隨著一線城市土地資源的日漸稀缺，舊村改造成為了房企補充土地儲備的重要方式。

　　近日，廣州城中村舊改再度迎來一枚“新兵”——龍湖集團。

　　消息顯示，11月28日，廣州黃埔區(qū)永崗社區(qū)北片區(qū)舊村改造項目正式破土動工，這也是龍湖自2014年進軍廣州以來，首個浮出水面的城市更新項目。

　　事實上，隨著房地產(chǎn)市場從增量時代向存量時代過渡，借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識。龍湖拿下黃埔永崗社區(qū)舊改項目，無疑能夠擴充其在灣區(qū)的糧倉，提高在廣州的市場占有率。

　　但龍湖集團在大灣區(qū)城市更新方面的經(jīng)驗相對較少，在廣州舊改市場更是從未露面，其與永崗社區(qū)的故事，又將如何發(fā)展？

　　簽約黃埔永崗社區(qū)

　　11月28日，廣州黃埔區(qū)永和街永崗社區(qū)舊村改造簽約暨拆遷啟動儀式在村委會廣場正式拉開序幕。

　　永崗社區(qū)原屬增城市新塘鎮(zhèn)，2005年8月，劃歸為蘿崗區(qū)。2007年12月正式實行“村改居”，原永崗村改為永崗社區(qū)。

　　此次啟動拆遷的是北片區(qū)下轄雅瑤、永茂、羅冚、宋屋、樹嚇、田心、嚇圍、井一、井二、井三10個經(jīng)濟社，改造拆舊建新范圍約122公頃（1791畝），現(xiàn)狀建筑面積約92萬平方米。

　　“永崗社區(qū)算是黃埔區(qū)比較大的舊村了，但發(fā)展程度不算高，周邊都是大大小小的工業(yè)廠房、小作坊。”有熟悉廣州舊改的分析人士提到，永崗社區(qū)的改造還是比較迫切的。

　　事實上，最早接觸永崗社區(qū)舊改項目的并非龍湖集團。

　　過往報道顯示，2019年2月28日，永崗社區(qū)與知識城集團舉行舊村全面改造合作框架協(xié)議簽約儀式，這是該年繼高新區(qū)集團攜手中鼎集團簽約永和新莊社區(qū)舊改之后，永和第二個舊改項目。

　　根據(jù)彼時規(guī)劃，永崗社區(qū)村域面積約4.5平方公里（約450萬平方米），下轄井一、井二、井三、橫東、橫南、橫北、樹嚇、嚇圍、宋屋、田心、雅瑤、羅冚、永茂13個居民小組，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有戶籍人口約3328人，外來流動人口約8000人。

　　對比來看，此次龍湖拿下的舊改項目下轄10個經(jīng)濟社與上述項目部分重合，根據(jù)最新規(guī)劃，這10個經(jīng)濟社統(tǒng)稱為永崗社區(qū)北片區(qū)，也叫做永崗（井一等十社）舊村項目。

　　剩下3個經(jīng)濟社共同組成永崗（橫東等三社），于今年六月，永崗（橫東等三社）公示了拆遷補償，但并未公示中標企業(yè)與其余的規(guī)劃。

　　對此，分析人士提到，黃埔區(qū)舊改政策是全市最靈活的，出現(xiàn)大的變動并不新奇，不排除知識城集團繼續(xù)參與橫東等三社的舊改，另外十個經(jīng)濟社改由龍湖參與，當然也不排除知識城集團完全退出了永崗項目。

　　世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星對上述觀點表示認同：“通常，同一條村有好幾個經(jīng)濟合作社的，會出現(xiàn)不同經(jīng)濟合作社與不同主體簽約的情況，因為整村改造是比較難談的，所以有一些會按合作社去談。”

