近年來，我國(guó)南北經(jīng)濟(jì)分化明顯，而在北方地區(qū)內(nèi)部，區(qū)域也呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的分化也體現(xiàn)在樓市的分化上，在“金九銀十”過后，北方城市房?jī)r(jià)將如何？

　　以秦嶺-淮河以北為北方地區(qū)，第一財(cái)經(jīng)記者梳理了中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上北方城市的平均單價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前共有22個(gè)北方地級(jí)以上（含地級(jí)）城市房?jī)r(jià)超過萬元大關(guān)，其中房?jī)r(jià)位列前十的城市分別是北京、天津、青島、濟(jì)南、大連、西安、石家莊、廊坊、鄭州和唐山。這10個(gè)城市中，有一半以上位于京津冀城市群。

　　前十中京津冀占一半

　　從數(shù)據(jù)來看，北方地區(qū)中，北京的平均單價(jià)達(dá)到了每平方米63554元，在北方地區(qū)中遙遙領(lǐng)先，在全國(guó)所有城市中位居第二。

　　北京之后，另一個(gè)直轄市天津平均單價(jià)為每平方米26397元，位居第二，在全國(guó)各城市中位居第九。青島平均單價(jià)也超過了每平方米2萬元大關(guān)，達(dá)到21490元，在北方地區(qū)位居第三，在全國(guó)位居第14。

　　濟(jì)南、大連和西安這三個(gè)副省級(jí)城市均價(jià)都超過了每平方米1.5萬元，分列四到六位。第七和第八名的城市均來自河北，分別是河北省省會(huì)石家莊，以及鄰近北京的廊坊。此外，同樣來自河北的唐山，位居北方第十。也就是說，北方房?jī)r(jià)前十中，有3個(gè)來自經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的河北。此外，來自河北的秦皇島房?jī)r(jià)位居北方第12，滄州位居北方第18。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，河北幾個(gè)地市主要是處于環(huán)京區(qū)域，受北京購買力外溢影響更多一些。張大偉說，與蘇浙、福建、廣東的很多三四線城市房?jī)r(jià)普遍較高不同，北方地區(qū)房?jī)r(jià)高的城市主要集中在京津冀區(qū)域和黃河流域的中心城市。

　　京津冀城市群是我國(guó)三大城市群之一，整體購買力較強(qiáng)。在黃河流域的幾個(gè)中心城市青島、鄭州、西安和濟(jì)南都是萬億城市或者準(zhǔn)萬億城市。其中，青島、濟(jì)南和西安都是副省級(jí)城市，西安和鄭州是國(guó)家中心城市。這些城市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在北方地區(qū)位居前列。

　　以鄭州為例，河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)耿明齋教授認(rèn)為，鄭州是整個(gè)北方內(nèi)陸地區(qū)最大的交通樞紐，擁有最廣闊的腹地。隨著暢通內(nèi)循環(huán)、消費(fèi)拉動(dòng)增長(zhǎng)的階段到來，鄭州這兩大優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶動(dòng)要素的持續(xù)、大規(guī)模聚集以及城市規(guī)模的擴(kuò)張。

　　從區(qū)域分布上看，擁有4個(gè)副省級(jí)城市的東北地區(qū)，只有大連一個(gè)城市的房?jī)r(jià)位居北方前十。吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)緊密相關(guān)的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。

　　與南方地區(qū)相比，北方城市的房?jī)r(jià)水平總體要低不少。比如在房?jī)r(jià)位居北方第十的唐山，位居全國(guó)第41位，也就是說放到南方大概位居31名左右。

　　南北方房?jī)r(jià)的差異有多個(gè)因素，其中最主要的因素之一就是，南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從強(qiáng)經(jīng)濟(jì)省份和區(qū)域來看，多分布在東部和南部，尤其是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、長(zhǎng)江中游區(qū)域。其次，從表示人口密度的“胡煥庸線”來看，東南地區(qū)的人口也明顯占據(jù)主力，在近兩年的搶人大戰(zhàn)中，南部的人口吸聚力也強(qiáng)于北方。

　　張波說，由于良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展力加之人口優(yōu)勢(shì)，南方房?jī)r(jià)的支撐力也普遍表現(xiàn)得更強(qiáng)一些。房?jī)r(jià)本質(zhì)依然還是受供求關(guān)系影響，南部的房?jī)r(jià)是需求總體表現(xiàn)更為強(qiáng)勁的實(shí)際體現(xiàn)。

