2020年是長租公寓被高度關(guān)注的一年。
年初,面對突如其來的疫情,長租公寓企業(yè)們采取捐款、捐物,為一線醫(yī)護(hù)人員免費提供床位,為受疫情影響的租戶給予租金減免等,收獲社會好評。
隨著“租售并舉”、“租售同權(quán)”的進(jìn)一步推廣,5月發(fā)改委表示,要大力發(fā)展住房租賃市場。一時間,各種利好政策消息頻出,各地積極增加租賃房源供給,扶持機構(gòu)化企業(yè)從事住房租賃。
不過,隨著疫情影響程度加深,此前激進(jìn)擴張的公寓企業(yè)經(jīng)營問題逐漸顯現(xiàn),多家“高進(jìn)低出”、“長收短付”模式運營的住房租賃企業(yè)疑似跑路,長租公寓行業(yè)遭遇空前的信用危機。
值得注意的是,行業(yè)暴雷企業(yè)的速度在增加,9月,住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》,對出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施等六個方面作出詳細(xì)規(guī)定。至此,長租公寓行業(yè)正式進(jìn)入“強監(jiān)管”時代。
行業(yè)分化加劇,企業(yè)“瘦身”以謀發(fā)展
目前國內(nèi)長租公寓企業(yè),經(jīng)營模式主要分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩種。而根據(jù)物業(yè)分布,亦可分為集中式、分散式。
近年來,以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的集中式長租公寓發(fā)展趨穩(wěn),而以蛋殼、相寓、青客為代表的分散式長租公寓,發(fā)展正陷入瓶頸期。
8月萬科發(fā)布2020上半年中期業(yè)績,數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,萬科泊寓累計開業(yè)12.7萬間,規(guī)模實現(xiàn)再突破。
2016年以來,萬科積極布局長租公寓市場,2018年將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù),彼時泊寓累計開業(yè)房源僅6萬間。截至2020年上半年,泊寓規(guī)模已增至12.73萬間,租金收入達(dá)到10.5億元。
而龍湖冠寓今年收入也更進(jìn)一步。財報數(shù)據(jù)顯示,2020年龍湖集團上半年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅的租金收入為33.6億元人民幣,其中租賃住房占比達(dá)到21.8%,簡單換算,目前龍湖冠寓的營收規(guī)模達(dá)到7.32億元。
值得注意的是,截至報告期末,龍湖冠寓已累計開業(yè)房間數(shù)達(dá)7.9萬間,增速較2019年期末進(jìn)一步放緩。
盡管2017年至2019年,長租公寓行業(yè)受政策紅利影響發(fā)展勢頭強勁,但疫情帶來的影響仍不容小覷,頭部企業(yè)的發(fā)展速度也不得不開始放緩。而龍湖要實現(xiàn)冠寓“年內(nèi)開業(yè)10萬間、實現(xiàn)租金收入20億元”的年度目標(biāo),也需面對不小的壓力。
另一方面,從已公布的數(shù)據(jù)上看,目前分散式長租公寓企業(yè)所面對的市場環(huán)境更加嚴(yán)峻,適當(dāng)?shù)摹笆萆怼保欣谄髽I(yè)的整體發(fā)展。
據(jù)我愛我家財報顯示,今年上半年,旗下相寓在全國管理房源規(guī)模25.3萬套,房源數(shù)較2019年期末減少約2.3萬套;實現(xiàn)收入7.31億元,同比下降15.05%。
目前,相寓正在積極調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),清退租金價格與市場水平偏離較大的在管房源,以便應(yīng)對疫情影響。同時市場消息顯示,自如亦在采取相似的舉措,要求旗下業(yè)務(wù)員要“審慎收房”、“利潤為先”,大部分位置、戶型不太好的房源到期后不再續(xù)約。
另一方面,在行業(yè)普遍處于虧損狀態(tài)的情況下,樂乎公寓公開表示今年3月份實現(xiàn)了全面的盈利和現(xiàn)金流回正。
作為租賃市場的重要組成部分,長租公寓行業(yè)未來仍擁有可預(yù)期的政策紅利,以及租住形態(tài)升級帶來的巨大發(fā)展空間。
與此同時,新冠疫情加速長租公寓行業(yè)的分化,市場迎來新一輪洗牌。資本會更加理性化,清晰甄別公寓企業(yè)的投資價值。以上,也將進(jìn)一步刺激長租公寓企業(yè)更好地思考生存之道,在擴張與運營間找好平衡。
租賃亂象整治加速,規(guī)范運營已成趨勢