　　無論是整村舊改還是單個合作社合作，對龍湖集團而言，永崗社區(qū)劃片招標，無疑為其布局灣區(qū)舊改提供了“入場券”。

　　與此同時，舊改項目存在體量大、前期投入大、周期長的特點，劃片之后永崗社區(qū)體量也因此被分割，對“新兵”龍湖來說，或許風險會更小一些。

　　龍湖灣區(qū)舊改破冰

　　“龍湖非常看好未來大灣區(qū)的發(fā)展，接下來會從產(chǎn)業(yè)、有特色的經(jīng)濟、舊改等領(lǐng)域，持續(xù)深耕大灣區(qū)。”2019年，龍湖集團副總裁胡若翔曾如是提到。

　　事實上，龍湖集團于2013年首次進入廣東，當年12月30日以10.46億底價競得順德大良街道德勝河北岸N-08號商住地塊。該地塊雖原屬順德新城德勝河北岸“三舊”改造地塊，但也是完成拆遷等步驟釋放出市場的熟地。

　　于2014年11月，龍湖再度借道舊改熟地，斥資37.8億元競得天河區(qū)華美牛奶廠兩宗土地，首入廣州。

　　直至2016年通過獲得深圳龍華龍津服裝廠舊改項目，龍湖才拿下大灣區(qū)第一個舊村改造項目，該項目目前定名為龍湖·春江天璽。

　　“小學(xué)生”龍湖在接下來幾年時間鮮少在灣區(qū)舊改市場露面，直到2019年，該公司再度將目光看向了這一塊“蛋糕”。

　　去年11月，龍湖集團宣布與正勢控股集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將建立長期戰(zhàn)略關(guān)系，圍繞大灣區(qū)核心城市的城市更新業(yè)務(wù)進行合作。

　　正勢集團則與中鼎集團頗有淵源，后者在羊城耕耘多年，持有廣州多個舊改項目。顯然，缺乏經(jīng)驗的龍湖打算搭一搭“順風車”。

　　2020年，龍湖在灣區(qū)的舊改有了實質(zhì)性進展，先后拿下深圳光明區(qū)高博印刷廠城市更新項目、東莞南城街道勝和社區(qū)蠔崗片舊改前期服務(wù)商、江門市白沙街水南鳳潮里、古巷里舊村改造項目、珠海市金灣區(qū)欖坑村城市更新項目等。

　　連續(xù)落子深圳、東莞、江門、珠海，對龍湖而言，加碼城市更新，成為提速灣區(qū)布局的重要一環(huán)，而廣州作為灣區(qū)的“舊改重地”，無疑也是必爭之地。

　　但初入廣州舊改市場的龍湖，為何選擇了黃埔永崗社區(qū)？

　　分析人士認為，永崗社區(qū)地理位置比較好，目前黃埔有軌電車1號線已經(jīng)開通，而且在城市建設(shè)規(guī)劃當中，黃埔區(qū)的配套不斷完善。

　　據(jù)悉，今年6月，廣州科學(xué)城提升規(guī)劃深化設(shè)計成果通過，擬擴容至約144.65平方公里，而長嶺居就被納入其中，除此之外，位于長嶺居的敏捷科技創(chuàng)新綜合體也已動工。

　　除了交通、配套等因素外，事實上，今年公布的黃埔66條村改造計劃當中，永崗位列其中，是政府重點推進的城市更新項目。

　　此外，自從黃埔區(qū)發(fā)布了《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)關(guān)于加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點工作的若干措施》后，不少開發(fā)商相繼進入黃埔，而黃埔舊改的“快拆快批快建”模式，也為開發(fā)商省去了大量的審批流程與成本。

　　作為市場“新兵”，龍湖選擇永崗社區(qū)作為試煉場，無疑能夠通過這種“三快”模式，逐漸適應(yīng)廣州舊改的節(jié)奏。

　　但不可否認的是，龍湖集團在大灣區(qū)內(nèi)城市更新方面經(jīng)驗相對較少，與此同時，黃埔區(qū)推出“城市更新10條”政策，也倒逼開發(fā)商們舊改速度不斷加快，這對任何一家企業(yè)而言，都是有難度的。

　　來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong