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價格便宜一半!共有產(chǎn)權(quán)房如何助力住房小康
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-1-15 9:39:56
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[提要]北京住建委2017年曾表示,今后5年,北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。

  北京住建委2017年曾表示,今后5年,北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。

  周邊房價6萬元,一個住宅項目卻只賣2.9萬元,是不是很誘人?這種看上去很美好的事情,近兩年來時常出現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房項目上。

  歲末年初,北京、上海、廣州等地相繼調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房管理政策,在申購資格上多有“松綁”,符合一定條件的非戶籍群體也可申購。

  比如,1月10日,上海市公布了《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法〉的決定》(下稱《決定》),自2020年2月1日起施行。

  此次新政的一個主要變化是將非上海戶籍常住人口納入共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對象范圍。《決定》提出,非上海市戶籍家庭同時符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社保、繳納個稅、收入和財產(chǎn)等條件的,可申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

  無獨有偶,廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房也在向非戶籍群體開放。1月7日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》,在申購資格上規(guī)定,本科學(xué)歷申購共有產(chǎn)權(quán)住房不受戶籍限制,單身申購人需要年滿30歲。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,近期共有產(chǎn)權(quán)住房實際上也出現(xiàn)了所謂“松綁限購”的內(nèi)容,預(yù)計隨著2020年全國共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的推進,后續(xù)申購方面的政策會放松,真正將共有產(chǎn)權(quán)住房推向市場,進一步體現(xiàn)了住房小康的政策目標和導(dǎo)向。

  1月12日,北京市市長陳吉寧在北京“兩會”上也表示,今年將優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房分配政策。

  有助于穩(wěn)定房價數(shù)據(jù)

  共有產(chǎn)權(quán)房政策微調(diào)的背后,一方面是進一步完善住房供應(yīng)體系,另一方面也是現(xiàn)實所需。由于配套政策不盡完善,產(chǎn)權(quán)分割導(dǎo)致流轉(zhuǎn)受限,一些共有產(chǎn)權(quán)房項目一度出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。如果還將申購資格局限在戶籍人口上,可能會出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房供需不能匹配的問題。

  什么是共有產(chǎn)權(quán)住房?各地規(guī)定略有不同,但基本原則大同小異,共有產(chǎn)權(quán)房的特性包括:購房人和政府各分享一定比例產(chǎn)權(quán),符合一定資格的人群方可購買,購房后的轉(zhuǎn)讓也有所限制等。

  國內(nèi)房產(chǎn)類型原本就較為復(fù)雜,廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、自住房、限價商品房、商品房等,分別對應(yīng)從低收入到中高收入群體的多種住房訴求。

  既然樓市如此紛繁,為何還要推出一個共有產(chǎn)權(quán)房?

  中國房地產(chǎn)市場歷來重購輕租,但純商品房價格過高,低價的經(jīng)濟適用房和限價房又往往沒有資格購買,城市夾心層——中等收入群體的購房訴求時常難以滿足。

  而共有產(chǎn)權(quán)房的適用群體則相對廣泛,由于切分了產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)單價和總價都相對較低,一般民眾也可以負擔(dān)。同時,由于房產(chǎn)單價遠低于周邊純商品房價,房地產(chǎn)企業(yè)的拿地價格也會隨之大幅下降,地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)會損失部分收益,但可以通過持有部分房屋產(chǎn)權(quán)來彌補這部分損失。

  “共有產(chǎn)權(quán)住房和普通住房的本質(zhì)區(qū)別就是通過減少流動性來換取購房成本的降低。換言之,共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)讓是有一定的限制的,即政府回購優(yōu)先,從而使得購房者的購房成本隨之降低!眹儡S進稱。

  如果操作得當,共有產(chǎn)權(quán)住房將是一個多方滿意的產(chǎn)品,效果可謂一石三鳥:民眾得以購買低價住房,滿足居住需求;地方政府也不用像建設(shè)經(jīng)濟適用房那樣無償劃撥土地;同時,由于共有產(chǎn)權(quán)住房總價要遠低于周邊同類型住宅,在一個城市房價上漲的背景下,政府推出一定數(shù)量的共有產(chǎn)權(quán)住房也有助于穩(wěn)定當?shù)胤績r。

  “在解決剛需群體住房和穩(wěn)定房價方面,共有產(chǎn)權(quán)住房肯定是發(fā)揮了很大作用的!眹儡S進稱。

  這種期望中的多贏局面,將是地方推動共有產(chǎn)權(quán)住房的一大動力。

  北京的25萬套目標

  推進共有產(chǎn)權(quán)住房,一線城市率先示范。住建部曾在2017年專門發(fā)文,支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作,大膽探索,力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點經(jīng)驗。

  北京住建委2017年曾表示,今后5年,北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地,通過加快房源供應(yīng)、公平合理分配,進一步穩(wěn)定社會預(yù)期,抑制投資投機性購房需求。

  據(jù)中原地產(chǎn)近日統(tǒng)計,2017~2019三年間,北京供應(yīng)了包含居住屬性的土地總計212宗地塊(包括部分流標),其中共有產(chǎn)權(quán)住房地塊就多達52宗。

  土地供應(yīng)出去了,是否能及時轉(zhuǎn)化成房源?