9月,上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現(xiàn)公寓企業(yè)接連暴雷。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,截至2020年第三季度,傳出暴雷消息的企業(yè)已超20家。
為了整治長租公寓行業(yè)的亂象,9月以來多個城市監(jiān)管部門進(jìn)入強監(jiān)管狀態(tài),發(fā)布提示風(fēng)險,開展住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險排查,并發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)等。
其中包括上海、重慶等七個城市針對長租公寓市場發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示,提醒承租人謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè),警惕“高進(jìn)低出”、“長收短付”的易暴雷公寓企業(yè)。
而在資金監(jiān)管方面,杭州、西安、成都、南京4城出臺新政,建立住房租賃資金監(jiān)管制度,啟動?顚S觅~戶,通過銀行專用賬戶對長租公寓積累的租賃資金,進(jìn)行監(jiān)管,避免違規(guī)挪用。
值得注意的是,自9月30日正式實行租賃資金監(jiān)管制度以來,杭州成為公寓企業(yè)暴雷重災(zāi)區(qū)。月內(nèi)新暴雷長租公寓企業(yè)保守達(dá)到5家,為年內(nèi)單月最高。這也直指目前長租公寓行業(yè)魚龍混雜,未來地方對租賃企業(yè)的資金監(jiān)管將會成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
9月7日,住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》。值得注意的是,該例文件是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件,在長租公寓行業(yè)亂象頻現(xiàn)、急需補充監(jiān)管綱領(lǐng)性政策的關(guān)鍵時刻出臺,對規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為具有非常重要的現(xiàn)實意義。
當(dāng)中值得長租公寓企業(yè)關(guān)注的是,第二十二條提出“住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)、不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金,住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。
此外,9月24日,全國政協(xié)在北京召開“建立‘租購并舉’制度,加快住房租賃市場健康發(fā)展”網(wǎng)絡(luò)議政遠(yuǎn)程協(xié)商會,對長租公寓行業(yè)提出了四項建議,包含增加市場有效供給、培育多元化供給主體、加大財稅金融扶持力度、加快出臺住房租賃條例等,實行監(jiān)管與利好并行,推動租賃行業(yè)發(fā)展。
今年以來,疫情導(dǎo)致國內(nèi)租賃市場持續(xù)低位,傳統(tǒng)租賃旺季并未如期而至。在遭遇市場風(fēng)險和變動的情況下,仍然要按約定繳納租金,部分運營不佳的公寓,現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險,導(dǎo)致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂而倒閉。
總的來看,雖然未來租賃市場發(fā)展?jié)摿薮,但隨著資本退潮、疫情影響,部分行業(yè)亂象逐漸浮現(xiàn),加速了行業(yè)洗牌,經(jīng)營能力不足的企業(yè)會逐漸被淘汰,行業(yè)集中度加速提升。
這也意味著,長租公寓企業(yè)的精細(xì)化運營與資金運作能力將變得更為關(guān)鍵。
經(jīng)營模式是短板,行業(yè)利潤僅3%-5%
針對市況可以看到,造成長租公寓頻頻爆雷的原因主要有三,當(dāng)中最重要的是部分公寓企業(yè)采用“高進(jìn)低出”、“長收短付”的經(jīng)營模式,快速擴大市場占有率。
而這種“滾雪球”的經(jīng)營模式對市場風(fēng)險的抗擊能力較差,需要有強大的資本支撐。否則在受疫情等因素影響時,企業(yè)資金鏈會愈加緊張,導(dǎo)致資金回流不及時而斷裂。另一方面,在各地更嚴(yán)厲的監(jiān)管下,既有的問題會集中暴露,并形成連鎖反應(yīng)。
