高周轉(zhuǎn)、限價(jià)政策下，交樓即維權(quán)成了不少新盤(pán)的真實(shí)寫(xiě)照。即便如此，依然有開(kāi)發(fā)商依靠產(chǎn)品力和口碑在某一市場(chǎng)吸引了大批忠實(shí)客戶。

　　杭州有濱江，上海有仁恒。

　　自1998年，仁恒在上海的首個(gè)項(xiàng)目——仁恒濱江園入市以來(lái)，這家來(lái)自新加坡的開(kāi)發(fā)商給申城帶了不少驚喜。

　　相傳，在景觀界有這么一句話：人人硬盤(pán)里都存著幾張仁恒的實(shí)景圖。典型的當(dāng)屬仁恒河濱花園。交付十年后，有人說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目耐得住再看十年。鏈家網(wǎng)顯示，仁恒河濱花園當(dāng)前掛牌房源15套，均價(jià)10萬(wàn)元，價(jià)格明顯高于周邊的次新房，一路之隔的天山河畔花園相較仁恒河濱花園建造時(shí)間更晚，當(dāng)前掛牌均價(jià)卻比河濱花園低了近1萬(wàn)元。

　　然而，主打慢工精做的仁恒在上海的項(xiàng)目并不多，自1993年進(jìn)駐上海以來(lái)，20多年間僅推出13個(gè)高端住宅項(xiàng)目，近乎2年一個(gè)。這樣的節(jié)奏讓仁恒的項(xiàng)目成了不少購(gòu)房者心中的“白月光”，心向往之卻求而不得。

　　這一情況在今年迎來(lái)變化。

　　疫情過(guò)后，上海樓市一度暴走，年底不少開(kāi)發(fā)商欲加推搶收。這場(chǎng)激戰(zhàn)中，有中海有融創(chuàng)，當(dāng)然更強(qiáng)烈的存在感在于仁恒。

　　年底將至，仁恒成了上海樓市最大的霸屏者。

　　仁恒霸屏

　　根據(jù)市場(chǎng)傳言，最后兩個(gè)月，仁恒即將入市的項(xiàng)目或有5個(gè)，分別為仁恒靜安世紀(jì)、仁恒錦繡世紀(jì)、仁恒珊瑚世紀(jì)、仁恒金橋世紀(jì)和仁恒海上源。

　　若算上已開(kāi)盤(pán)的仁恒海和院和東灘云墅，今年仁恒在上海的項(xiàng)目或達(dá)7個(gè)。

　　貼上仁恒這個(gè)標(biāo)簽，大部分項(xiàng)目市場(chǎng)反響都頗佳。

　　11月18日，仁恒珊瑚世紀(jì)開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目取證均價(jià)6.45萬(wàn)元/平方米，推出了約89-100平方米的高層和約157平方米的洋房產(chǎn)品，共332套。最終有402組客戶出資認(rèn)籌，認(rèn)籌率約121%。次日，同板塊的仁恒錦繡世紀(jì)開(kāi)盤(pán)，340套房源直接收獲1077了組認(rèn)籌，也是11月首個(gè)“千人搖”項(xiàng)目，最終認(rèn)籌率達(dá)317%。

　　此外，浦東金橋板塊的仁恒金橋世紀(jì)與大寧的仁恒靜安世紀(jì)也在驗(yàn)資中，預(yù)告月內(nèi)開(kāi)啟認(rèn)籌，從目前蓄客情況來(lái)看依然火爆。今年8月，仁恒靜安世紀(jì)一期開(kāi)盤(pán)，354套房源最終吸引了1055組有效認(rèn)籌。

　　相較于以上項(xiàng)目，尚未開(kāi)啟大規(guī)模宣傳模式的海上源或許才是仁恒手里真正的王牌。

　　該項(xiàng)目立于仁恒2017年以105.2億元總價(jià)摘得的楊浦“巨無(wú)霸”地塊。根據(jù)規(guī)劃，海上源將建成繼濱江園、河濱花園、河濱城、森蘭雅苑與公園世紀(jì)后的第6代國(guó)際社區(qū)。預(yù)計(jì)有超1100套房源可供，將于今年底或明年初入市。

