在北京做法拍房生意的王明最近把業(yè)務(wù)延伸到了一河之隔的河北燕郊�！拔覀冎饕霰本┑姆ㄅ姆�，我住在燕郊，所以最近把這邊的法拍房也對接起來了。”11月5日，王明告訴經(jīng)濟觀察報。
王明是北京一家知名法拍網(wǎng)站的業(yè)務(wù)人員，在他居住在燕郊的小區(qū)地下車庫張貼著法拍房的廣告：“北京、燕郊不限購司法拍賣房源每月新增700-900套”、“部分房源不限資質(zhì)”。
根據(jù)人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)公布的信息不完全統(tǒng)計，截至11月5日，在忽略部分房屋二次拍賣的情況下，2020年三河市人民法院執(zhí)行的燕郊法拍房數(shù)量達到208套（次），是2019年全年數(shù)量的2.2倍。
在這些司法拍賣的房源中，有相當部分的債權(quán)人為銀行機構(gòu)。以2020年的208套（次）來看，經(jīng)濟觀察報從其中隨機選取55套有執(zhí)行文書的房源，其中有29套的申請執(zhí)行人為銀行機構(gòu)，占比超過一半。
法拍房源大量上新
王明整理出來一個11月4日到到11月24日20天內(nèi)開拍的燕郊法拍房源名單，這份名單共有49套房源。
往年由于房源數(shù)量不多，王明一直沒有注意到燕郊法拍房市場，從銀行朋友處得知最近房源增加后，他近水樓臺拾起來燕郊的業(yè)務(wù)。
王明告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，其所在公司專業(yè)做法拍生意，客戶先和他們公司簽署拍賣委托合同，選中意向房源后，從客戶參與競拍銀行賬戶中凍結(jié)起拍價1.5%的履約保證金，他們會協(xié)助客戶進行風(fēng)險調(diào)查、報名及參拍。
通常情況下，司法拍賣規(guī)則是價高者得，王明不保證競拍過程，如果客戶成果競得房源后，王明會協(xié)助對接法院拿材料、繳納稅費、過戶等手續(xù)，同時會協(xié)助房屋騰退及交接等事宜，“我們是包過戶、包交房�！�
如果順利競得房源并成交，王明所在公司收取總成交價3%的費用，如果不成功，則不收取費用。按照他的說法，按照以往他做拍房經(jīng)驗，最終成交價一般會低于市場價的10%-30%左右。
據(jù)他介紹，目前燕郊可選擇房源的范圍比較大，起拍價一般介于評估價的6折到10折之間，尤其是二拍房源，起拍價普遍較低。
人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)顯示，截至11月4日，最近一個月三河市人民法院公布的法拍房源數(shù)量為57套，2020年以來發(fā)布的房源數(shù)量是208套（次），其中下半年以來發(fā)布執(zhí)行的房源數(shù)量達到148套。
2019年三河市人民法院公布執(zhí)行法拍房源數(shù)量是94套（次），2018年是82套次，2017年限購政策實施當年的這一數(shù)字是10套，而燕郊房地產(chǎn)成交最為活躍的2016年執(zhí)行的法拍房只有4套。
淘寶司法平臺的數(shù)據(jù)來看，截至11月4日，燕郊地區(qū)法拍房源上架數(shù)量為108套（次），同比增長27%，其中正在拍賣和即將開始拍賣的數(shù)量為21套。而2019年全年上架法拍房源數(shù)量是2018年的2.6倍。