同時,過高的金融杠桿亦是暴雷的原因之一,長租公寓企業(yè)利用“租金貸”等融資方式,與金融機構(gòu)合作,利用期限錯配套取租戶房租。金融機構(gòu)將一年甚至兩年的租金發(fā)放給長租公寓企業(yè),而后者在提前一次性收到資金后,并沒有將資金全部用來支付給房東,而是用于快速擴張新的業(yè)務(wù)。
另外,長租公寓企業(yè)頻頻爆雷的更深層次原因,還與國內(nèi)長租公寓市場的投資回報率低于其預(yù)期有關(guān)。此前某商業(yè)地產(chǎn)高管公開表示,長租公寓租金回報率只有1%。
不可否認(rèn)的是,長租公寓是微利行業(yè)。觀點指數(shù)針對某公寓企業(yè)進(jìn)行研究,可以發(fā)現(xiàn)其房屋獲取成本大概占總收入的50%-60%;裝修成本占到15-20%;一般經(jīng)營成本15%-20%,部分經(jīng)營體系成熟的企業(yè)可以降到10%,結(jié)合稅費等雜項,行業(yè)利潤僅有3%-5%。
由此可見,決定長租公寓利潤的主要因素是房屋獲得成本。而隨著房價的不斷上漲,長租公寓的成本也越來越高,這也是為什么目前可以盈利的長租公寓企業(yè)鳳毛麟角。同時,盈利水平低下也促使長租公寓企業(yè)快速搶占市場,以求薄利多銷。
客群租賃觀念轉(zhuǎn)變,催生公寓產(chǎn)品多樣化
從需求端看,我國人口總量較大,再加上地區(qū)經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化發(fā)展程度不一,相比其他國家擁有更高的流動人口,這也構(gòu)成了推動長租公寓行業(yè)發(fā)展的底層因素。
根據(jù)國家統(tǒng)計局2019年的數(shù)據(jù),中國流動人口數(shù)量達(dá)2.41億。同時,根據(jù)國家衛(wèi)生計生委流動人口司的報告顯示,流動人口中超過2/3人群選擇租賃住房。據(jù)此計算,我國租賃人口有近1.63億人,巨大的市場需求為長租公寓行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。
隨著經(jīng)濟發(fā)展,一線城市及核心二線城市的房價經(jīng)過了幾輪快速上漲,高企的房價讓越來越多的人開始望洋興嘆。在這種情況下,租房相對買房變得更加現(xiàn)實,進(jìn)一步擴大了房屋租賃的市場空間。
另一方面,流動人口的本地融入需求有了明顯增長。國家衛(wèi)生健康委流動人口服務(wù)中心發(fā)布的2019年《中國城市流動人口社會融合評估報告》顯示,流動人口平均留居時長從4.8年增加至5.7年。同時,流動人口家庭化趨勢明顯,在流入地的平均家庭規(guī)模超過2.5人,有超過半數(shù)流動人口有長期在流入地居住的打算。
另外,此前自如聯(lián)合新華網(wǎng)發(fā)布的報告顯示,2018-2019年度,20-30歲租客占城市租住群體84%,年輕一代已成為城市租住人群的主體。
而觀點指數(shù)此前調(diào)研的情況亦印證了這一點,目前長租公寓市場上有58%的房源戶型面積為10-20平方米。由此可見,為了迎合主要客群,長租公寓品牌在產(chǎn)品設(shè)置上主要以單人間為主。
而這一趨勢或許會在未來發(fā)生變化,隨著國家大力推舉“租售并舉”等舉措,當(dāng)代青年對租住理念也在發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示,25-29歲人群意愿最高,達(dá)到67.8%。
隨著未來租賃客群的變化,長租公寓企業(yè)應(yīng)該針對租戶與產(chǎn)品的供需關(guān)系作出相應(yīng)的調(diào)整。如近年公寓企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向體量更大、產(chǎn)品類型多樣的租賃社區(qū),以滿足多種租賃需求。
7月初,全國首個集體土地長租公寓項目萬科泊寓成壽寺社區(qū)面市,共有901間租賃式公寓房源于今年全部推出。9月,旭輝領(lǐng)寓柚米社區(qū)上海浦江華僑城店亦正式入市,公寓部分體量超1800套。
相對一般的公寓,租賃社區(qū)體量更大、服務(wù)范圍更廣。而考慮去化的問題,如果在產(chǎn)品設(shè)置上只做單一的產(chǎn)品來匹配單一的客群,顯然是不實際的。需要設(shè)置不同戶型的產(chǎn)品,以滿足從單身、情侶、家庭,到不同時段、不同家庭結(jié)構(gòu)的租住需求。
可以預(yù)見的是,隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展越發(fā)成熟,未來會有更多的公寓企業(yè)對新賽道進(jìn)行探索,這也將進(jìn)一步豐富租賃市場的格局。此外,“城市更新”、“舊改”亦有望成為住房租賃新的發(fā)展方向。
來 源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯:liuy