“蛋殼”事件持續(xù)升溫，租客維權(quán)事件不斷。在長(zhǎng)租公寓頻繁爆雷的背景下，“租金貸”這種金融模式也受到諸多質(zhì)疑。
所謂“租金貸”，指的是租客在與部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，還會(huì)與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約。一般來(lái)說(shuō)，之后是由該金融機(jī)構(gòu)替租客向長(zhǎng)租公寓企業(yè)一次性支付租約期限內(nèi)的全部房租，租客則向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。所以在這種模式下，涉及到四方主體，即租客、業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)和長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
北京市中倫（深圳）律師事務(wù)所合伙人閆明誠(chéng)律師介紹，在“租金貸”中，涉及多個(gè)法律關(guān)系：一是租客與長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租賃關(guān)系；二是業(yè)主與長(zhǎng)租公寓企業(yè)的委托管理關(guān)系；三是金融機(jī)構(gòu)與租客的借貸關(guān)系；四是長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保關(guān)系。
他表示，“租金貸”模式下存在特殊的風(fēng)險(xiǎn)。以蛋殼公寓為例，該長(zhǎng)租公寓企業(yè)是按月向業(yè)主支付房租的，而收款則是一次性全部收取。因?yàn)槭罩r(shí)間差關(guān)系，就會(huì)形成一個(gè)資金池�！暗谀壳�，這個(gè)資金池缺乏監(jiān)管，長(zhǎng)租公寓企業(yè)出于短期商業(yè)利益，可能會(huì)挪用其中資金，一旦資金鏈斷裂無(wú)法按月向業(yè)主交付房租，從而引發(fā)后續(xù)的爆雷�！�
在蛋殼事件中，一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)方資金鏈斷裂，無(wú)力向業(yè)主支付租金，部分業(yè)主會(huì)選擇解約并要求租客“騰房”。那么，提前要求“騰房”這一做法是否有法律依據(jù)？
“在蛋殼公寓糾紛中，蛋殼公寓與租客簽訂的是簽訂《房屋代理租賃合同》。業(yè)主沒(méi)有直接與租客簽訂租賃合同，而是和蛋殼公寓簽訂的《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，該合同約定蛋殼公寓延遲支付租金超過(guò)15日業(yè)主有權(quán)單方解除合同，但沒(méi)有約定業(yè)主有權(quán)驅(qū)趕守約的租客�！遍Z明誠(chéng)律師表示，11月25日，深圳住建局也發(fā)布了《關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》，要求業(yè)主不得以停水停電形式驅(qū)趕守約的租客。
在長(zhǎng)租公寓爆雷后，面對(duì)業(yè)主要求“騰房”，租客該怎么辦？
“長(zhǎng)租公寓爆雷后，租客的確有權(quán)利要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)和業(yè)主繼續(xù)履行房屋租賃合同。”他介紹，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同；同時(shí)第二百二十七條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
閆明誠(chéng)同時(shí)表示，基于上述規(guī)定，在司法實(shí)踐中，針對(duì)長(zhǎng)租公寓糾紛，法院也出現(xiàn)了兩種有分歧的裁判觀點(diǎn)。其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間的財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同屬于房屋租賃合同，業(yè)主解除與長(zhǎng)租公寓企業(yè)的合同后，有權(quán)收回房屋，此類裁判觀點(diǎn)多見(jiàn)于業(yè)主起訴長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，業(yè)主與長(zhǎng)租公寓企業(yè)之間的財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同屬于委托合同法律關(guān)系，業(yè)主與租客之間成立房屋租賃合同法律關(guān)系，
業(yè)主單方解除與托管型長(zhǎng)租公寓的合同，無(wú)權(quán)直接驅(qū)趕租客收回房屋。
事實(shí)上，部分蛋殼的租客如今面臨兩難境地，在房東要求“騰房”的同時(shí)，自己還要償還“租金貸”的貸款。
對(duì)此，閆明誠(chéng)表示，目前已經(jīng)有銀行主動(dòng)暫停了“租金貸”催收，但租客也盡早與業(yè)主協(xié)商直接簽訂新租賃合同，減少雙方損失，同時(shí)可以考慮民事起訴長(zhǎng)租公寓企業(yè)，但因蛋殼公寓目前早已負(fù)債累累，起訴后獲得賠償?shù)目赡苄晕⒑跗湮ⅰ?/P>
他建議，對(duì)于已經(jīng)爆雷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，相關(guān)部門還應(yīng)查明被挪用的資金流向并追回，對(duì)于可能涉嫌挪用資金、職務(wù)侵占的長(zhǎng)租公寓企業(yè)股東、高管，應(yīng)追究其刑事責(zé)任并追贓，挽回租客的損失，以起到警示作用。而租客可積極為此提供相關(guān)資料線索。
長(zhǎng)租公寓頻爆雷后，對(duì)于“租金貸”的監(jiān)管正在逐步加強(qiáng)。9月11日，成都出臺(tái)《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求自當(dāng)日起，新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)3個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，存入監(jiān)管賬戶。
其他各地政府如北京、深圳、武漢、西安也出臺(tái)了類似文件對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)租賃資金進(jìn)行監(jiān)管。
對(duì)于“租金貸”這類金融行為租客應(yīng)該如何規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)？閆明誠(chéng)律師建議，租客對(duì)該類金融行為識(shí)別能力有限，因此只能盡量避免與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽署“租金貸”，因此，簽訂合同時(shí)需要特別關(guān)注條款中是否包含“租金貸”的內(nèi)容，同時(shí)要求按月向長(zhǎng)租公寓企業(yè)支付房租。
來(lái) 源： 中國(guó)基金報(bào)
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