同期，京東拍賣平臺燕郊地區(qū)的法拍房源數(shù)量是130套（次），是2019年全年上架房源數(shù)量的5.6倍。其中正在拍賣或即將拍賣的房源數(shù)量是66套。而2019年全年上架房源數(shù)量是2018年的近4倍。
從11月以來成交的法拍房源來看，成交價格普遍在評估價的7折以內(nèi)。11月成交的一套中駿四季花都的82平方米的房源，成交價格是105萬元，是評估價的6.4折，單價是1.28萬元/平方米。
同一天成交的金谷美麗城一套118平方米房源，成交價是161萬元，是評估價的6.9折，單價為1.36萬元/平方米。
而11月1日成交的福成二期一套86平方米的房源，成交價格是92萬元，折合單價不足1.1萬元/平方米。
據(jù)王明透露，房源成交后，除了其所在公司收取3%的費用后，其他費用還包括契稅、水電、物業(yè)、取暖等費用�！捌渌杀具�是有的，但肯定比市場價便宜，起碼省個裝修費是沒有任何問題的。”
銀行債權(quán)人占比過半
11月2日，三河市人民法院發(fā)布一套東方夏威夷北區(qū)93平方米法拍房，申請執(zhí)行人為農(nóng)業(yè)銀行三河市支行。房源于2019年9月22日被查封，將在12月5日開始在京東拍賣平臺開始拍賣。
該套房源于2016年8月18日被抵押給農(nóng)業(yè)銀行，對應(yīng)的債權(quán)數(shù)額為192萬元，借款期限為20年。三河市人民法院判決書顯示，該筆借款用途為購房，從2017年9月24日期開始逾期。
經(jīng)濟觀察報了解到，同一被執(zhí)行人，還于2016年8月22日以購買二手房名義向中國銀行大廠支行貸款196萬元，貸款期限為20年，在償還了6萬元本金及利息后即斷供。這些房源拍賣所得款項，主要用來償還銀行借款。
另一套已經(jīng)于9月9日流拍福成四期的房源，三河市人民法院執(zhí)行裁定書顯示，執(zhí)行人為中國銀行燕郊分行，該套房產(chǎn)于2018年9月27日抵押給中國銀行，貸款額度為126萬元，貸款用途為購買二手房，貸款期限為30年。
另一套于10月10日成交的福成五期的房源，申請執(zhí)行人為中國郵政儲蓄銀行三河燕郊支行。該套房源于2016年7月4日抵押給郵儲銀行三河燕郊支行，貸款額度為100萬元，貸款期限為15年，最終該套房源成交價為79.3億元。
類似的情況并不在少數(shù)，從三河市法院2020年以來公布的208套（次）法拍房源中隨機抽取55套房源發(fā)現(xiàn)，其中銀行機構(gòu)作為申請執(zhí)行人的房源數(shù)為29套，占比超過一半。其他法拍房源涉及民間借貸、個人房屋買賣、個人借款、小額貸或信托借款等糾紛。
大部分銀行機構(gòu)申請執(zhí)行的房源中，被執(zhí)行拍賣的房源即抵押給該銀行機構(gòu)。據(jù)一位熟悉燕郊房地產(chǎn)市場的人士透露，判斷這類性質(zhì)并不難，一般超過20年貸款期限的基本可以判定為按揭貸款，“如果按揭抵押房源被拍賣，很大可能是因為斷供�！�
據(jù)其介紹，一般房屋作為抵押物的貸款有兩種，一種是經(jīng)營抵押貸，一種是按揭貸。2017年前后，在燕郊房地產(chǎn)上行過程中，不乏投資客用抵押貸炒房的行為，甚至部分激進的投資客通過民間借貸及小額貸進行炒房。
根據(jù)他的了解，在燕郊，經(jīng)營性抵押貸款，一般期限均在10年左右，很少有超過15年以上期限的。“當時很多炒房客都是賣一套房的錢，來作為買兩套的首付，或者通過提高評估價來從銀行機構(gòu)套取首付款，用抵押貸炒房的畢竟是少數(shù)�！�
相比抵押貸，用民間借貸或小額貸作為過橋資金的炒房客并不在少數(shù)�！跋裉岣咴u估價這種方式，先向個人或小額貸公司短期拆借首付款，等銀行款下來了，套取出來再還上，僅僅有幾千元到幾萬元不等的成本，等于零首付買房�！鄙鲜鍪煜ぱ嘟挤康禺a(chǎn)的人士透露。
該人士告訴經(jīng)濟觀察報，從去年開始，不斷有一些老客戶向其打聽燕郊房價走勢，“說月供撐不住了，問房價還有沒有翻盤的機會，二手房會不會放開限購，人才政策會不會松動，很多人都撐不住了�！�
炒房客潰敗
對于多數(shù)房地產(chǎn)投資客而言，包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京樓市是一場噩夢，尤其是在2017年6月燕郊限購政策出臺前后的幾個月，一部分投資客重資押注北京平谷線，部分投資客以超過3萬元/平方米價格囤積房源。
一位燕郊資深房地產(chǎn)投資客告訴經(jīng)濟觀察報，他于2008年前后定居燕郊，房價在萬元以下的時候，他先后買入四套房，2015年和2016年房價上行過程中，他賣出兩套。“等于賺了三倍以上�！�
2017年北京317調(diào)控政策出臺后，燕郊非但沒有收到影響，反而受到大量投資客的追捧，加上地鐵平谷縣開工儀式舉行等消息，燕郊房地產(chǎn)界普遍認為房價漲至4萬元/平方米指日可待，首爾甜城等部分小區(qū)二手房價格已經(jīng)炒到3.9萬元/平方米。
在這種背景下，這名資深投資客以2.8萬元/平方米-3.3萬元/平方米的價格先后在燕郊買下三套房。“賣了兩套房的錢，除了留下百十來萬用來還月供，其他的基本都投出去了。那個時候想著，等年底價格漲到4萬就賣掉了�！�
但他等來的不是房價漲到4萬元/平方米，2017年6月三河出臺限購政策后，燕郊樓市成交遭遇寒冬，到了年底，月均成交套數(shù)不足2016年平均水平的十分之一。在這種情況下，房價開始出現(xiàn)松動。
到了2019年初的時候，該名資深炒房客預(yù)留的月供已經(jīng)所剩無幾，“那個時候只能堅持到春節(jié)后，只能割肉了，春節(jié)前，委托中介賣出一套兩居室，這套房買的時候6千多價格，賣的時候不到1.8萬元�！彼f。
在他的五套房產(chǎn)中，賣出去的這套屬于次好房源，本來不打算賣，但一方面市場下行，購房者更為挑剔，較差的房源基本無人問津；另一方面，其他房源賣掉的錢，還不夠用來還銀行尾款。
他告訴經(jīng)濟觀察報，目前手中的資金可以確保月供續(xù)期到2021年六七月，對他而言，這是一場與時間賽跑的游戲，隨著燕郊一手房限購有條件放開、地鐵平谷線北京段開工，燕郊的房價也在緩慢上升。
目前，燕郊一手房價格普遍超過2萬元/平方米，部分品質(zhì)較好的房源價格達到2.5萬元/平方米左右。房價每上升一點，這名投資客的虧損就會減少一點，“關(guān)鍵是能不能堅持到房價和成交回暖的時候�！彼嘈Α�
在近幾年燕郊房價跌宕起伏的過程中，通過炒房實現(xiàn)財務(wù)自由或置換到北京的投資客不乏其人，像這位投資客被深套的人也不在少數(shù)。上述熟悉燕郊房地產(chǎn)人士透露，除了普通投資客外，大量的房地產(chǎn)公司員工和中介也被套住。
據(jù)該人士透露，炒房客中斷供的人不在少數(shù)，但在龐大的燕郊投資客中占比并不高，目前拍賣的房源中，大部分在2019年就已經(jīng)違約或斷供，“一小部分高杠桿的可能會出現(xiàn)斷供，大部分人還是能堅持住的，但未來會如何，誰也預(yù)料不到�！�
來源：經(jīng)濟觀察報
編輯：wangdc