　　除了年底的集中發(fā)力，已經(jīng)兩度開(kāi)盤(pán)的仁恒海和院也收獲了不錯(cuò)的成績(jī)。

　　7月18日，崇明陳家鎮(zhèn)板塊的仁恒海和院首次開(kāi)盤(pán)，推出了洋房、疊墅、合院三款產(chǎn)品，共334套，房源總價(jià)在188萬(wàn)-616萬(wàn)元/間。最終項(xiàng)目收獲認(rèn)籌數(shù)246組，認(rèn)籌率73.65%。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，仁恒海和院第一批項(xiàng)目已簽約322套，去化率超96%。

　　時(shí)隔3個(gè)月，仁恒海和院再度入市，推出同樣產(chǎn)品類型的房源共283套，總價(jià)段在224萬(wàn)-749萬(wàn)元/間。最終項(xiàng)目認(rèn)籌率63.6%，去化率約70%。

　　當(dāng)然，也有仁恒帶不動(dòng)的項(xiàng)目。

　　和仁恒海和院同板塊的東灘云墅項(xiàng)目也于7月、10月兩度開(kāi)盤(pán)，分別推出207套與140套房源，認(rèn)籌均未過(guò)半，截至11月25日，去化率分別為71%和15%，二期去化壓力可見(jiàn)一斑。

　　是主角卻非贏家

　　這么多受追捧的項(xiàng)目入市，仁恒今年將在上海市場(chǎng)迎來(lái)豐收之年？

　　然而，《國(guó)際金融報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，因?yàn)椴簧偈切」刹俦P(pán)甚至代建，仁恒遠(yuǎn)非最終贏家。

　　以仁恒珊瑚世紀(jì)、仁恒錦繡世紀(jì)、仁恒金橋世紀(jì)3個(gè)項(xiàng)目為例，地塊均非仁恒所拿，甚至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的股權(quán)結(jié)構(gòu)中都未出現(xiàn)仁恒的身影。

　　其中，仁恒珊瑚世紀(jì)全稱為浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)，是由浦發(fā)集團(tuán)于2018年11月以33867元/平方米樓板價(jià)競(jìng)得；而仁恒錦繡世紀(jì)實(shí)際上是由上海地產(chǎn)于2018年8月拍得；仁恒金橋世紀(jì)全稱浦開(kāi)仁恒金橋世紀(jì)，地塊由浦開(kāi)集團(tuán)所拿。這也意味著，上述3個(gè)掛名仁恒的項(xiàng)目，僅由其代建。這個(gè)判斷得到了仁恒內(nèi)部人士的認(rèn)可。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦直言，通常情況下，代建項(xiàng)目?jī)H收取固定比例的代建費(fèi)用，銷售金額不計(jì)入業(yè)績(jī)。

　　此外，其余4個(gè)項(xiàng)目則是由仁恒與其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)推出。

　　據(jù)仁恒置地2019年年報(bào)披露，仁恒持有上海楊浦區(qū)81、83街坊舊區(qū)改造項(xiàng)目即仁恒海上源的52%權(quán)益。天眼查顯示，仁恒在仁恒海和院中權(quán)益占比約60%，仁恒靜安世紀(jì)權(quán)益占比約27.5%，東灘云墅權(quán)益占比約15%。

　　某房企人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，仁恒的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目打造，不管是代建還是小股操盤(pán)都是想借助仁恒的招牌實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)和去化。

　　今年，仁恒又與華發(fā)合體連拿上海兩宗宅地，同樣權(quán)益占比不高。

　　8月，仁恒華發(fā)聯(lián)合體擊敗金橋、龍光，以45億元代價(jià)競(jìng)得浦東新區(qū)康橋PDP0-0902、PDP0-1001單元01-05地塊。這也是仁恒繼仁恒珊瑚世紀(jì)、仁恒錦繡世紀(jì)之后第三個(gè)康橋項(xiàng)目。

　　10月29日，華發(fā)仁恒麗華聯(lián)合體以42.1億元總價(jià)摘得上海靜安區(qū)天目社區(qū)C070102單元38-01、39-01地塊，溢價(jià)率1.25%。靜安區(qū)天目社區(qū)地塊毗鄰四行倉(cāng)庫(kù)，與黃浦區(qū)隔著一條蘇州河，周邊軌交、商業(yè)配套較為豐富。

　　據(jù)仁恒公告披露，其分別持有上述兩地塊項(xiàng)目合資公司51%和30%股權(quán)。

　　此前，仁恒在上海的住宅項(xiàng)目持有率從未低于50%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2018年間，仁恒置地的權(quán)益占比分別為67.82%、67.81%，2019年，其權(quán)益占比驟降至48.2%；2020年上半年，這一比例進(jìn)一步降至43.41%。

　　仁恒之變

　　不斷縮水的權(quán)益背后是仁恒戰(zhàn)略的調(diào)整。1993年，仁恒置地進(jìn)駐上海，這家來(lái)自新加坡的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入內(nèi)地的首戰(zhàn)選在了上海。從1998年仁恒濱江園首度入市以來(lái)，20多年間，其在上海推出了13個(gè)高端住宅項(xiàng)目。

　　這一節(jié)奏從2019年開(kāi)始發(fā)生變化。

　　這一年，仁恒置地為自己制定了500億元的年終目標(biāo)，而上年其銷售金額為303億元，這也意味著，在行業(yè)增速放緩之際，仁恒需要年增長(zhǎng)超過(guò)65%才能實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。最終，仁恒置地超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，2019年實(shí)現(xiàn)銷售金額561.4億元，目標(biāo)完成率112.28%。

　　邁過(guò)500億元大關(guān)之后，仁恒置地也提出了更高的目標(biāo)。2020年度中期業(yè)績(jī)會(huì)上，仁恒管理層表示，集團(tuán)今年銷售目標(biāo)為700億元。

　　為了完成這一目標(biāo)，仁恒加快了項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)。仁恒置地董事局主席兼首席執(zhí)行官鐘聲堅(jiān)表示，“項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工將不會(huì)超過(guò)4-8個(gè)月，而從拿地到銷售平均不會(huì)超過(guò)12個(gè)月�！�

　　同時(shí)，鐘聲堅(jiān)表示，未來(lái)競(jìng)拍只占到土地獲取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%將通過(guò)舊改來(lái)獲取。

　　換言之，招拍掛獲取的土儲(chǔ)量并不能夠支撐仁恒的業(yè)績(jī)發(fā)展需要，仁恒要采取多元化的土地獲取策略，這也必然會(huì)對(duì)權(quán)益比產(chǎn)生影響。

　　除了權(quán)益的變化，踏上規(guī)模擴(kuò)張道路后，仁恒的毛利率水平也遭遇下滑。

　　受益于高端產(chǎn)品的打造，仁恒置地多年毛利率均處于行業(yè)較高水平。2016年-2018年，其毛利率分別為42.5%、47%、46%，復(fù)合增長(zhǎng)率為19.5%。2019年，仁恒置地的毛利率下降約5個(gè)百分點(diǎn)至41.2%。到了2020年上半年，仁恒置地的毛利率進(jìn)一步降至35.9%，較去年同期的46.5%下跌超10個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年9月，標(biāo)普將仁恒的前景展望調(diào)整為負(fù)面，并預(yù)計(jì)仁恒置地毛利潤(rùn)率將從2019年的41%下降至2020年-2021年的30%-35%。

　　地產(chǎn)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，仁恒置地以前做高端，利潤(rùn)比較好，但限價(jià)以后，高端項(xiàng)目并不好做，所以開(kāi)始走大規(guī)模擴(kuò)張的道路。

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)

編 輯：chenhong