2019年12月24日,房東趙女士接到青客公寓工作人員打來(lái)的電話,對(duì)方與趙女士協(xié)商,下調(diào)交由青客公寓出租、管理的那套住房的租金,她沒有同意。一天后的12月25日,本是趙女士收到2020年第一季度房租的日子,但直到現(xiàn)在,賬戶上的金額仍然為零。
根據(jù)房東提供的信息,青客公寓單方面要求解約或降低房租價(jià)格的房源,達(dá)到數(shù)千套,大部分房東都沒有同意,因此也都沒有拿到房租款。之所以讓房東降價(jià),青客公寓的解釋是房源虧損。2019年11月,青客公寓才在美國(guó)納斯達(dá)克上市,成為國(guó)內(nèi)首個(gè)上市的長(zhǎng)租公寓企業(yè),短短兩個(gè)月時(shí)間,它到底怎么了?
房東拒絕降價(jià)
2017年,上海的趙女士就將家里閑置的房子交給青客公寓管理,后者負(fù)責(zé)房屋出租,并通過(guò)賺取差價(jià)、收取服務(wù)費(fèi)等方式盈利。之后,她又將另一套三居室以4300元/平方米價(jià)格也交給青客公寓管理。按照合同約定,青客公寓每季度最后一個(gè)月的25日支付給趙女士下一個(gè)季度的租金。
2019年12月24日,自稱是青客公寓的工作人員聯(lián)系趙女士,他們想?yún)f(xié)商下調(diào)4300元/月的那套住房的租金,并改為月付,但沒有提及下調(diào)的幅度。趙女士感到很錯(cuò)愕,之前只聽說(shuō)過(guò)房租一年比一年高,哪里還會(huì)有降價(jià)的,她沒有同意,并要求對(duì)方按照當(dāng)初的《房屋托管租賃合同》履約。
一天后的12月25日,趙女士沒有收到房租款。趙女士之后與上述工作人員進(jìn)行了第二次通話,趙女士說(shuō):“青客的員工稱,如果同意降房租,2019年12月31日前我就能拿到錢,如果不同意,就不知道什么時(shí)間打款了!壁w女士再次拒絕了青客公寓方面的提議,這之后,青客一直沒有支付房租,這名工作人員的電話也再?zèng)]打通。
除了協(xié)商降租,北京的段女士對(duì)中新經(jīng)緯記者稱,2019年12月23日,青客公寓北京的房屋管理員電話告知她,青客公寓要退出北京市場(chǎng),從12月25日開始,將解除與她的房屋托管租賃合同,房間里的家具、裝修贈(zèng)送給她,但不承擔(dān)違約責(zé)任。
遇到類似情況的房東,還有很多。中新經(jīng)緯記者在一個(gè)200多人的青客公寓房東微信群里看到,房東們收到了青客公寓協(xié)商降價(jià)的文件或口頭通知,在拒絕降價(jià)后,他們都沒有拿到2020年第一季度的租金。
對(duì)于為何協(xié)商降價(jià)或單方面解約,青客公寓給房東的解釋是“出租房源處于虧損狀態(tài)”。
涉及數(shù)千套房源
房東李靜(化名)稱,2019年12月30日,她在青客公寓總部看到了青客計(jì)劃降租和解除合同的房源名單,涉及的房源達(dá)5500余套,包括上海、北京、杭州、蘇州等多個(gè)城市。
在上述名單中,部分房源的虧損額相對(duì)較大。一套托管租金為15500元/月的房子,青客要虧損5700元/月,包含人力成本后,虧損6300元/月;一套托管租金為15053元/月的房子,每月虧損4500元/月,包含人力成本后,虧損5100元/月。
對(duì)于哪些房源將被要求降價(jià),哪些會(huì)被解約,青客公寓的員工告訴李靜,加上人力等成本,總虧損在500元/月的房源,青客會(huì)自行承擔(dān);虧損在500-2000元/月的房源,他們計(jì)劃讓房東承擔(dān)一半,即降價(jià)幅度為虧損的50%;虧損超過(guò)2000/月的房源,將與房東解約。
杭州的朱先生稱,他的三居室以2450元/月的價(jià)格出租給了青客,并被后者改造稱四居,但青客公寓收取租客的租金只有2465元/月,加上其他成本,每月虧損750元。青客公寓通知他,要下調(diào)375元/月的租金。
不過(guò),青客公寓相關(guān)人士9日在接受中新經(jīng)緯記者采訪時(shí)表示,目前沒有大規(guī)模拖欠房租的情況,和房東溝通協(xié)商中的房源不超過(guò)總房源的2%,絕大多數(shù)的房東不會(huì)受到影響。青客在積極和每一個(gè)房東妥善溝通,達(dá)成一致。
數(shù)據(jù)顯示,截至2019年9月30日,青客公寓旗下有97297間可供出租的房源。
此外,有房東還在青客公寓總部拍到了一份名為“關(guān)于‘虧損房源退房、降價(jià)工作’項(xiàng)目配套激勵(lì)的暫行辦法”,該辦法從雙方無(wú)責(zé)解約、房東同意每年1月份為免租期、房東同意降租金等5個(gè)方面對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)。例如,如果房東同意降租金,各層級(jí)員工共計(jì)可以拿到下降租金金額乘以剩余租期月數(shù)30%的獎(jiǎng)勵(lì)。
青客承認(rèn)存在“高出低進(jìn)”
