí)新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套,同比2018年上升28.9%,總成交面積約372.45萬平方米,創(chuàng)2016年10月“深八條”出臺(tái)后成交新高,但仍未回到2014年、2015年高位水平。

  從月度走勢(shì)來看,除了春節(jié)月為傳統(tǒng)淡季以外,2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套區(qū)間內(nèi)。尤其2019年最后一個(gè)月表現(xiàn)優(yōu)異,全市一手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下2016年3月以來新高,共成交4861套。

  分區(qū)域來看,寶安和龍崗成交量均超萬套,遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。不過寶安成交量同比大幅上升,龍崗成交量微降。2019年,深圳近一半的一手住宅成交量來自寶安,共17699套,成交量同比上升53.1%,全市成交占比達(dá)47%。

  寶安雖為今年一手住宅供應(yīng)大戶,但獨(dú)占風(fēng)頭的仍是福田、南山的豪宅日光盤。2019年10月底,香蜜湖的豪宅盤深業(yè)中城開盤,前期要求購房者認(rèn)籌500萬元,共凍結(jié)139.7億元。即便如此,每平方米均價(jià)13萬元的192套房源仍被搶購一空。位于前海的招商領(lǐng)璽、頤灣府同樣開盤即售罄。

  據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù),2019年深圳有3個(gè)區(qū)域的成交量下降,羅湖跌幅最大,為37.7%;其次為龍崗,跌幅20.4%;南山跌幅最小,為2.6%。

  美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示,2019年政策利好不斷,市場(chǎng)信心明顯提升,大幅刺激樓市成交。預(yù)計(jì)2020年開發(fā)商仍將加快新房入市步伐,帶動(dòng)住宅成交量的上升,同比增幅約在5%~10%,新房定價(jià)將穩(wěn)中微升。

  “雙11”豪宅稅剛調(diào)整時(shí),業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)新房是利空。深圳市南山區(qū)樂有家門店經(jīng)理陳陽表示,熱點(diǎn)區(qū)域二手房消化非?,成交周期明顯變短,導(dǎo)致部分購房者無房可買,不得不將需求轉(zhuǎn)向新房或相對(duì)冷門區(qū)域,原本帶客、去化都不理想的新樓盤,在年末銷售情況也有所好轉(zhuǎn)。

  二手房成交量同比增近兩成

  利好政策頻頻刺激,市場(chǎng)信心提升明顯,深圳樓市打破2018年冰封狀態(tài),二手住宅成交量上揚(yáng)。2019年全市二手住宅共成交77149套,面積約634.7萬平方米,成交套數(shù)較2018年上升19.4%。

  從月度成交量走勢(shì)來看,受春節(jié)假期因素影響,2019年2月成交量為全年最低位,僅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下調(diào)首套住宅貸款利率后,客戶入市意愿增強(qiáng),同時(shí)受下半年中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)規(guī)劃及“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)降低的利好刺激作用,全市第二、三、四季度的二手住宅備案量明顯高于第一季度,個(gè)別月份的備案量甚至超過7000套,年末最后一個(gè)月甚至接近10000套。

  寶安不僅在一手房成交方面奪魁,二手住宅成交占比攀升至首位,并以18417套的成交量首次超越龍崗,同比上升35.5%,成交熱點(diǎn)片區(qū)仍分布在寶安中心區(qū);龍崗二手住宅成交17818 套,僅次于寶安,同比上升20.2%,成交熱點(diǎn)片區(qū)仍分布在布吉、橫崗及龍崗中心城片區(qū)。

  “雙11”豪宅稅調(diào)整后,對(duì)福田、南山、寶安等原本豪宅占比高的區(qū)域利好更大,導(dǎo)致成交活躍度較高,不少區(qū)域出現(xiàn)業(yè)主抱團(tuán)控盤引起監(jiān)管層注意并被約談、強(qiáng)制停止網(wǎng)簽。龍崗政策利好影響較小,但因總價(jià)低依然受剛需歡迎。

  深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,深圳2019年初市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期放寬、利率下行,3月份市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升,8月份中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)政策出臺(tái),深圳城市定位、發(fā)展?jié)摿μ嵘,市?chǎng)氣氛又被點(diǎn)燃。至“雙11”豪宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,直接利好二手市場(chǎng),特別是南山、福田、寶安等區(qū)域,成交量提升明顯。

  何倩茹則表示,受市場(chǎng)波動(dòng)影響,當(dāng)前二手房業(yè)主與購房客戶處于博弈階段,二手房?jī)r(jià)格難以大幅上漲,預(yù)計(jì)2020年房?jī)r(jià)年度漲幅約在2%以內(nèi)。

  土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升

  30余家房企競(jìng)拍、百余次膠著舉牌,2019年6月深圳上演史詩級(jí)土拍。隨后至年末,產(chǎn)業(yè)用地、宅地集中進(jìn)入沖擊供應(yīng)階段,全年土地成交量?jī)r(jià)齊漲。據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù),2019年深圳共成功出讓49宗土地(不包括深汕特別合作區(qū)),總出讓面積為188.42萬平方米,同比上升29.5%;總出讓金額為680.92億元,同比上漲51.6%。

  從深圳出讓土地用途分布來看,工業(yè)用地仍為主力,全年交易26宗。2019年深圳宅地供應(yīng)遠(yuǎn)超往年,共成功出讓11宗。從區(qū)域分布來看,坪山和光明各3宗,龍華2宗,南山前海、寶安西鄉(xiāng)和龍崗大鵬各1宗。此外,商業(yè)用地出讓7宗,經(jīng)營(yíng)性用地出讓2宗,區(qū)域交通用地、文體設(shè)施用地和醫(yī)療衛(wèi)生用地各1宗。

  住宅用地雖集中供應(yīng),但出讓條件更加嚴(yán)格。與前兩年宅地出讓相比,除建成后的項(xiàng)目限售3年外,2019年出讓的宅地采用“單限雙競(jìng)”或“雙限雙競(jìng)”,即在限制地價(jià)的基礎(chǔ)上,競(jìng)只租不售的人才住房面積。

  此外,備受關(guān)注的深圳“飛地”深汕合作區(qū)2019年推地速度加快,共成功出讓13宗土地,總出讓面積為45.78萬平方米,同比上升27.0%?偝鲎尳痤~為13.14億元,同比上漲24.5%。除了11宗工業(yè)用地以外,居住用地和商業(yè)用地各1宗。隨著深汕合作區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解凍,及規(guī)劃利好不斷,未來深汕合作區(qū)推地有望提速。

  何倩茹預(yù)測(cè),據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),承接2019年政策市場(chǎng)態(tài)勢(shì),外加結(jié)構(gòu)性因素,會(huì)引起2020年3月份成交量上漲,樓市“小陽春”可期。

  李宇嘉則認(rèn)為,從貨幣政策和調(diào)控政策來看,2020年樓市走出“小陽春”的概率很大。一方面,新定價(jià)基準(zhǔn)的LPR已開啟下行通道;另一方面,“一城一策”全面落地,政策最緊時(shí)刻已過去。

  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

編 輯:chenhong

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