　　當(dāng)然除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素外，氣候、自然地理?xiàng)l件等也是影響房?jī)r(jià)的要素。比如在氣候方面，南方氣候溫暖，包括海南、珠三角、廈門等熱帶、亞熱帶濱海地區(qū)，吸引了不少北方人過冬或養(yǎng)老。而北方地區(qū)的海景房，就不具備這種功能。比如山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國(guó)各地的大批購房者，10年前，銀灘的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4000多元，過了這么多年，房?jī)r(jià)不升反跌。

　　此外，北方很多地方以國(guó)企為主，工業(yè)化較早，非商品化的住房占比較大。比如新世紀(jì)后東北的資源型城市在相關(guān)政策支持、補(bǔ)貼下，對(duì)塌陷區(qū)進(jìn)行了連片改造，建的房子特別多。相比之下，南方地區(qū)此類房子較少，市場(chǎng)化的房子占比要高很多。

　　房?jī)r(jià)下跌，北方多城取消限購傳聞四起

　　今年以來，樓市分化十分明顯，在珠三角、長(zhǎng)三角等地上漲的同時(shí)，黃河流域、華北、東北的不少城市則面臨著下行的壓力。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，10月，濟(jì)南二手房環(huán)比下跌了0.3%，同比下跌了2.7%；青島二手房環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌了2.8%；鄭州環(huán)比下跌0.2%，同比下跌了4.5%；天津環(huán)比下跌0.1%，同比下跌了4.2%；太原環(huán)比下跌了0.5%，同比下跌3.5%；石家莊環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌2.5%；呼和浩特環(huán)比下跌了0.2%，同比下跌0.3%。

　　在東北地區(qū)，長(zhǎng)春環(huán)比下跌了0.5%，哈爾濱環(huán)比下跌了0.4%。

　　隨著房?jī)r(jià)的下跌，北方一些城市不時(shí)傳出放開或放松限購的傳聞。此前10月，天津傳聞“外地客群，由企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)，不用落戶即可享受天津市民購房同等資格”。不過天津官方隨后否認(rèn)了該傳聞。

　　在鄭州，近日也有“鄭州市戶口可放寬購買第三套、外地戶口可放寬買第二套”的傳聞，不過，根據(jù)媒體報(bào)道，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)人士表示：沒有接到相關(guān)通知，以官方消息為準(zhǔn)。

　　相比鄭州和天津，已有北方城市率先松綁。11月18日，根據(jù)哈爾濱當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家和省、市有關(guān)決策部署，支持房地產(chǎn)和建筑企業(yè)在做好疫情防控前提下，積極應(yīng)對(duì)疫情給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成的困難，哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，共計(jì)十四條扶持措施，其中明確鼓勵(lì)房企采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房；同時(shí)公積金貸款項(xiàng)目隨時(shí)提交隨時(shí)審批。

　　張波分析，近期的確有不少北方城市有取消限購的信息，但從實(shí)際情況來看，并沒有官方正式出臺(tái)取消限購的文件。一方面是由于北方部分城市今年房?jī)r(jià)回調(diào)的力度較強(qiáng)，市場(chǎng)降溫的幅度過大，在一定程度上需要對(duì)政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整以保障房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展；另一方面取消限購本身對(duì)于城市的作用力較大，貿(mào)然出臺(tái)可能給市場(chǎng)的沖突過大，因此政策的出臺(tái)需循序漸進(jìn)，取消限購這類政策的出臺(tái)也需更為謹(jǐn)慎。

　　廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)分析，城市之間、區(qū)域之間的樓市分化與本身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)。近年來，南方地區(qū)的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展更好。高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，這些產(chǎn)業(yè)集聚更多中高端人才，人口流入更快，購買力和購房動(dòng)力更強(qiáng)。

　　不過，張波認(rèn)為，北方的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市以及省會(huì)城市未來長(zhǎng)期發(fā)展也不容忽視，包括北京、天津、沈陽、大連、鄭州、濟(jì)南等城市依然會(huì)對(duì)北方區(qū)域的人口具有長(zhǎng)期吸引力，加之各地提高核心城市競(jìng)爭(zhēng)力的訴求下，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期依然會(huì)保持有序健康發(fā)展。

來 源： 第一財(cái)經(jīng)   

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