據(jù)了解,在此之前,一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)在一二線城市大規(guī)模擴(kuò)張,為爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)房源,存在哄抬價(jià)格的行為,導(dǎo)致企業(yè)的拿房成本升高。在房租趨于穩(wěn)定甚至下降而運(yùn)營(yíng)成本居高不下的情況下,企業(yè)盈利遭到壓縮。
青客公寓發(fā)給房東的“降租溝通函”或“降租解約溝通函”中,承認(rèn)公司存在“高出低進(jìn)”的行為。有員工也向房東表示,他們之前獲取的部分房源價(jià)格偏高。
在一份“降租溝通函”中,青客公寓稱,根據(jù)住建部等六部委2019年12月13日發(fā)布的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》,其中第九條明確提出加強(qiáng)對(duì)“高出低進(jìn)”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)的監(jiān)管規(guī)定,該公司每月支付給這名房東的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了從租客處收取的租金,屬于“高出低進(jìn)”情形。
自身運(yùn)營(yíng)虧損卻要求房東降租的做法,讓房東們難以接受。趙女士說(shuō):“那些簡(jiǎn)易的活動(dòng)板房一個(gè)月也要不少錢呢,我的三居室被青客公寓改造成了四居對(duì)外出租,居然還虧損,說(shuō)明青客自身定價(jià)太低、運(yùn)營(yíng)成本高,這是青客公寓自己做慈善,不能讓我承擔(dān)損失。”
朱先生也稱,四間房每月只收取租客們2465元/月的租金,在滿租的情況下,一間房只有約600元/月,這個(gè)定價(jià)在杭州實(shí)在太低。
房東們要求青客方面繼續(xù)履約,或者賠償損失。一份青客公寓與房東簽署的《房屋托管租賃合同》顯示,房屋租賃期限為8年,租金收益在合同的前三年維持不變,之后的每年都會(huì)上漲5%。青客公寓一方以非合理理由擅自提前退租,應(yīng)按提前歸還天數(shù)的租金的1倍向房東支付違約金。
長(zhǎng)租公寓遇寒冬
青客公寓雖然是國(guó)內(nèi)首家上市的長(zhǎng)租公寓企業(yè),但卻是虧損上市。數(shù)據(jù)顯示,2017年、2018年、2019年前6個(gè)月,青客公寓的凈虧損分別約為2.45億元、4.99億元、3.73億元,兩年半累計(jì)虧損11.17億元人民幣。
美國(guó)東部時(shí)間2019年11月5日上市時(shí),青客公寓籌資金額從原來(lái)最高的1億美元降至4590萬(wàn)美元,縮水過(guò)半。上市沒幾天,青客公寓股價(jià)跌破17美元/股的發(fā)行價(jià),在美國(guó)東部時(shí)間1月8日,收至12.45美元/股。近日,青客發(fā)布了上市后首份財(cái)報(bào),2019 第四季度收入同比增長(zhǎng)13.1%,歸屬于公司凈虧損下降29%至1.25億元,息稅折舊攤銷前利潤(rùn)虧損同比縮減58%。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,長(zhǎng)租公寓企業(yè)缺乏長(zhǎng)期性的房源供應(yīng),為了提高市場(chǎng)占有率,拿房成本較高,加上裝修、人工等成本,導(dǎo)致行業(yè)的平均毛利率只有10%-15%,凈利率5%-8%,很容易隨著市場(chǎng)的波動(dòng)而出現(xiàn)虧損或虧損擴(kuò)大。
在長(zhǎng)租公寓行業(yè)突飛猛進(jìn)的同時(shí),暴雷事件也層出不窮。長(zhǎng)租公寓行業(yè)咨訊研究機(jī)構(gòu)房東東根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計(jì),從2017年至目前共有69家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無(wú)法再經(jīng)營(yíng)。在2019年53家出現(xiàn)問題的長(zhǎng)租公寓中,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購(gòu)的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。
謝逸楓認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓行業(yè)長(zhǎng)期存在融資難、盈利難等問題,這些問題不解決,未來(lái)仍存較大隱患。
除了要求房東降租金,亦有消息稱,青客公寓還拖欠了部分員工工資。對(duì)此,青客公寓上述人士稱,員工欠薪的情況暫時(shí)還沒發(fā)現(xiàn),有疑問的員工可以和公司核對(duì)。該人士還稱,不管是對(duì)房東、租戶、或者員工,青客都秉承“好好溝通、換位思考、積極解決”的原則處理問題。
來(lái)源:中新經(jīng)緯
編 輯:chenhong