  2019年4月23日,北京住建委公開了共有產(chǎn)權(quán)住房的進展。北京市共有64個共有產(chǎn)權(quán)住房項目(含轉(zhuǎn)化項目33個)實現(xiàn)了土地供應(yīng),可提供房源約6.55萬套。

  從數(shù)據(jù)上看,北京的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量已經(jīng)大幅增加,但作為新生事物,購房者對其接納程度如何?

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,北京共有產(chǎn)權(quán)房從政策設(shè)置看,符合“房住不炒”的定位,剔除了投資屬性后,從購買條件、使用情況看,都符合以自住為主的政策預(yù)期。

  “從算賬的角度看,共有產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有投資價值。購房人買了共有產(chǎn)權(quán)房,未來通過共有產(chǎn)權(quán)房作為跳板,獲得房屋升值的概率也已經(jīng)非常低了。某種程度上,共有產(chǎn)權(quán)房實際變成了有部分產(chǎn)權(quán)的公租房,可以流轉(zhuǎn)但投資屬性弱!睆埓髠シQ。

  正是因為投資屬性較低,加之一些共有產(chǎn)權(quán)住房項目位置較偏遠,周邊配套不盡完善,一些項目一度出現(xiàn)不少搖號中簽家庭放棄選房的情況。張大偉表示,北京部分區(qū)域的共有產(chǎn)權(quán)住房項目出現(xiàn)了銷售難的情況,但整體看,共有產(chǎn)權(quán)房整體去化比較好。

  更令外界關(guān)注的是,北京還在2019年第一次利用集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。

  2019年9月12日,北京上瑞置業(yè)有限公司以151283萬元的價格,競得北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊。

  這是一宗集體建設(shè)用地,按照規(guī)劃,該宗地內(nèi)將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房,銷售均價為每平方米2.9萬元,含全裝修費用。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米,以成交價格計算,樓面價格約為1.4萬元/平方米。

  在集體建設(shè)用地上建設(shè)可公開對外銷售的住房,這應(yīng)是全國第一例。

  不過,共有產(chǎn)權(quán)住房原本已經(jīng)屬于新生事物,而利用集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房更是新上加新,這也導(dǎo)致外界的觀望情緒較高。與上述成交地塊一同掛牌的另外兩宗集體建設(shè)用地,至今仍未成功出讓。

  配套政策影響民眾申購熱情

  除了京滬兩地在共有產(chǎn)權(quán)住房方面推進聲勢較大之外,其他城市近兩年也開始陸續(xù)推出共有產(chǎn)權(quán)住房項目。

  西安市2018年曾出臺《深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》,提出2018~2021年期間,全市計劃建設(shè)和籌集公租房20萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬套。

  自2019年12月1日起,煙臺市重新制定的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》(下稱《辦法》)開始正式實施,與此前政策相比,新《辦法》將出售產(chǎn)權(quán)份額比例調(diào)整為60%、70%、80%三個檔次,由承購人根據(jù)自身支付能力自行選擇,增強了靈活性。

  此外,為更好體現(xiàn)“房住不炒”的原則,新《辦法》將產(chǎn)權(quán)增購限制期由兩年延長到5年,確定承購人自繳納契稅完稅之日起5年內(nèi),不得增購產(chǎn)權(quán)份額。

  不過,總體來看,一些二線城市的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)還處于探索階段,總量并不大。

  嚴躍進對記者表示,共有產(chǎn)權(quán)住房在整個住房總量上占比還不是很大,在推進共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中,一些配套政策并未完全到位,也對其申購情況造成了一定影響。

  在一些城市,雖然共有產(chǎn)權(quán)房政策早已落地,但在房產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票、子女入學(xué)等配套政策上并未明確,引發(fā)申購家庭的擔(dān)憂。

  “共有產(chǎn)權(quán)房本來是為了解決剛需住房難題,出發(fā)點是好的,但教育、稅務(wù)等多個相關(guān)部門應(yīng)進一步加強協(xié)調(diào)和溝通,把解決剛需居住難題的政策落實好!眹儡S進稱。

 來 源: 第一財經(jīng)日報   

   編 輯:liuy 

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